养老地产PFIR融资模式及风险分析

发布时间：2017-08-11 02:01

  本文关键词：养老地产PFIR融资模式及风险分析

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【摘要】：随着我国老龄化社会现象的不断加剧,“4-2-1”家庭结构的日益突显,老年消费和养老服务市场需求逐渐增大。全国老龄工作委员会办公室数据显示,2014年中国老年人口的消费潜力为4万亿,占GDP的8%,2025年这一数据将增长至106万亿元左右,占比达到33%。养老地产作为养老服务市场的重要部分,如何通过政府指导、企业开发满足广大老年群体的需要,值得各相关部门重点研究。本文首先从养老地产开发的前期融资入手,通过梳理养老地产的特殊内涵,深入分析现有养老地产融资模式的内涵、特征及适应性,结合我国具体国情,构建了养老地产PFI-REITs(PFIR)融资模式,对该融资模式的各参与方及具体操作流程进行阐述。其次,针对构建的养老地产PFIR融资模式,采用RBS对其融资项目操作过程中的风险因素进行层级罗列,通过发放关于“养老地产融资风险因素的调查问卷”,收集数据,进一步运用熵值法对各子项风险因子的重要程度详细分析。数据处理后分析发现,养老地产投资政策的变动、通货膨胀的出现、施工技术的优劣、项目投资收益结果以及养老地产市场的成熟度、需求量和最终使用者的满意度较其他几项风险因子而言尤为重要。最后基于上述研究结果提出,我国养老地产在采用PFIR融资方式前,首要任务是国家建立健全鼓励投资的政策体系,完善从SPV成立标准、收益凭证兑现方式、REITs持有人维权途径、各参与方收益分配比例等方面的法律制度;第二,政府从原有的建设职能,向协调、监督职能转变;第三,如果养老地产的开发建设采用该融资模式,必须要随时保证各利益相关方的信息沟通,实现互利共赢;第四,充分挖掘各地区老年人需求,准确地位,提高配套服务,保证投资收益的实现;同时保证在整个融资项目开发阶段,对专业管理机构的建设和工作人员的培训。本文通过上述分析,逐步对我国养老地产融资环节存在的风险问题提出可行建议,以供相关部门进行参考。一旦养老地产在我国不同地区顺利发展,满足老年人身心需要,就能缓解老龄化增幅过快带来的各项社会压力,促进社会和谐稳定发展。
【关键词】：养老地产 融资模式 PFIR 风险因素 熵值法
【学位授予单位】：西安建筑科技大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23;F719;D669.6
【目录】：

• 摘要3-5
• ABSTRACT5-11
• 1 绪论11-15
• 1.1 研究背景与意义11-12
• 1.1.1 研究背景11-12
• 1.1.2 研究意义12
• 1.2 研究内容与目的12-13
• 1.2.1 研究内容12-13
• 1.2.2 研究目的13
• 1.3 研究方法与技术路线图13-15
• 1.3.1 研究方法13
• 1.3.2 论文技术路线图13-15
• 2 相关理论及研究综述15-23
• 2.1 老龄化社会的含义及发展现状15
• 2.2 我国人口老龄化特点15
• 2.3 养老及养老地产的内涵15-17
• 2.4 养老地产发展现状17-21
• 2.4.1 国内研究现状17-21
• 2.4.2 国外研究现状21
• 2.5 融资及融资模式21-23
• 3 现行房地产融资模式的应用及其特点分析23-39
• 3.1 BOT融资模式23-25
• 3.1.1 BOT融资模式的内涵23
• 3.1.2 BOT融资模式在养老地产应用的综述23
• 3.1.3 BOT模式在其他领域应用综述23-24
• 3.1.4 BOT模式的优劣分析24-25
• 3.2 PFI融资模式25-29
• 3.2.1 PFI融资模式内涵25
• 3.2.2 PFI融资模式应用综述25
• 3.2.3 养老地产PFI融资模式风险因素分析25-29
• 3.2.4 PFI模式的优劣分析29
• 3.3 PPP融资模式29-30
• 3.3.1 PPP融资模式内涵29
• 3.3.2 PPP融资模式在养老地产的应用29
• 3.3.3 PPP模式在其他领域的应用情况29-30
• 3.3.4 PPP模式的优劣分析30
• 3.4 ABS融资模式30-31
• 3.4.1 ABS的内涵及在养老地产应用30
• 3.4.2 ABS融资方式在其他领域研究综述30-31
• 3.4.3 ABS模式的优劣分析31
• 3.5 REITS融资模式31-34
• 3.5.1 REITs简介31-32
• 3.5.2 REITs在我国养老地产的应用32
• 3.5.3 REITs在其他领域应用的研究综述32-33
• 3.5.4 养老地产REITs融资博弈分析33-34
• 3.5.5 REITs模式的优劣分析34
• 3.6 保险资金融资模式34-37
• 3.6.1 保险资金内涵34
• 3.6.2 保险资金投资不动产研究述综34-35
• 3.6.3 政策支持35-36
• 3.6.4 险企涉足养老地产现状36
• 3.6.5 保险资金模式的优劣分析36-37
• 3.7 小结37-39
• 4 构建养老地产PFIR融资模式39-45
• 4.1 PFIR融资模式39-41
• 4.1.1 PFIR融资模式的原型39-40
• 4.1.2 PFIR融资模式操作流程40-41
• 4.1.3 PFIR融资模式主要参与方41
• 4.2 PFIR融资模式在养老地产应用的可行性分析41-42
• 4.2.1 政府大力支持41
• 4.2.2 民间资本投资需求41-42
• 4.2.3 政策可行性42
• 4.2.4 SPV规避筹资风险42
• 4.3 PFIR融资模式优劣势分析42-45
• 4.3.1 PFIR融资模式的优点42-43
• 4.3.2 PFIR融资模式的不足43-45
• 5 基于熵值法的养老地产PFIR风险评价45-57
• 5.1 PFIR融资项目风险因素管理45-47
• 5.1.1 PFIR项目风险因素识别—RBS法45-46
• 5.1.2 PFIR项目风险因素评价46-47
• 5.2 熵值法基本理论47-48
• 5.2.1 原始数据矩阵标准化47-48
• 5.2.2 定义熵及熵权48
• 5.2.3 熵权综合评价48
• 5.3 养老地产PFIR融资项目风险评价建立48-53
• 5.3.1 数据来源48-51
• 5.3.2 原始数据标准化51
• 5.3.3 熵及熵权的计算51-53
• 5.4 小结53-57
• 6 养老地产PFIR融资模式的发展建议57-59
• 6.1 完善法律制度，健全政策体系57
• 6.2 转变政府职能，，规避合作风险57-58
• 6.3 加强信息沟通，促进经验交流58
• 6.4 挖掘市场需求，提升配套服务58
• 6.5 发展管理机构，培养专业人员58-59
• 7 结论与展望59-61
• 7.1 结论59
• 7.2 展望59-61
• 参考文献61-65
• 附录:养老地产融资风险因素的调查问卷65-68
• 致谢68

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本文编号：653661