绿色建筑物业管理的评价和评级研究

【摘要】 我国目前正处于经济快速发展时期,随着我国城市化水平的持续提高,建筑业和房地产业也在持续发展。我国现有的建筑面积已超过了440亿平方米,每年新建建筑面积约为20亿平方米,是全世界的一半左右。有资料显示,建筑的碳排放占到整个社会碳排放量的3成以上,而建筑建成运行期间的碳排放又占到了整个建筑碳排放量的一半以上。这对我国的资源环境的承受能力无疑是一种巨大的挑战。随着人们环保意识的不断增强,对房屋结构的安全性、室内的空气质量、房屋的建筑质量和水平以及物业的水平和环境都开始重视,同时伴随着我国建设节约型社会的全面开展和建筑节能工作的不断推进,绿色建筑的项目在不断增多,目前的房地产市场上“绿色”概念已成为各类房地产开发企业的新卖点,频频推出生态型和环保型的绿色住宅和绿色办公,绿色装修、绿色能源、绿色景观等新概念也是层出不穷。面对越来越多“绿色”建筑的建造完成,常规的物业管理已经不能满足绿色建筑物业管理的需要,以“绿色”建筑的不断兴起以及业主对绿色消费的需求为基础的,倡导绿色建筑的物业管理已成为建筑发展的必然趋势。因此,开展对绿色建筑的物业管理的分析及研究,从而带动提高整个物业管理行业的管理水平,是一个亟须解决的问题。本文以绿色建筑的物业管理为研究对象,研究基于绿色建筑评价体系的绿色建筑的物业管理,通过调查和研究,建立了绿色建筑的物业管理评价体系,根据目前绿色建筑在物业管理中产生的实际问题,从绿色建筑的管理体系、技术体系和评价体系三个方面对绿色建筑的物业管理进行了研究；采用理论与实际相结合的方式,以金都某绿色建筑项目和朗诗某绿色建筑项目物业管理为实际案例,论证实行绿色建筑物业管理具备可行性。主要的研究内容为：阐述绿色建筑的物业管理的概念和实行意义,建立绿色建筑物业管理的操作流程和评估体系,特别明确在《绿色建筑评价标准》的指标规定下,绿色建筑物业管理应遵循的管理绩效界定和评估标准,以实际项目为案例,根据绿色建筑物业管理的操作流程和评估体系,对其进行评估和评级,论证了绿色建筑实行绿色物业管理的可行性。 

1绪论

1.1研究背景

随着社会工业化、信息化的迅速发展，人类创造出越来越丰富的物质财富，物质文明空前强大。但与此同时，人口数量的急剧膨胀以及人类对自然环境前所未有的大规模开发利用引发了深重的环境资源危机。水污染、大气污染、水土流失、温室效应等现象日益严重，土地、矿产、水、森林等不可再生资源数量急剧减少。尤其是20世纪70年代世界能源危机的爆发，是人类认识到资源环境问题已经成为从根本上影响人类社会生存和发展的重大问题。

调查显示，在欧洲大约45%的能源消耗与建造有关，英国超过50%的泣圾来源于建造活动。我国正处于城市化进程加快、房地产业兴盛发展的过程中，每年新建建筑20亿平方米左右，占到了全世界每年竣工房屋面积的一半甚至更多。这虽然为中国建筑业带来了良好的发展机遇，但粗放的增长方式使得建筑的建造和使用过程中资源消耗高、利用效率低，存在着浪费资源、污染环境的情况。据调查，我国目前因建材生产、建筑活动产生的污染几乎占到了全部污染的34%，由此可见，建筑的生产、运行对生态环境的破坏很大。

从哥本哈根到坎昆，低碳减排的生活方式已经成为了世界各国的共识。随着人们环保意识的不断增强，对房屋结构的安全性、室内的空气质量、房屋的建筑质量和水平以及物业的水平和环境都开始重视，并且对房屋材料的坚固久性和材料的环保和节能更加关注，节能环保技术不仅在新兴建筑得到广泛推广运用，既有建筑的节能改造也表现出了旺盛的需求。随着我国建设节约型社会的全面开展和建筑节能工作的不断推进，绿色建筑的项目在不断增多，目前的房地产市场上绿色”概念已成为各类房地产开发企业的新卖点，他们频频推出生态型和环保型的绿色住宅和绿色办公，绿色装修、绿色能源、绿色景观等新概念也是层出不穷。面对越来越多“绿色”建筑的建造完成，以“绿色”建筑的不断兴起以及业主对绿色消费的需求为基础的，倡导绿色建筑的物业管理已成为建筑发展的必然趋势。

1.2绿色建筑物业管理的现状

1.2.1物业管理的现状

现阶段我国物业管理存在诸多问题，主要表现在以下几个方面：

（1）物业管理法制体系不健全，物业管理权责不明晰虽然施行了《物业管理条例》和《物权法》，但是从总体来看，物业管理的法规体系还不健全，且过于宏观。物业管理服务活动涉及多个相关主体，其中包括业主、物业管理企业、房地产开发企业、公用事业单位以及政府行政管理部门等。相互之间关系错综复杂，而且各方认识也存在差异，使得物业管理企业之间、物业管理企业与政府之间、物业管理企业与房地产开发商之间以及物业管理企业与业主之间等众多主体之间的责权关系不明确，没有明确的法规体系来规范和制约，使物业管理中产生的大量矛盾和纠纷因无章可循往往得不到及时解决。

