深圳市商业用地建筑密度精细化管理方法研究

发布时间：2020-08-01 08:06

【摘要】：商业用地建筑密度对城市空间景观和街道界面具有重要影响,其不仅仅是局部详细规划和管理的问题,也是城市整体规划结构的特点在中微观空间的表现,在一定程度上,更是法律制度和规划体系的直接体现。当前,精细化管理已成为各城市的发展趋势,建筑密度因其是控制性详细规划核心指标的原因,有必要对其进行精细化管理。然而,在当前法律制度和规划管理制度还不算完善的背景下,我国较为粗放的建筑密度管理经验不利于城市精细化的发展。当前,深圳已高度城市化,土地资源难以为继,对商业用地建筑密度采取自由裁量的管理方式不利于实现土地的良好开发利用,在一定程度上也会存在“暗箱操作”、“寻租行为”等潜在问题。因此,探索深圳市商业用地建筑密度的精细化管理方法显得尤为重要。本文以深圳市商业用地建筑密度作为研究对象,以精细化管理为方法,首先对基础理论进行了综述,其次对深圳以及案例城市的商业用地建筑密度标准进行了总结并探讨了商业用地建筑密度精细化管理的必要性,最后结合深圳商业用地建筑密度展开了详细的论述,力图解决当前深圳在商业用地建筑密度管理方面的问题,并希望能为同类控制指标的管理提供经验借鉴。第一章为绪论部分,叙述了本文的研究背景,界定了本文的研究对象,阐明了本文的研究方法,研究内容,研究框架等内容,并对研究目的和意义进行阐述。第二章对城市规划精细化管理和建筑密度的研究理论进行综述,为本文奠定理论基础,认为既有建筑密度和精细化管理研究鲜有关注商业用地建筑密度。第三章结合国内外城市规划管理技术规定、规划标准与准则的研究分析,对商业用地建筑密度控制的主要方法进行总结,认为商业用地建筑密度不应是一项控制上限数值的简单行为,并发现当前现状商业用地建筑密度管理的问题。第四章对商业用地建筑密度精细化管理的必要性进行了分析,认为在法制时代,精细化管理有利于解决当前城市在指标控制方面出现的诸多问题。第五章根据深圳的特点,认为商业用地建筑密度应从宏观角度入手,以精细化管理为目标,提出对商业用地建筑密度进行密度分区、因素分类、指标分层的精细化管理,使商业用地建筑密度的控制更为合理和科学。
【学位授予单位】：深圳大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：TU984.13
【图文】：

建筑密度,城市形态

在中国快速城市化进程中，我国的城市建筑形态被一种严格（甚至严苛）的指标系统（包含建筑密度、容积率、绿地率、退界、建筑高度等）所控制。这些指标通常出现在各地的规划管理技术规定或规划标准与准则中，并通过法定规划——控制性详细规划（深圳则为法定图则）对下一层次修建性详细规划或建筑设计形成约束。这种规划控制方法出现于上个世纪 80 年代，在一定的历史时期，这种规划对城市的环境质量虽起到了一定的保障作用，但也产生了一些消极的影响，如城市千城一面、街道空间失序等问题的出现。探究千城一面、街道空间失序等问题出现的成因，除了有经济因素、文化缺失等原因以外，建筑密度控制不合理也是促成上述城市形态问题的重要因素。从已有的研究可知，不同的建筑密度会产生不同的城市形态（图 1-1）。然而，一个还没有被研究透彻的问题是，包含建筑密度在内的这些规划指标究竟是如何制定出来以及受到什么因素的影响？当前我国正处于城镇化进程中的提质增效阶段，规划者与公众开始用一种反思式的视角来看待过去这些控制指标，这种指标的考虑因素及取值也应该放在一个更大的思考框架内进行重新审视。

示意图,控制性详细规划,产生背景,示意图

图 2-1 我国控制性详细规划产生背景示意图资料来源：《城市规划资料集（第 4 分册）——控制性详细规划》，20021980 年，原国家建委颁发了《城市规划编制审批暂行办法》以适应当时城市规划工作恢复和发展的需要。同年，美国女建筑师协会带着土地分区规划管理这一新的概念来 3根据日本建筑基本法，宽度在 4 米以上的道路才被认为是法律上的道路，宽度在 4 米以下的现状道路，“以现状道

虹桥,新区,上海市,建筑密度

深圳市商业用地建筑密度精细化管理方法研究华进行学术交流，重点介绍美国纽约的区划[26]。1982 年，为适应外资建设的要求，上海虹桥开发区编制了土地出让规划以更新规划管理方式，这一做法取得了较好的效果。上海虹桥开发区的主要方法是采用土地使用功能、基地面积、建筑后退道路红线、建筑面积密度、建筑密度、建筑高度、出入口方位、车库车位等八项指标对土地进行规划控制（图 2-2，表 2-7）[28]。

【参考文献】