基于组合赋权的市场法在二手住宅评估中的应用研究

发布时间：2024-03-07 18:39

　　随着土地供应量限制,房地产供应的充足,我国多个城市已经进入存量房市场,二手房成为市场交易的主体。未来,二手房市场将继续扩大,越来越多的城市将会步入到存量房市场。在已销售的二手房中,住宅占绝大多数,对二手住宅有效的评估是房地产交易市场的重要保障。随着我国市场经济的进一步发展和存量房时代的到来,未来二手住宅的交易活动将会越来越活跃,对二手住宅的评估需求也会越来越大。本文基于分析房地产评估的方法和二手住宅的评估特点,研究得出二手住宅的主要方法——市场比较法。为分析二手住宅主要评估方法在实际中存在的问题,详细剖析了市场比较法的步骤,并通过文献与评估实务提出市场比较法存在以下四方面的问题:特征因素选取不科学;特征因素未设置合理的权重;可比案例选取上主观随意性大;最终结果的确定方法过于粗略。本文针对这四个问题进行研究分析,提出以下优化方案:首先,采用问卷调查法,在众多影响二手住宅价格的因素中选取合适的特征因素;其次,采用组合数有序加权平均算子赋权法(Combination Weighting Averaging,C-OWA)、关联准则重要性赋权法(Criteria Importance Thoug...

【文章页数】：63 页

【学位级别】：硕士

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摘要
Abstract
1 绪论
    1.1 研究背景与意义
        1.1.1 研究背景
        1.1.2 研究意义
    1.2 研究内容与方法
        1.2.1 主要研究内容
        1.2.2 研究方法
    1.3 技术路线
2 相关概念与研究综述
    2.1 相关概念的界定
        2.1.1 房地产评估
        2.1.2 二手住宅
        2.1.3 二手住宅评估
    2.2 研究综述
        2.2.1 关于二手住宅价格影响因素的研究
        2.2.2 关于二手住宅评估方法的研究
        2.2.3 关于传统市场法的改进研究
        2.2.4 关于影响因素组合赋权、高维数据相似性度量等应用研究
        2.2.5 文献述评
3 二手住宅评估方法的应用现状分析
    3.1 房地产评估的方法
    3.2 二手住宅评估的特点与方法
        3.2.1 二手住宅评估的特点
        3.2.2 二手住宅评估的主要方法
    3.3 市场比较法的步骤
    3.4 市场比较法存在的问题
        3.4.1 特征因素选取不科学
        3.4.2 特征因素未设置合理的权重
        3.4.3 可比案例选取上主观随意性大
        3.4.4 最终结果的确定方法过于粗略
4 基于组合赋权与相似函数的市场法改进
    4.1 市场法的改进思路
    4.2 问卷调查法选取特征因素
        4.2.1 二手住宅价格的影响因素
        4.2.2 特征因素的选取
    4.3 引入组合赋权法确定影响因素的权重
        4.3.1 赋权方法概述
        4.3.2 C-OWA算子主观赋权法
        4.3.3 CRITIC客观赋权法
        4.3.4 博弈论计算指标组合权重
    4.4 采用Esim(X,Y)相似函数选取可比案例
        4.4.1 Esim(X,Y)相似函数简介
        4.4.2 计算综合相似度
    4.5 计算评估结果
        4.5.1 交易实例价格修正及结果计算
        4.5.2 计算待估房地产的价格
5 案例分析
    5.1 案例选取与因素量化
        5.1.1 待估案例基本情况
        5.1.2 可比案例介绍
        5.1.3 特征因素的选择
        5.1.4 特征因素的量化
    5.2 确定影响因素权重——基于博弈论组合赋权
        5.2.1 主观权重
        5.2.2 客观权重
        5.2.3 博弈论组合赋权
    5.3 选取可比实例——基于Esim(X,Y)函数
    5.4 估值计算
        5.4.1 可比价格的计算
        5.4.2 待估住宅最终价格的计算
6 基于组合赋权的市场法评估效果分析
    6.1 传统市场法评估分析
    6.2 对比分析
7 研究结论与展望
    7.1 主要研究结论
    7.2 不足与研究展望
致谢
参考文献
附录
个人简历、在学期间发表的学术论文及取得的研究成果



本文编号：3921569