我国重点城市房地产业集中度研究

发布时间：2017-12-29 07:19

本文关键词：我国重点城市房地产业集中度研究　出处：《西南财经大学》2014年硕士论文　论文类型：学位论文

【摘要】：1998年国务院取消福利分房制度,标志着中国的房地产业全面进入市场化。至2013年,房地产业投资支出在我国GDP中所占比例已经达到16%,对我国国民经济支撑作用进一步加强。我国房地产业近年来快速发展,市场规模不断扩大,房地产企业开发水平也逐步提升。但是,从2012年开始,我国房地产市场开始出现分化。一线城市房价继续快速上涨,刚需充足,房屋开工量和销售量都稳步上升,同时部分三四线城市出现空置率较高,甚至“空城”现象。本文通过产业集中度这一指标,分析不同城市之间房地产市场结构的差异。房地产行业本身具有较强的区域性特征。房地产行业的特性要求其发展必须要有足够的实业基础支撑,其本身不是一个独立的行业,同制造业不同,一个地区不可能长期只依靠大量兴建商品住宅来促进经济发展。因为商品住宅的最终需求依然是普通消费者。对于某个地区而言,维持一定数量的有效购房者才是房地产业稳定发展的有利支撑。而当地经济总量是否具有一定规模,产业结构(除房地产业外)是否合理,产业发展是否具有可持续性等多种因素的影响,才是共同决定某一地区房地产市场能否保持长期可持续发展的根本。因此,不同地区的房地产市场,其市场特征也是不一样的。对于北上广深一线城市而言,房地产业集中度要明显高于研究样本中的二线城市。这同一线城市市场制度完善,土地等开发成本较高以致提高了行业壁垒等因素有关系。同时,在我国一些地区,尤其部分三四线城市,房地产业集中度普遍较低。但从我国总体来看,房地产业集中度在逐步提高。大中型房企所占市场份额进一步上升。这反映随着我国经济的不断发展,房地产市场竞争环境不断完善,而大型房企由于占据了规模、管理以及融资方面的优势,对市场的影响力在逐步提高。未来随着我国城镇化细则的进一步完善,房地产业作为国民经济支柱产业的作用恐进一步深化。目前,国内外学者对于房地产业研究大多数可归结于两个方面：针对房价“泡沫”的研究；针对全国性的房地产市场结构的研究。房价“泡沫”的问题在学术界多年来备受争议。学者多从房价收入比等相关指标来衡量我国房地产市场是否存在“泡沫”。但本文认为,行业本身的快速发展同行业存在“泡沫”之间并没有必然的联系。在房价近十年快速攀升的背景下,单纯从房价出发考证行业是否出现“泡沫”显然逻辑并不充分。因此,针对房地产业的发展基础进行研究,根据房地产业区域性特性,从房地产市场结构入手,以产业集中度指标衡量城市房地产业的发展状况,分析支撑房地产业快速发展的根本原因,针对影响商品房有效需求量的有关因子进行分析,笔者认为可以据此对房地产业的未来发展做出有效的判断。本文以十个重点城市为代表,选取其2009年至2013年之间的相关数据进行实证分析,试图探讨城市房地产业集中度与城市经济产业结构的关系,分析我国房地产业未来的发展趋势。本文紧紧围绕城市房地产业集中度这一话题,分五个部分逐步展开,层层深入。文章的基本结构如下：第一部分是引言。对我国房地产业的发展现状进行分析,针对2013年房地产市场结构的变化提出对城市房地产业集中度的研究.2013年前十大地产企业销售总额达到11173亿元,占到当年全国商品房销售总额的13.72%,比2009年的8.09%提高了5.63%.前20大地产商销售额达到15372.9亿元,占当年全国商品房销售总额的18.88%,较2009年11.79%的占比提高7个百分点左右。我国房地产市场总体呈现出产业集中度上升、大中型房企市场竞争力不断增强的局面。第二部分是文献综述。包括国内外学术界对对产业集中度相关理论的研究以及国内学者对我国房地产业所做的研究。产业集中度(Industrial Concentration)指标主要用于分析某个产业的竞争程度以及是否存在对市场具有完全控制能力的企业。国内外学者针对如何衡量产业集中度以及产业集中度和市场绩效之间的关系所做研究较多。国内学者对房地产业的研究按照研究角度的不同可分为以下四个方面：其一,针对房地产业的价格、利润、泡沫及其调控政策的研究；其二,针对房地产业对国民经济影响的研究；其三,针对房地产企业财务方面的研究,包括投融资、资金管理等问题；其四,针对房地产业的市场结构、定价行为及价格规制、资源配置等方面的研究；第三部分对我国房地产业集中度现状及包括北上广深等一些重点城市房地产市场集中度现状及变化的回顾；第四章为实证分析。本文收集了2009年-2013年北京、上海、广州、深圳、天津、成都、杭州、重庆、青岛、南京十个城市房地产销售额TOP10企业、GDP以及当地的的房地产开发投资额,运用相关模型分析城市产业集中度的差异性。第五部分是结论和建议。结合房地产经管理论以及产业经济学相关理论对研究结论进行解释,并分别针对政策制定者、房地产开发商、消费者提出建议本文的研究结论表明：不同城市的房地产业集中度存在差异。同时,以北上广深为代表的发达城市房地产业集中度明显高于其它城市。本文认为之所以存在这种差异,有两个关键因素的影响：城市经济规模总量；城市产业结构。经济总量越高,城市产业结构越完善,房地产业的集中度越高。在市场竞争中,土地是很多行业发展的基础要素。城市土地的需求受到多种因素的影响,比如城市商业发展、城市工业化、或者类似海南这种全省涉及旅游的地区。即使在北上广深四个城市里,深圳市的房地产业集中程度也明显高于其它三个城市。针对这一现象,本文认为：深圳作为改革开放最成功的试验点,历史遗留问题少,市场化程度较高,其政策倾斜力度较大。所以针对深圳房地产市场进行分析,相信可以是对我国房地产市场改革进一步探索的一条途径。本文的创新之处在于：(1)本文认为不同城市间房地产业集中度存在差异,这种差异的根本在于房地产市场状况同当地经济发展水平的相关关系。一个城市经济总量越高,城市开发程度越高,其房地产市场集中度越高。(2)本文的研究并没有局限于仅从产业经济学的理论出发对房地产集中度进行分析,而是结合了实证分析、房地产经营管理、产业组织理论以及产业背景、经济热点、投资者心理分析等一系列内容,力求做到理论与数据相结合的模式,多者互为印证,保证研究结论的科学性、合理性。本文的结论对房地产经营管理者以及对房地产经济关注的相关人士有所启示意义。我国房地产业正处于城市分化发展的阶段。但是为什么会分化,如何分化,不论是专业学者还是房地产企业目前都并没有准确的定论。作为房地产开发商,可以从本文中借鉴一些思想,对企业未来战略规划有所帮助。作为政策当局,对于房地产市场的调控屡屡失败,笔者认为也可以具体问题具体分析,不同城市不同情况区别对待。中国的经济结构本身就是一个很大的课题,即使就房地产而言,依然有很多未知需要去探索分析。本文不足之处尤其在数据方面,若能进一步完善,则文章结论更具现实意义。另外,针对城市的房地产业专业信息搜集整理更是开始较晚。相信随着行业的不断完善,数据会进一步完整、详细,后来学者在笔者的基础上能够做出更深入的研究。
[Abstract]:......
【学位授予单位】：西南财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2014
【分类号】：F299.23

【参考文献】