限购、限贷政策对商品住宅价格调控效果比较研究

发布时间：2020-06-16 05:35

【摘要】：改革开放以来,随着市场经济的发展,我国房地产业复苏,呈跳跃式发展,为我国国民经济发展做出了巨大贡献。但随之而来的房价飙升、一二线城市房价远超居民收入水平等现象致使人才流失、国民幸福感下降、社会福利缺失、市场自我调控失灵等问题相继出现。在这样的背景下,国家出台了多轮房地产调控政策,2010年“国十一条”、“新国十条”相继颁布,限购、限贷政策开始出现;2011年、2012年各城市陆续强化限购、限贷政策落实,房价的上涨速度有效降低;2015年许多城市逐渐放开限购、限贷政策;2016年初,央行在执行宽松货币政策下多次降准、降息,房价再次快速大幅上涨,一定程度上影响了我国经济的整体稳定与发展,9月全国多个城市陆续恢复限购、限贷政策,新一轮房地产调控又拉开序幕。因此,本文在楼市新一轮调控的背景下,比较研究限购与限贷政策对我国楼市的调控效果,为政府出台调控政策、实现我国房地产市场健康持续稳定增长提供参考。限购政策主要表现在对购房者户籍的限制、区域的限制,限贷政策主要表现在对购房者首付比例、贷款利率的限制。两种政策均从需求方面影响商品住宅价格,但限购政策属于行政手段,限贷政策属于经济手段,且两者的作用机制也不相同。本文选取全国70个大中城市从2009年第一季度到2017年第3季度共35个季度的商品住宅成交均价的季度面板数据,采用双重差分法及倾向得分匹配法将70个城市分为调控组和非调控组,观察调控政策的变动对商品住房成交价格的影响,基于面板数据运用双重差分法做实证分析,分别探究限购限贷政策对当地房地产市场有效性及区域性的影响。研究结果表明,限购与限贷政策在一定程度上可以抑制房价的过快上涨。限购政策的实施对于新建商品住宅价格抑制率达8.5%,限贷政策的实施对于新建商品住宅价格抑制率达13.1%,可见限贷政策的调控效果较好于限购政策。其中限制首付比例的限贷政策以及限制购房区域的限购政策基本无效,而限制贷款利率的限贷政策及限制户籍的限购政策效果显著。本文的创新有以下两点:第一,本文不仅分别验证了限购政策和限贷政策的作用效果,而且对两种政策的效果进行了对比。第二,本文采用的面板数据时间跨度大,从2009年第一季度到2017年第三季度共35个季度,可以从长期来验证调控政策的效果。本文的不足之处在于季度数据的缺失导致本文所选城市样本不足,缺乏城市之间的对比分析。
【学位授予单位】：中南财经政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：F299.23;F832.4
【图文】：

户籍,作用机理,量限,数量限制

图１－１限购政策影响框架逡逑（）户籍限制和数量限制的作用机理逡逑数量限制和户籍限制是相结合的，两种限制的作用机理如图１－２所示，本逡逑市户籍比非本市户籍更容易购买本市商品住宅，该政策限制拥有２套以上的本逡逑市户籍家庭及已拥有１套住房的非本市户籍家庭再次购买商品住宅，直接降低逡逑居民商品住宅需求，从而起到降低商品住宅价格的目的？。逡逑？各城市具体户籍限制和数量限制政策内容略有区别，可以参见本文附录部分。逡逑１０逡逑

区域限制,机理,量限,户籍

图１－２户籍限制和数量限制作用机理逡逑（二）区域限制的作用机理逡逑限购政策中对市级区域限制的作用机理如下图１－３所示，由于市核心区域逡逑公共配套设施齐全，住房需求量大，房价高，通过分区域进行限购，可以有效逡逑抑制核心区域住房需求，抑制房价过快上涨。但由此可能刺激市郊区域住宅市逡逑场，产生住房需求区域转移，带动市郊区域房价上涨。逡逑？购房套数逡逑核Ｓ邋区邋ｈ逦邋Ｉ，Ｉ逡逑－ｍｍ．．．．．１逦Ｌ—逦逦Ｉ￣￣ｇ逡逑＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ｒ逦市郊区邋｜逦逦＾宅一邋宅逡逑＊＿７＞域逦需逦价逡逑￣￣逦：逦＼＿ｉ＿逡逑刺激逡逑图１－３区域限制作用机理逡逑二、限贷政策影响商品住宅价格的路径逡逑限贷政策主要从两个方面影响商品住宅价格：限制商业信贷和公积金信贷。逡逑政府下达限贷政策，严格规定商业银行和住房公积金管理中心的商品住宅首付逡逑比例和贷款利率。限贷政策通过限制房地产市场需求方即居民家庭的住房需求，逡逑从而抑制商品住宅价格过快增长。房地产市场供需不平，从而达到新的平衡，逡逑该结果反馈给政府

【参考文献】