（2）物业管理收费难

目前物业管理行业中，听到最多的是物业管理收费困难的抱怨。目前业主拖欠服务费的现象比较普遍，有的已经超出了物业公司的承受能力，影响到物业公司的正常运行。主要原因是居民收入较低、业主希望享受服务但又不交纳物业费用，以及部分业主对物业管理企业提供的服务不满意，拒交物业管理费。资金回笼困难无疑是影响物业管理企业健康成长的重大问题，严重制约了物业管理行业大再发展的进程。而业主为了证明自己不交物业管理费合理，则举出诸多理由来证明物业公司服务不到位。从本质上讲，物业管理费收缴率低的直接后果是欠费业主侵害了付费业主的合法权益，同时也干扰了物业管理企业正常工作的开展，进而降低了物业管理的服务质量，形成了恶性循环。

2文献综述

2.1绿色建筑的物业管理的内涵和外延

绿色建筑的物业管理理念是基于绿色建筑物业的兴建和业主对于绿色消费的需求而提出的，它反映了人们对于居住、生活、办公环境的要求，是物业管理逐步由单向管理型向社会经济环境等综合管理的效益型转变成为物业管理企业领先市场、获取利润的核心因素。因此，无论是普通建筑还是绿色建筑，绿色建筑的物业管理发展是必然趋势，传统的物业管理必将被绿色建筑的物业管理所取代。

绿色建筑物业管理是指在保证物业服务质量等基本要求的前提下，从绿色建筑项目的各阶段，凭借科学的管理体系和技术体系，最大限度的节约资源和保护环境，致力构建节能低礙生活社区的物业管理活动。

在物业管理服务的日常运作活动中，包括了房屋维护修绪管理、房屋设备管理、物业安全管理和物业环境管理等由容。从绿色建筑指标体系角度分析，物业管理服务活动即属于建筑的运营管理阶段范畴，也就是说绿色建筑指标体系中的各个分项指标均涉及到物业管理服务活动。因此，绿色物业管理可最大限度地节约资源节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，从每一栋建筑、每一个小区做起，为业主、物业使用人提供健康、适用和高效的使用空间。

2.2国外绿色建筑物业管理的先进经验及做法

2009年12月，联合国气候变化大会以低碳经济和绿色建筑发展为核心的节能减排话题成为世界关注的焦点。可持续发展的人居环境是各国建筑业追求的目标，面对高能耗、高污染的现状，推行绿色建筑刻不容缓。许多国家和组织都在绿色建筑方面制定了相关政策和评价体系。随着越来越多的绿色建筑的诞生，与之配套的物业管理体系势必也需进行技术整合和观念更新。

自2007年起，世邦魏理仕CBRE便开始釆取计划和措施减少其全球租用空间的碳排放量，措施包括了可持续性运营标准、员工教育和认识计划、绿色租赁标准、可持续性运营协议、投资碳减排项目补偿其它碳排放等等。世邦魏理仕CBRE每年按照国际公认的世界资源研究所的标准温室气体议定书对其碳足迹进行测定，测定范围包括世邦魏理仕管理或拥有房源的全部全球排放量。世邦魏理仕CBRE是第一家实现碳中和的全球商业房地产服务公司，2010年该公司通过执行碳减排计划补偿了50000多公吨的碳排放。

可持续性已成为世邦魏理仕为客户提供服务的基本原则。作为管理着29亿平方英尺全球房地产组合的世界最大第三方商业房地产管理公司，，世邦魏理仕通过帮助客户降低能耗、提高效率和减少排放，对环境产生了积极的影响。

3绿色建筑物业管理的评价体系的构建..........27

3.1绿色建筑评价标识体系......27

3.2绿色建筑物业管理的思路.....33

3.3绿色建筑物业管理的内容.......36

4绿色建筑物业管理的评级体系研究.......44

4.1绿色建筑物业管理的评级体系的选择.......44

4.2绿色建筑物业管理的评级体系的构建原则.......45

5绿色建筑物业管理的措施和建议.......54

5.1绿色建筑物业管理核心.......54

5.2绿色建筑物业管理建议.....55

6绿色建筑物业管理实例分析

6.1金都某绿色建筑项目

6.1.1概况介绍

本项目参照国家建设部三星级绿色建筑和AAA住宅性能标准建设，领先应用了18项生态住宅科技系统，经专家评审已列入住房和城乡建设部、浙江省建筑节能示范工程，并成为我国首批绿色建筑设计评价标识一星级项目。

7结论和展望

7.1结论

本论文采用理论与实际相结合的方式，根据目前绿色建筑在运行中产生的实际问题，通过理论建模和专家打分法等方法，完成了绿色建筑物业管理的评价体系和评级体系的理论研究，从绿色建筑的管理体系、技术体系和评价体系三个方面对绿色建筑的物业管理进行了初步研究，并结合金都某绿色建筑项目和朗诗某绿色建筑项目物业管理的实例，论证了绿色建筑实行绿色物业管理具备可行性。通过本论文的研究，主要结论如下：

（1）采用本绿色建筑的物业管理体系，能够解决现阶段绿色建筑的物业管理需要解决的实际问题，使绿色建筑的物业管理更有效率。

（2）釆用本绿色建筑的物业管理体系，解决了住宅及公共建筑运营管理的指标不够完善，缺乏细致分类，难以反映出绿色建筑运营管理的特点和目标的问题。在评价体系指标中通过定量的指标，准确评价绿色建筑运营管理的效果。

（3）釆用本绿色建筑的物业管理体系，可以从量化的角度判断绿色建筑的物业管理的水平，规范物业管理企业管理行为，提高服务水平，使服务行为有标准可依，具体事务责任到人，过程控制有据可查，并通过内外结合的监督机制和持续改进的自我完善机制，保证绿色建筑物业管理的目标。

（4）釆用本绿色建筑的物业管理体系，为绿色建筑物业管理出台规范化的标准提供了理论研究基础和技术储备。

参考文献（略）