中国城市土地市场化经营研究

发布时间：2023-04-03 23:23

　　土地所有者开展土地经营、优化土地资产配置、增加土地产出收益顺理成章。然而在我国，城市土地利用结构存在缺陷、集约利用程度低、闲置严重，土地市场秩序混乱、土地收益流失严重，拥有668个城市、建成区面积21347.2km²土地资产的国家获取的土地收益甚微并且缺乏保障。研究认为，维护城市土地所有者权益、追逐土地所有者经济利益最大化的力量不足，国家在城市土地经营、流转中的产权、行政职能混淆是其根本原因，并且根据现代产权制度规范分离城市土地所有权和经营权已成共识，要求组建国有土地公司、根据市场经济规则经营城市土地的呼声日益高涨(笔者亦曾发文主张)。然而，对于国有土地公司的组建程序、融资手段以及市场化经营条件下城市土地资产的改良、增收，国家土地所有者收益和国家税收的保障，政府退出经营领域后的职能发挥等前瞻性课题，尚无研究成果问世。本文对此作系统研究，在坚持城市土地国家所有不动摇的基础上，构建一种既符合现代产权制度、又满足现代企业制度要求、并吸取现代营销学思想，既能最大程度地实现有关各方的经济利益、又能充分发挥政府职能的土地经营思路。作者相信本文不仅具有重要的理论价值，更具有深远...

【文章页数】：141 页

【学位级别】：博士

【文章目录】：
中文摘要
英文摘要
绪论
    一、 研究意义和目的
        (一) 研究意义
        (二) 研究目的
    二、 国际国内研究动态
        (一) 国外研究动态
        (二) 国内研究动态
    三、 研究思路、方法与创新
        (一) 研究思路
        (二) 研究方法
        (三) 研究创新
第一章 城市土地市场化经营的先决条件
    一、 强化城市土地产权建设与管理
        (一) 构建独立的城市土地经营权主体
        (二) 加强管理，确保土地收益的获取
    二、 国有土地公司要规范、高效地运作
        (一) 国有土地公司的权利、责任
        (二) 国有土地公司的组织机构
        (三) 国有土地公司的制度保障
    三、 国有土地公司要有灵活多样的筹资手段
        (一) 面向个人发行公司债券
        (二) 争取银行商业贷款
        (三) 借助房地产证券化
第二章 城市土地市场化经营条件下的资产改良策略
    一、 城市土地资产现状评价
        (一) 土地资产数量增加明显、规范庞大
        (二) 城市土地利用结构存在明显缺陷
        (三) 土地资产集约利用程度低、闲置严重
        (四) 土地产出总体水平差、并具明显差别
    二、 城市土地市场化经营条件下的资产改良思路
        (一) 坚持尽可能利用存量土地资产的原则
        (二) 适当提高土地容积率、积极利用多维空间
        (三) 优化土地资产结构
        (四) 根据市场需求确定土地上市节奏、开发程度和质量
    三、 实施土地资产优化的具体方案
        (一) 实施旧城改造、诱导企事业单位外迁
        (二) 积极启用闲置、低效利用土地，实施土地储备
第三章 城市土地市场化经营条件下的土地收益
    一、 城市土地收益现状评价
        (一) 城市土地收益沿革
        (二) 现行的城市土地收益方式及有关规定
        (三) 城市土地收益存在的问题
    二、 城市土地市场化经营条件下的土地收益
        (一) 土地收益的国际惯例
        (二) 城市土地市场化经营条件下的土地收益方式
    三、 影响城市土地经营收益的环境分析
        (一) 自然环境灾变
        (二) 政治经济因素
        (三) 土地市场秩序
    四、 增加城市土地经营收益的措施
        (一) 全面建立租赁关系、加强市场研究
        (二) 加强租赁渠道管理
        (三) 优选促销媒体
第四章 市场化经营条件下土地所有者的收益保障
    一、 城市土地收益的占有情况及思考
        (一) 城市土地收益的占有
        (二) 对城市土地收益占有的思考
    二、 市场化经营条件下土地所有者的收益保障
        (一) 土地构成要素及其经济实现
        (二) 土地所有者的收益保障
    三、 影响中央财政土地收益的重要因子--城市地租
        (一) 城市地租的内容
        (二) 城市地租的计量及其变化趋势
第五章 城市土地市场化经营条件下的政府税收
    一、 城市土地税制现状及存在问题
        (一) 城市土地税制改革历程
        (二) 城市土地税制存在的问题
    二、 构建市场化经营条件下的新土地税制
        (一) 新土地税制的构建原则
        (二) 新土地税制的基本框架
        (三) 实现新土地税制的途径
    三、 城市土地市场化经营条件下的纳税及税收分享
        (一) 纳税人及其应纳税种
        (二) 税收享有建议方案
第六章 城市土地市场化经营条件下的政府职能
    一、 西方国家土地经营中的政府职能
        (一) 严格限制公地、私地权利人的某些权利
        (二) 严格控制农地转用
        (三) 强化日常管理、惩治不当行为
    二、 我国城市土地使用、流转中的政府职能评价
        (一) 我国政府管理城市土地所取得的成就
        (二) 我国政府管理城市土地尚存在的问题
    三、 城市土地市场化经营条件下的政府监管
        (一) 政府监管体系构成
        (二) 土地行政管理部门的监管内容
        (三) 土地行政管理部门实施高效监管的关键
    四、 城市土地市场化经营条件下的政府扶持
        (一) 政府扶持的必要性
        (二) 政府扶持的实施要领
        (三) 实行政府扶持的保障措施
参考文献
致谢



本文编号：3781344