结构性因素对我国房地产价格影响研究

发布时间：2020-05-08 04:23

【摘要】：“安其居”一直以来都是百姓比较关注的民生问题,住宅消费在支出中占据极大比重,房价波动直接影响百姓生活水平。同时,房地产行业作为国民经济支柱之一,房价变动也会对我国经济平稳运行产生直接影响。故研究造成房地产价格波动的因素有着重要的意义。本文通过对国内外研究现状的分析,从新的思路引入,认为房地产市场存在的结构性失衡是房地产价格的波动的主要原因,并对此加以研究。结合我国房地产市场发展历程及现状,本文提出了结构性因素与我国房地产价格波动之间关系的理论,并且建立相关的结构性指标体系,以我国一二三线城市为例,建立面板数据模型,并对实证结果进行分析,对理论加以验证。首先,通过对我国房地产市场现状进行分析,结果发现,我国房地产市场呈现出结构性失衡现象,一二线城市房地产市场供不应求,房价增速过快,三四线城市供过于求,房屋空置,库存量大。基于此,本文研究了不同层面下,结构性因素对我国房价的影响。其次,将结构性因素进行细化,从以下几个方面,对结构性因素与房地产价格波动之间的关系进行定性分析:供需结构因素;人口结构因素;收入结构因素;货币供给因素;公共资源配置因素;投资用途结构因素。然后,以理论分析为基础,建立结构性指标,收集一二三线城市的样本数据,并进行面板数据模型的建立。实证结果表明,各结构性指标对房价均有影响,只是各个指标对一二三线城市房价的影响存在差异性。供需结构指标对房价产生负向影响,且对一线城市的影响程度最大,其次为二线城市、三线城市最弱。人口结构指标对房价也产生了较为显著的影响,其中城市化率对三线城市房价的影响对比一二线城市更为显著;而总抚养比对一二三线城市房价的影响程度基本相同,均为负向影响;人口性别比失衡造成房价正向波动,且其对一线城市影响最大,二线城市其次,三线城市影响最小。收入结构指标以及货币供给指标都与房价呈现正相关,且一线城市较二三线城市更为敏感。公共资源配置指标均与房价产生正向影响,但是对一二三线城市房价的影响不存在差异性。投资用途结构指标中租赁市场的发展以及经济适用房等保障房屋投资的增加会使房价下跌,呈现负相关性。最后,本文结合理论与实证的分析,针对我国目前存在的结构性失衡问题,提出相应的政策建议。认为房价的异常波动不仅仅和经济、政策相关,还与结构性因素相关,因此政府在进行宏观调控时应注重一二三线城市各自的特征,进行结构性改革。
【图文】：

商品房,贵阳,济南,北京

人民生活水平也随之提高，由此增加了对住房的需求，房地产企业也自身的利益，加快了房屋的供给，，供给与需求的相互促进，使得我国房地迅猛发展。以一套 100 平方米的商品房屋为例，2000 年初我国商品房的2112 元/平方米，2016 年的商品房价格为 7476 元/平方米，在这 16 年间，品房的价值从原先的 21 万上升至如今的 75 万，3 倍多的增速，这就是房值价值。从全国的数据来看，房价在这 16 年间的涨势还是相对比较平缓的，同地区因为经济发展的不均衡性，房地产市场的发展也会呈现出差异性，上涨速度快慢不一。诸如北京市，经济发展非常迅速的东部一线城市，其涨势可以说非常迅猛，到 2016 年几乎是全国房价的 4 倍。再看二线城市其房价涨势基本与全国趋同。而处于三线城市的贵阳，其房价的增速相济南而言较为缓慢。

供需失衡,房价,三线

图 2-2 一二三线城市供需失衡与房价之间的趋势关系房地产市场发展的初期，我国一二三线房地产市场的竣工面积大于销售面积，即体现出供需的不均衡，这样的状态维持到 2004 年，这就造成了在总量上房屋供给过多，出现了空置房，在此期间，全国各城市的房价增速也比较平缓，可以通过图 2-2 看出。自 2005 年开始，我国一二线城市房地产市场的竣工面积开始落后于销售面积，表明需求增加，这主要是因为当时城镇化进程中产生的刚性需求，以及经济发展过程中，百姓的可支配收入的增加。直至 2016 年，一二线城市仍旧呈现出较为明显的供不应求的局面，故而房价稳步上升。而三线城市的房地产市场呈现出供过于求的局面，故而房价涨势相对一二线城市缓慢。除了在房屋竣工面积以及销售面积上的供求不均衡外，还存在着住房结构的不均衡。广大居民的需求随着收入水平的发展也发生着变化，由原先的刚性需求转变为现如今的改善性需求，相对应的体现为房屋户型的偏好转变，由对中小型的需求转为对大户型及高端住宅的需求。而对高端住宅的需求增加也会促使房
【学位授予单位】：山东财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：F299.23

【参考文献】