基本公共服务对房地产市场的溢出效应研究

发布时间：2020-07-24 01:56

【摘要】：改革开放以来,中国国内生产总值由1978年的3645.2亿元增加到2011年的472881.6亿元,年均增长率超过9%,人民生活水平和社会发展水平得到了显著的提升。然而,与此同时中国经济发展过程中遇到的问题也越来越多,在这些问题当中,一个比较突出的表现即是发展的成果不能为民众公平地分享,人民生活水平的改善与经济发展水平不相适应。因此,加快建立覆盖全体社会成员的基本公共服务体系,逐步实现区域间基本公共服务均等化就成为改善民生、让改革和发展的成果更多地为民众所分享的重大战略决策之一。基本公共服务是一个国家在一定的发展阶段,关乎其居民生存与发展的最基本需要的物化的产品和服务,具有公共性和难以通过市场有效供给的特性,具体涉及居民对义务教育、基本医疗、公共基础设施、生态环境、公共安全等方面的需要。基本公共服务水平一方面是城市宜居性的重要体现,从而是吸引人口流入的主要因素之一,人口的迁移容易引起城市人口数量和结构的改变,并对当地的经济发展与房地产市场产生影响;另一方面也是居民选择住房时的重要权衡指标。根据蒂布特的研究,居民在选择居住地时,将对当地公共服务水平等因素进行权衡,这将会影响当地的房地产价值。本文在对蒂布特地方公共产品与辖区竞争的经典模型进行借鉴与扩展的基础上,探讨了政府基本公共服务供给对房地产供给与需求可能产生的影响,并就基本公共服务对房地产市场的溢出效应进行了考察。本文较为全面地关注到基本公共服务对房地产市场的溢出效应现象,并且对此现象进行了系统的理论分析和实证检验,研究得出的主要结论如下:第一,基本公共服务对房地产市场的“量”存在溢出效应。房地产市场的供给量和需求量是衡量市场运行情况的重要指标,理论分析表明基本公共服务可以通过降低房地产企业的交易成本和扩大社会总需求的渠道促进房地产开发投资的增加,实证分析则证实基本公共服务对房地产开发投资的溢出效应无论是在长期还是短期同样存在。基本公共服务还可以通过收入分配效应和引致需求效应两种渠道促进家庭住宅需求的增加,实证研究发现基本公共服务对房地产需求存在显著的溢出效应,对30个城市6000余份城市居民调研数据的进一步研究则发现,基本公共服务还会对家庭的住宅权属选择产生正向影响,由于特殊户籍制度的存在,户口同样会影响基本公共服务对家庭住宅权属的选择。第二,基本公共服务对房地产市场的“价”存在溢出效应。房地产价格可以分为销售价格和租赁价格两个部分,本文的研究发现基本公共服务对房地产销售价格和租赁价格均存在溢出效应。基于南京市江南八区近万份微观调查数据,建立特征价格模型,并对住宅周边公共服务水平对其销售和租赁价格的影响进行实证检验,证实基本公共服务水平对销售价格和租赁价格存在显著的溢出效应,并且在所考察的四类基本公共服务中,教育公共服务对房价的影响最大;研究还从基本公共服务供给的角度探索了我国城市房价租金“剪刀差”的可能原因,实证研究暗示政府对城市边缘地带基本公共服务投入不足将使得租金的下降幅度超过房价的下降幅度,导致当地的房价租金比升高。第三,基本公共服务的价格溢出效应受土地供给弹性、房地产税负水平等因素的影响。基本公共服务对房地产价格的溢出效应确实是存在的,但是这种溢出效应会受到一些因素的影响。将南京市江南八区按照土地供给弹性的不同分为核心区域、次核心区域和边缘区域,进一步分析不同土地供给弹性下基本公共服务对房价影响的差异情况,发现在考虑土地供给弹性之后,基本公共服务对房价的溢出效应程度随着土地供给弹性的提高而下降。房地产税收被普遍认为是政府提供基本公共服务的重要财力来源,通过对房地产税收和房价的关系进行考察,研究发现房地产持有税和交易税与房价显著负相关,并且基本公共服务供给对房价的正向影响大于房地产税负对房价的负向影响,即房地产税收对房价存在负的溢出效应,且这种负的溢出效应小于基本公共服务的正溢出效应。在实证研究的基础上,研究在推进基本公共服务均等化的大背景下,从户籍制度、房地产税收制度以及促进房地产市场健康运行的角度提出了相关的政策建议:一是要不断推进区域间基本公共服务均等化,改善居民居住条件,降低房地产开发企业交易成本;二是要改革和完善现有的户籍制度,逐步取消将享受基本公共服务的权利与户口相挂钩的现象;三是要在不同区域间合理配置基本公共服务,并考虑房地产市场的运行状况,避免对房地产市场造成较大冲击;四是要改革现有房地产税收制度,扩大开征房地产持有税,推进基本公共服务均等化与征收房地产税并行。本文可能的创新之处在于综合考察基本公共服务对房地产市场的量和价的影响,采用三种方法测度基本公共服务,并从基本公共服务供给的视角探寻了我国城市房价租金“剪刀差”的可能原因。不足之处在于未能考虑政府的基本公共服务支出行为及其效率问题,也未能考虑居民基本公共服务的偏好问题及其对房地产市场的影响。
【学位授予单位】：南京大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2013
【分类号】：F299.23
【图文】：

