我国典型城市群商品住宅价格城市间互动性研究
发布时间:2020-03-17 13:36
【摘要】:改革开放至今,我国经济长期保持高速增长,与此相伴的是,我国先后涌现出以长江三角洲、珠江三角洲和京津冀地区为典型代表的多个城市群,它们在带动区域经济增长和参与世界经济竞争中发挥了不可替代的重要作用。《全国主体功能区规划》与《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中已明确提出,将城市群战略确立为国家战略,今后要建成若干个城市群,并以它们为依托,充分发挥其要素集聚和辐射带动作用,作为解决城市化进程中诸多问题的重要平台。1998年住房市场化改革以来,我国城市商品住宅市场得到迅猛发展,对拉动国民经济发展与改善民众居住条件起到了巨大的促进作用,且城市经济逐渐与住宅市场高度相关。这期间,我国许多城市商品住宅价格多次出现波动性上涨,特别是2003年将房地产确立为带动国民经济发展的支柱产业以后,以长三角、珠三角和京津冀城市群核心城市为典型代表的城市住宅价格频繁上涨,部分时段上涨态势十分迅猛,高企的价格受到各界的广泛关注。经典的房地产经济理论通常认为,城市商品住宅因其所附着的土地存在空间不可移动性,而表现出典型的区域性市场特征,其价格会随所属城市的资源禀赋、区位条件、社会文化和经济发展水平的异同而呈现异质性。在区域经济一体化背景下,城市群城市之间的经济往来十分密切,人口流动非常频繁,交通网络相当发达,与普通地理接近的非城市群城市相比,它们之间有着更为紧密的特殊联系,经济变量的波动变化易于在城市群内积累、振荡和外溢,因此,不可排斥在城市群区域内产生住宅价格的空间关联与互动。而且,本文认为这种互动关系在城市群区域内理应有着更为特殊的表现形式。然而,文献中缺乏对此进行深入而系统的研究。此外,多年以来,中央和各级地方政府对倍受各界关注的住宅市场先后实施了多轮调控,涉及土地、税收、财政和信贷等多个方面,甚至动用诸如“限购令”的行政性调控手段,致使住宅市场的运行环境充满时变性。本文认为,只有将时变性特征纳入分析框架,才能更为准确地把握商品住宅价格城市间的互动关系。鉴于此,本文在国内外关于商品住宅价格城市间互动性研究的基础上,从城市群视角出发,研究了城市群内部商品住宅价格城市间互动的理论机理,选择我国三个典型城市群(长三角、珠三角和京津冀地区城市群)住宅市场的相关数据,利用空间计量经济理论刻画城市间的相互依赖关系,并特别关注到变量的时变性特征,进行了实证研究。分别探讨了城市群商品住宅价格的收敛性特征、空间传导的源头与表现形态、城市间波动性外溢状况以及驱动传导与外溢的影响因素。本文研究的结论对丰富城市群的理论以及构建促进城市群协调发展的政策建议均有着重要的意义。全文共分7章,分别为:第1章,绪论;第2章,城市群商品住宅价格区域互动的理论基础研究;第3章,我国典型城市群商品住宅价格的收敛性研究;第4章,我国典型城市群商品住宅价格的传导关系研究;第5章,我国典型城市群商品住宅价格城市间波动性外溢研究;第6章,城市群商品住宅价格城市间互动的影响因素研究;第7章,结论与展望。第1章:绪论。介绍本文选题的背景和意义,提出拟解决的关键问题,回顾已有研究文献,介绍所采用的技术路线,以及文章的结构安排等。第2章:城市群商品住宅价格区域互动的理论基础。针对长期以来学者们对商品住宅价格城市间互动的研究“重实证轻理论”的情形,本章基于城市群理论、空间经济理论、区域经济理论和行为金融理论等理论,从城市群视角出发,提出了考虑城市间互动联系的商品住宅价格的形成观,并对城市群商品住宅市场体系的互动关系进行了分析;建立“核心-节点”结构的城市群商品住宅价格互动理论模型,达到空间一般均衡条件下,通过数值模拟技术,求得“核心-节点”城市商品住宅价格的互动变化关系,进一步推导出城市商品住宅价格互动的两个推论。即,推论1:在城市群区域内核心城市与节点城市共同构成了有机的系统,城市之间客观存在的相互联系,会映射到城市间住宅市场的互动性上,其外在表现为住宅市场价格的空间传导与溢出;推论2:在城市群区域内,随着区域一体化发展程度的提升,城市间商品住宅价格水平随时间趋于收敛。分析了城市群区域内住宅价格互动的机制;包括动力机制三要素:触发点、传导媒介和作用力;其中,触发点表现为供需失衡、概念炒作、社会资本空间套利以及政府的特殊政策等;传导媒介一般为经济通道、交通通道、城市间人口流动和媒体情绪(Media Sentiment)通道;作用力则表现为价格互动的推力、拉力和二者兼而有之。最后,提出了住宅价格城市间互动的三种外在表现模式:邻接城市传染模式、城市间跳跃传导模式和按照城市层级传导模式。为后文的实证研究奠定理论基础。第3章:我国典型城市群商品住宅价格的收敛性研究。