实物期权在商业地产投资决策中的应用

发布时间：2020-05-25 17:11

【摘要】：随着住宅市场投资风险的加大,越来越多的投资者开始转战商业地产。与此同时,如何进行正确的商业地产投资决策日益成为大家关心的问题。不确定性、不可逆性和管理柔性是商业地产投资的三大特点,而传统商业地产投资决策理论NPV法并没有针对这三个特点给出合理的解释。正是由于传统商业地产投资决策理论忽略了不确定性的价值,进而低估了项目的整体价值,以至于误导投资者放弃了一些有投资价值的项目。实物期权理论恰好弥补了这一缺陷,该理论认为商业地产决策中的不确定性并不会减少项目的价值,反而会给投资者带来潜在的投资机会。 本论文主要分为六大部分,前两部分主要介绍了研究背景和国内外文献综述;第三部分详细介绍了现有商业地产投资决策理论,重点比较了NPV法与实物期权法,指出实物期权的特征;第四部分介绍了商业地产的投资特性,分析了在商业地产投资决策中所蕴含的实物期权,并阐述了实物期权法在商业地产投资决策中的分析框架;第五部分是实物期权模型的构建以及案例分析,本论文以安徽宿州市商业步行街为分析案例,构建了延迟期权模型并计算了延迟期权的价值;第六部分主要是研究结论和研究展望。
【图文】：

图 3.1 商业地产投资决策方法列表传统的商业地产投资决策方法主要从财务分析的视野展开，主要分为确定性决策方法和不确定性决策决策方法两大类，而确定性决策方法又分为动态确定性决策法和静态确定性决策法两大类。其中静态决策方法的评价指标主要包括投资回收期、投资收益率、开发成本利润率等；动态决策方法的评价指标主要包括净现值、净收益率、内部收益率和动态投资回收期等。不确定性的投资决策方法主要包括敏感性分析和概率分析等确定性投资决策方法面对当前复杂的不确定性的投资环境显示缺乏说服力。同时，传统的不确定性投资决策方法虽然考虑的不确定因素，但敏感性分析和概率分析都仅仅简单的设定不确定性的变化范围或是概率分布，将其视为投资价值的负面影响因素，进而忽视了不确定性有利的一面，没有正确的认识投资者在不确定条件下投资决策的灵活性。实物期权法正是针对传统投资决策方法的这一不足之处提出的，即如何在不确定的投资环境中做出不可逆的投资决策。

第三章 投资决策理论的比较需要特别说明的是商业地产价格影响的各因素中个性因素尤为重要，这是因为在商业地产投资项目比较中个性化比较因素（如商誉、展示和广告功能等）对商业地产的价值影响较大。对于商业地产交易案例的选择应重点关注以下三点：第一、近期性从国外投资价值评估的实践中发现，超过 5 年的交易案例一般不可以作为参考案例的。对于我国商业地产市场而言，其发展成熟度不高，，有时时间间隔较近的交易也可能价格波动较大，因此我们要远近结合，并为最近的交易案例为基础，进而寻找价格趋势。第二、可替代性在寻找商业地产相似案例的过程中，应重点关注下图的差异关注点，如果这些个性化指标相似性越大，那么商业地产价值评估值的准确度越高。
【学位授予单位】：北京物资学院
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：F224;F293.3;F830.9

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本文编号：2680474