中国城市土地市场分化研究

发布时间：2018-02-25 01:23

本文关键词： 土地市场分化市场分化地价供求关系商品住宅库存分类调控　出处：《中国农业大学》2017年博士论文　论文类型：学位论文

【摘要】：城市土地市场运行对社会经济发展具有重要作用。改革开放以来,随着土地使用制度改革的不断深化,我国城市土地市场逐步走向完善。在城市土地市场快速发展的同时,区域与城市间的分化现象日益明显。在此背景下,研究城市土地市场分化的表现与本质,掌握城市土地市场分化现状和规律对引导土地市场运行、合理利用土地、实施土地市场分类调控具有重要意义。本研究从理论和实践两方面入手,在界定市场分化内涵的基础上,探讨了城市土地市场分化的现象与本质,剖析了城市土地市场分化的理论逻辑,研究了城市土地市场的地价分化现状与规律,测算了各城市土地市场的供给与需求,分析了城市土地市场指标与社会经济发展指标之间的协调性,并针对不同城市的特征提出了不同的土地利用与土地供应政策。本研究主要结论如下:(1)城市土地市场分化既包括不同区域(城市)间的客观差异,又包括城市土地市场与客观差异的变异。城市土地市场的地价分化是城市土地市场分化最直观的表现,城市土地市场的供求关系分化是城市土地市场分化的内在本质。(2)城市土地市场分化的逻辑可以从土地消费性需求的变动与土地投资性需求的变动两方面来看:首先区域间发展的不平衡使得人口、信贷资源向热点地区集中,土地消费性需求增加;与此同时,非热点城市因人口、资金外流导致土地消费性需求下降。其次,从土地投资性需求来看,一方面热点地区消费性需求的增加为土地资产的投资性需求提供了庞大的"接盘"群体;另一方面在实体经济不振,其他投资渠道收益不明的背景下,热点城市的不动产更容易为土地投资者所青睐。最后,偏向性的土地供给政策以及宽松的货币与信贷政策将强化上述影响,对地区间供求的不平衡以及热点城市的土地需求产生扩大效应。(3)当前我国城市间地价水平值分化现状表现为商服和住宅用地分化较为明显,工业用地呈相对扁平化的特征,且商服和住宅地价水平值与城市级别和城镇人口规模较为相关。以2014年为起点,我国土地市场的商服和住宅地价水平值进入了一个新的分化时期,而这一时期也正好是我国房地产市场分化较为明显的时期。政府对市场的刺激或抑制政策有可能导致不同区域(城市)间的差异偏离其客观差异而出现变异,当市场成为影响土地市场发展的主导力量时,城市间的市场分化将更趋向于其客观差异。(4)容积率、地理区位以及住宅用地中的投资性需求均会对住宅与工业用地价格比值产生影响。工业产品与住宅产品的不同导致了工业与住宅用地利用收益的差异,住宅交易环节中产生的住宅用地价格增值,是住宅用地比工业用地更具投资属性的关键原因。(5)全国层面和城市层面的供求分析均表明我国住宅用地市场供大于求。多数城市土地市场上所谓的供需矛盾是由开发商与家庭的投资性需求引起的,而非土地的供给不足。对于城镇人口出现负增长以及供大于求的城市应严格控制新增住宅用地供应面积,在化解库存难题上应谨慎实施房地产"刺激"政策,避免助涨投资、投机需求。(6)虽然大部分城市在地价水平值、地价增速和土地供应面积上所处类别与城镇人口规模所处类别较为一致,但也有一些城市受土地资源禀赋、经济发展等因素影响而出现不匹配的现象。针对不同城市的特征,应采取不同的土地利用与土地供应政策。
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【学位授予单位】：中国农业大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2017
【分类号】：F299.23

【参考文献】