租赁式保障房物业管理研究

发布时间：2019-08-24 15:01

【摘要】：自1998年正式推行廉租住房制度以来,我国租赁式保障房制度也在逐步建立和完善,廉租住房体系和公共租赁房体系不断发展,并在建设规模和实践中取得巨大成就。大力发展租赁式保障房建设,为解决中低收入者和新就业职工的住房问题,实现住房保障和市场之间的桥梁衔接,完善住房保障体系,维护社会公平正义与和谐稳定,有着非常重要的现实意义。然而在租赁式保障房体系发展过程中,一直忽略了租赁式保障房的后期管理,后期管理问题突出。后期管理中的物业管理矛盾较为突出,严重影响了物业管理中各参与主体的利益,甚至影响到租赁式保障房体系的长期可持续发展。我国的租赁式保障房住房相对于普通商品房具有公益性与补贴性、房屋使用者非产权人、租户流动性较大、人员构成较为复杂等特点,在设计租赁式保障房物业管理模式时,必须综合考虑这些特点。本论文基于租赁式保障房的显著特点,分析了租赁式保障房物业管理中存在的问题,及影响物业管理水平的主要因素。本论文重点研究租赁式保障房物业管理中的物业费问题、物业服务企业与租户关系问题以及物业管理中社区管理合作问题。通过分析物业服务企业运营费用的收支组成,发现物业管理费是物业服务企业运营费用的主要来源,物业管理费的收缴率直接影响了物业服务企业的利润与运行,但租赁式保障房小区的租户大多家庭经济困难,难以负担市场物业管理费,故政府应对物业服务企业或物业管理费进行补贴。一刀切的补贴方式,难免会造成政府财政负担,出现过度保障的局面,故运用福利经济学理论设计了阶梯定价的物业管理费用补贴模式及“汗水入股”的物业费征收方法。租赁式保障房小区居民与物业服务企业之间不仅有显性经济契约关系即物业管理合同,还存在隐性的契约关系,即居民的心理契约。居民的心理契约是一个动态的、互动的过程,在形成的过程中、享受物业服务的过程中、与小区其他居民及物业管理人员交流过程中都会不断发生变化,物业企业管理人员必须及时洞察居民的心理契约内容,根据居民的心理契约不断调整和改善自己的服务,以提高住户满意程度。租赁式保障房的物业管理不仅要调整好小区居民与物业服务企业的内部关系,还要调整各级政府与物业服务企业之间的关系,依据政府、社区、物业服务企业在租赁式保障房物业管理环节各自的角色定位,提出了准市场化的物业管理模式。租赁式保障房物业管理的有序进行,需要依靠各级政府、社区基层组织、物业服务企业、居民共同参与、共同努力,充分调动各方的积极性,共同营造良好的物业管理环境。
【学位授予单位】：华中师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2014
【分类号】：F299.233.47

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