本章选取2005年8月至2016年6月间我国三个典型城市群共计16个城市的商品住宅价格指数,对区域内住宅价格的收敛性进行深入研究。首先,从长期角度进行了随机收敛性检验,通过Johansen多元协整关系检验,发现三个城市群内商品住宅价格均通过了5%的显著性水平的检验,说明在样本期内,商品住宅价格维持了显著的长期共同趋势。本文认为产生上述趋势的原因在于:城市人口持续增长、较为宽松的货币供应、持续降低的人民币汇率以及“土地财政”在城市间产生示范效应等,促使样本城市的住宅价格总体呈现上涨态势。从替换城市群核心城市与非核心城市两个角度构建参照组,发现核心城市的替换没能改变随机收敛性;非核心城市的替换,破坏了京津冀和长三角两个城市群的随机收敛性,而珠三角城市群则继续维系。以上结论为城市群内城市之间的紧密联系会映射到商品住宅市场上的推论提供了有力的证据,支持了本文第二章所建立的理论模型,也通过住宅市场间接证实了我国三个典型城市群城市之间确实存有较为特殊的紧密联系。其次,考虑到我国住房市场运行的时变性,利用Phillips和Sul(2007)提出的时变相对收敛性检验方法,分别对三个典型城市群商品住宅价格进行检验,发现在京津冀城市群内相对收敛性不能保持;长三角城市群则随着检验样本比例的缩减,时变相对收敛性从拒绝转向维系;珠三角城市群则始终保持了时变相对收敛性。以上结论表明,城市间一体化发展水平会体现在住宅价格的时变相对收敛性上,且随着城市群协同发展建设的加强,时变相对收敛性在逐渐增强。第4章:我国典型城市群商品住宅价格的传导关系研究。本章仍以第3章的样本为研究对象,利用空间计量经济理论建立SpVAR模型,对三个典型城市群商品住宅价格的空间传导关系进行研究,厘清了价格传导的源头所在,以及源头城市受到外生冲击后节点城市的响应模式。首先,利用基于SpVAR的空间格兰杰因果关系(Spatial Granger Causality)检验方法,找到了各自价格波动的源头:在京津冀城市群内,北京和石家庄分别为价格波动的主源头和次级源头,且区域内的核心城市---北京的住宅价格波动呈现“中心领涨”的态势,不易受到区域内其他城市价格变动的影响;在长三角城市群内,上海和杭州并立成为价格波动的源头,且随着时间推移价格领涨呈现“多点交替”的态势;在珠三角城市群内,深圳是价格波动的唯一源头;此外,四个一线城市之间则互为显著的空间格兰杰因果关系,它们之间的价格波动呈现出“外围推动”态势。以上研究表明,在我国三个典型城市群内,城市商品住宅价格波动的源头主要存在于城市群的核心城市,它们对区域价格的互动性起到了动力作用。此外,城市群中非核心城市也不容忽视:如京津冀城市群的石家庄市,长三角城市群的杭州市,它们对区域内二三线城市起到了带动与示范作用,也是区域内价格互动的动力。其次,利用基于SpVAR的空间脉冲响应函数(Spatial Impulse Response Function)方法,分析了价格传导源头受到外生冲击后,各城市的响应状况,重点分析了响应幅度和滞后期。在京津冀城市群内,非核心城市对来自源头的脉冲的响应幅度较小且滞后期较短;长三角内的城市对来自两个并立源头的脉冲产生的响应可以显著地分组;珠三角城市群对脉冲的响应相差十分巨大。而四个一线城市间的脉冲响应均十分迅捷,响应幅度较大,持续时间较长。以上研究表明,城市群作为开放的城市体系,其住宅市场之间亦有信息交换和预期传导;空间地理接近和经济规模相似的城市之间,都存在统计意义显著的波动传导,价格互动传导呈现邻接城市传染和城市层级传导的混合模式。以上研究结论加深了对三个典型城市群商品住宅市场运行和价格传导特征的理解,为制定应对区域性住宅价格变化的方案提供了思路。第5章:我国典型城市群商品住宅价格城市间波动性外溢研究。本章建立DCC-MGARCH模型研究住宅价格的时变波动性外溢状况,分别计算2005年8月至2016年6月间,三个典型城市群城市商品住宅收益率的动态时变相关系数和动态条件方差,发现三者的上述两个指标均呈现显著的时变性特征。从动态条件相关系数看,三个城市群商品住宅市场的分异性程度差异较大,其中京津冀城市群5个城市间最大,长三角8个城市次之,珠三角3个城市最小。还发现在三个城市群内,均呈现经济发展水平较高城市之间(主要是一线城市与省会城市间)的商品住宅收益率动态条件相关系数更大的特征。而波动性则表现出明显的城市群核心城市(北、上、广和深)交替领先现象。“限购令”政策的实施对三个城市群住宅价格波动性外溢的影响各异。短期来看,这一政策在三个城市群内基本都达到了预期的目标(仅温州违背政策预期),减缓了价格城市间的波动性外溢;而长期来看,该政策仅仅在一定程度上减缓了上海对杭州、温州和金华之间的波动性外溢,而北京对京津冀城市群其他4个城市、深圳对珠三角城市群其他两个城市的波动性外溢影响并不明显,表明其并非能将住宅价格调控至合理区间的长效机制。