第一章绪论逡逑会保障和就业支出１２５４２亿元，增长１２．９％；医疗卫生支出７１９９亿元，增长１２．０％；逡逑文化体育与传媒支出２２５１亿元，增长１８．９％？。如图１－１所示，近年来我国的财逡逑政支出越来越多地向民生领域倾斜。逡逑２２０００亿「元邋．逦邋－ｉ／0ｌＢ逡逑２００００「邋逦逦逦一］邋１６逡逑１８０００「逦W 邋１４逡逑１６０００邋－邋ｘ逦逦逦＾邋＾逡逑１４０００邋－逦１２逡逑１２000邋Ｈ逦＂邋１０逡逑１００００邋ｒ逦ｍ邋ｉ逦W－８逡逑三［ｒｔｒｔｔｎ；逡逑２００：邋ｒｎｍ＾逦ｍｍｍ邋ｍｍ邋0逡逑２００７逦２００８逦２００９逦２０１０逦２０１１逦２０１２逡逑教育支出逦２ＺＺ社保和就业支出＿医疗卫生支出邋》文化体育支出逡逑＋教育占比逦＋社保和就业占比＋医疗卫生占比逦文化体育占比逡逑图１－邋１逦２００７？２０１２年中国基本公共服务支出变动情况？逡逑资料来源：作者根据历年《中国统计年鉴》、财政部网站相关数据计算而得。逡逑国务院总理温家宝在２０１２年政府工作报告中指出“实现好、维护好、发展逡逑好最广大人民的根本利益是以人为本理念的具体体现。要把保障和改善民生作为逡逑政府工作的重要任务。”政府在重视增长数量的同时，更加注重对民生的改善，逡逑各地加大对涉及民生的公共服务的投入成为必然。可以说，推进基本公共服务均逡逑等化在某种程度上已经成为了现代政府所追求的目标。公共服务的改善尤其是基逡逑本公共服务水平的提高，在改善民生的同时，优化了地方的投资环境，有利于促逡逑进地方的经济增长，同时也对房地产市场产生重要影响。具体来讲，随着我国房逡逑地产市场的不断发展

润的最大化。逡逑根据住房的供给函数以及其满足的条件，可以画出相应的住房供给曲线（如逡逑图２－１所示）。由图２－１可知，住房的供给曲线是一条向右上方倾斜的曲线，住逡逑房的价格越低，房地产开发企业生产的住房越少，住房的价格越高，房地产开发逡逑企业生产的住房越多，但是由于土地资源的限制，住房的供给量不会超过其能达逡逑到最大值２。逡逑Ｐｈ逦！邋６逡逑ｉ逡逑ｏ逦＊：逦＾逡逑Ｑ逦Ｑ逡逑图２－１住房供给曲线逡逑２３逡逑

图１２住房需求曲线逡逑基本公共服务与房地产供求变动：对蒂布借鉴逡逑用脚投票”邋一一蒂布特公共产品与辖区竞争理论逡逑济学家查尔斯？米尔斯？蒂布特（Ｔｉｅｂｏｕｔ，１９５６）在《一论》一文中考察了具有流动性的居民在一个大都市中面对的一揽子公共服务开支与税率政策时，将出现的情况：居（包括财政收入和支出政策两部分）的地区来消费“居住投票”来显示出对公共物品的偏好。文中，蒂布特提出了受争议的假说，即公共物品可以通过辖区之间的竞争实现

本文编号：2768146