“营改增”后房地产企业土地增值税税务风险研究

发布时间：2020-07-05 09:49

【摘要】：随着《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税试点的通知》(财税[2016]36号)的颁布,房地产业被正式纳入“营改增”试点范围。应明确,房地产行业的“营改增”牵一发而动全身,其影响绝不仅止于增值税。土地增值税是房地产行业最重要的税种之一,“营改增”无疑会对其计税依据、财会核算和征收管理带来重大变化。房地产企业若仅关注本轮税制改革中增值税所带来的影响而忽略土地增值税,必然会带来一系列的税务风险并造成不必要的损失。“营改增”后土地增值税相关政策与改革后续补充文件几乎同步颁布实施,这便要求企业能应对改革后多税种的变化,而政策从出台到实施时间之短,必然使得房地产企业面临着巨大的压力和挑战。本文正是在此背景下,以“营改增”后土地增值税政策新规为基础,重点分析了“营改增”后房地产企业面临的土地增值税税务风险,并以案例形式加以探讨说明。本文根据土地增值税“先预缴,后清算”的征税规则,分预征阶段和清算阶段对相关新政进行深入剖析,并选取具有集团背景的Z房地产企业,分别从计税规则变化、政策理解误差、发票管理变动、税企沟通不畅和母子公司土地受让五个方面对Z房地产企业土地增值税税务风险进行分析;最后,由个案上升到普遍,基于纳税申报和税务筹划两个角度为房地产企业提出土地增值税税务风险防范建议。
【学位授予单位】：湖南大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：F299.233.42;F812.42
【图文】：

包工包料,成本构成

逑括了销售费、广告费和一些不可预见性的费用等，通常情况下该部分占比低于１０％。逡逑房地产企业成本构成如图２．２所示：逡逑房地产企业成本构成逡逑１５％逦３０％逦？土地成本逡逑■前期工程费、建安成本逡逑公共设施逡逑■税费逡逑广苫费、管理费逡逑概逡逑图２．２房地产企业成本构成逡逑２．１．２．３邋？？甲供材”与包工包料逡逑房地产企业与建筑企业签订建造合同时存在“甲供材料’’和“包工包料”两种模逡逑式。而在不同模式下，增值税对其进项税额的抵扣和税率的规定存在较大差异。逡逑因此，为更好地研宄“营改增”后土地增值税相关税务风险，必须先明确这两种合逡逑作模式的区别。“甲供材料’’是指由建设单位甲方，即房地产开发企业供应钢筋、逡逑水泥、木材等原料，建筑企业仅提供建筑服务。“甲供材料’’有利于控制原材料来逡逑源，保障工程质量，但对于房地产企业而言，前期投入和资金垫付压力大；“包工逡逑包料”是指施工单位（乙方）在提供建筑服务的Ｎ时，还提供建筑所需原材料，该逡逑种模式则可减少屮方前期的资金肌力。逡逑综上对房地产开发企业的经营流程和成本构成的分析，可以看出房地产企业逡逑经营各环节中都存在巨大的风险隐患。而随着“营改增”的推进

中小户型,有限公司,项目开发,力度

逦逡逑第３章Ｚ企业土地增值税税务风险分析逡逑１逦Ｚ企业基本情况逡逑．１逦Ｚ企业背景介绍逡逑Ｚ企业全称为Ｚ房地产开发项目公司，是Ａ集团下属Ａ房地产开发有限公司逡逑全资子公司。Ａ集团成立于２００４年６月，地处Ｈ市，具有国家房地产一级开逡逑资质，是一家集房地产开发、工程建设、建筑材料经营、投资、物业管理为一逡逑的大型综合性企业，旗下设有Ａ房地产开发企业Ａ建筑材料有限公司、Ａ建筑逡逑程有限公司、Ａ物业管理有限公司和Ａ投资有限公司。公司成立以来，坚持逡逑信为本，重视ｎ碑经营，以专业化、规模化、人性化为理念，企业０标为打造逡逑流的房地产品牌。逡逑

【参考文献】