中国土地拍卖策略及成交价格影响因素研究

发布时间：2018-02-08 10:55

本文关键词： 土地拍卖博弈分析特征价格模型影响因素实证分析溢价分析　出处：《中南民族大学》2015年硕士论文　论文类型：学位论文

【摘要】：土地作为一种稀缺资源,是我国最大的国有资产,而土地的开发和利用不仅涉及了资源配置效率问题,同时也涉及到社会公平问题。随着我国土地市场化进程,土地拍卖已成为土地交易的主要趋势,土地的开发和利用在推动社会经济增长的同时,也暴露出了许多问题。本文以博弈理论作为指导,以土地拍卖参与各方以及土地价格作为研究对象,重点研究了我国土地拍卖中投标人之间以及投标人与拍卖人(政府)之间的博弈行为,分析了参与各方的博弈策略和期望函数。以上海市为例,利用供需均衡理论从供给和需求两个层面对上海市土地价格影响因素进行实证分析,并利用特征价格模型分析土地拍卖价格溢价的影响因素。首先,本文通过对我国土地市场发展历程及存在的问题进行分析,发现我国土地市场化发展与改革经历了艰辛的历程。无论从制度建设还是管理上都推动了我国土地市场化的进程,但是我国土地市场化程度仍然很低,制度不够完善,城乡土地二元结构凸显,规则缺失,土地拍卖中的寻租、合谋等违法行为既阻碍了我国土地市场化的进展,同时也损害了社会利益和国家利益。其次,对土地拍卖策略进行分析,其中通过对土地拍卖中参与各方的博弈分析发现,作为理性的经纪人,以自身利益最大化为原则制定各自的竞价策略,使得效用值不小于其期望值。而在投标人之间的博弈分析中发现,投标人的数量决定了土地的真实价值,在模型中通常假定投标人之间相互独立,但现实中却相反,这就导致了投标人之间的合谋行为。而对投标人与拍卖人(政府)之间的串谋和寻租行为博弈分析发现,拍卖人从中仅获得了一小部分利益,而中标人通过土地流转来获得更高的利益,损害了国家利益的同时,造成了土地资源的浪费,不利于土地拍卖市场的健康发展。另外,根据前面土地拍卖策略分析以上海市为例,对土地拍卖成交价格影响因素进行实证分析,从供需两方面对上海市土地成交价格影响因素进行分析,从需求角度分析发现,人口数量、GDP、人均个人可支配收入、就业情况与土地成交价格呈正相关关系,而银行贷款年利率、房价与土地成交价格呈负相关关系;从供给角度分析发现,土地成交价格指数与商品房销售价格指数存在协整关系,长期内土地成交价格与房价存在长期动态均衡关系。最后,运用特征价格模型,对上海市土地拍卖溢价的影响因素进行实证分析,研究表明影响上海市土地溢价的因素主要包括:土地规划面积、容积率、土地方位、土地用途、竞得人性质等,而在这些因素中,竞得人性质(国企)对土地溢价的影响比较显著,而对国企与土地用途建立交叉虚拟变量分析发现,国企慢慢退出了居住用地拍卖的竞争,而转向商业用地的开发和经营管理。但是仍然存在国企不计成本的竞得土地,排挤非国有企业的现象,造成了土地市场的不公平;相对土地居住用途而言,商业用途土地对土地溢价存在负相关关系,说明投标人认为居住用地的预期收益远高于商业用地的收益,具有较大的增值空间,而商业用地的开发与经营存在着较大的风险;土地开发的容积率对土地溢价存在正向影响,说明在上海市土地开发高容积率决定了土地开发的潜力和未来的销售规模;土地区位的不同,对土地溢价有着不同的影响,位于上海市市中心或繁华地段的地块出让对土地拍卖溢价呈现正向影响,而其他区位的地块或者发展缓慢地段的地块对土地溢价呈负相关关系。
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【学位授予单位】：中南民族大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F301.4;F724.59

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