调整城市群部分城市构建9个参照组对照分析,发现无论互换3个城市群的核心城市还是替换部分非核心城市,与原始城市群相比,各参照组的动态条件相关系数和方差均呈现下降趋势,且动态条件相关系数下降程度更为显著。再次为城市群城市间商品住宅价格的互动关系比普通地理接近城市要更为密切和特殊提供了支持性证据。第6章:城市群商品住宅价格城市间互动的影响因素研究。本章首先利用经典的一般均衡理论,构建了城市群城市商品住宅价格决定的理论模型,在市场出清条件下,推导出均衡价格的决定因素。然后基于行为金融理论,从住宅购买者角度出发,将媒体情绪纳入购买者最优决策模型,探讨媒体情绪与商品住宅价格的理论关系。实证分析时,选取2005:Q3到2014:Q4期间我国三个典型城市群的相关数据,基于时变空间权重矩阵的动态空间面板数据模型(TVSWM-DSPD),对城市商品住宅价格区域互动的影响因素进行实证研究。发现与2005:Q3、2010:Q1和2014:Q4三个时刻的固定空间权重矩阵模型相比,本文所建立的TVSWM-DSPD模型无论在变量参数的估计,还是在模型的整体功效上,均取得了更为理想的效果,TVSWM-DSPD更好地刻画了数据规律。进一步计算自变量所产生的直接效应和间接效应,发现直接效应和间接效应均通过了显著性检验,均符合理论预期。且城镇居民人均可支配收入和城市人口两个指标所产生的直接效应最为明显,是城市住宅价格变化的主要影响因素;在京津冀城市群,媒体情绪和公共服务指标产生的间接效应最为显著,长三角城市群内人均可支配收入和金融机构存款余额产生的间接效应最为显著,珠三角城市群内人均可支配收入和公共服务指标所产生的间接效应最为显著,以上因素分别构成了各自城市群内价格互动变化的主要影响因素。最后,基于TVSWM-DSPD模型,通过设置虚拟变量的方法,进一步讨论了2005-2014年间,有关三个典型城市群建设发展的重大事件是否构成影响住宅价格城市间互动的因素,获得了显著的支持性证据。第7章:结论与展望。总结本文的主要研究结论,对未来的研究进行展望。本文可能的创新点:第一,系统梳理了支持住宅价格城市间互动的相关理论,并提出了“核心-节点”结构的城市群住宅价格区域互动理论模型,求解得到“核心-节点”城市住宅价格互动变化的理论关系;系统总结了住宅价格城市间互动的动力机制、空间传导的媒介以及互动的外在表现模式,丰富了城市群的理论。第二,与以往研究较为不同的是,本文特别强调了经济变量的时变性特征对住宅价格空间互动性的影响。分别基于DCC-MGARCH模型计算了住宅收益率的时变动态条件相关系数和动态条件方差,研究了住宅价格城市间的时变波动性外溢特征;综合利用城市间相互作用强度和高斯核衰减函数构建了时变的空间权重矩阵,与动态空间面板数据模型相结合,构建了TVSWM-DSPD模型,运用于住宅价格互动影响因素的实证研究,并发现了较为新颖的研究结论。第三,在研究视角的选取上,本文聚焦于我国三个典型城市群,并利用空间计量经济理论刻画城市间的相互联系。在住宅价格空间传导关系的研究中,基于SpVAR模型,应用了空间格兰杰因果关系检验和空间脉冲响应函数方法;以及前文已介绍的第6章中采取了TVSWM-DSPD模型开展研究。第四,本文特别关注了一些具有中国特色的因素和事件,研究工作贴近我国房地产市场运行的现实。在住宅价格互动性影响因素的实证研究中,将媒体情绪纳入研究框架,并基于开放数据(Open Data)构建其代理变量,其参数估计、直接效应和间接效应估计均通过了显著性检验;通过设置虚拟变量,将城市群发展的重大事件引入模型,获得了满意的研究结论;基于动态时变相关系数,研究了“限购令”政策所产生的长短期外溢效果,发现“限购令”并非能使价格回归合理区间的长效机制。
【图文】:
京津冀城市群城市商品住宅价格分布对比图(左图2005,右图2011)
长三角城市群城市商品住宅价格分布对比图(左图2005,右图2011)
【学位授予单位】:中央财经大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2016
【分类号】:F299.23
,
本文编号:2587549
【图文】:
京津冀城市群城市商品住宅价格分布对比图(左图2005,右图2011)
长三角城市群城市商品住宅价格分布对比图(左图2005,右图2011)
【学位授予单位】:中央财经大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2016
【分类号】:F299.23
,
本文编号:2587549
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