政策不确定性对房地产开发投资影响的实证研究

发布时间：2020-07-26 17:15

【摘要】：全球宏观经济环境不确定性加剧,如何在不确定条件下进行投资成为各市场主体的关注重点和研究方向。2008年爆发的金融危机和2010年欧洲主权债务危机加剧了全球市场的不确定性,为了应对国外危机的传染,我国政府颁布了一系列经济政策。尽管一系列经济政策在宏观上成功的避免了金融危机的干扰,使得中国在国外经济停滞时保持高速发展,但是各个微观主体却在这场危机中遭受不同境遇,特别是房地产市场。时至今日,由国家主席习近平同志领导和新设立的国务院金融稳定发展委员会,将服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革列为该小组的工作目标,显示了现阶段防范金融风险和稳定金融市场的必要性;此外,中央财经领导小组将稳定房地产市场列为2017年的重要工作内容。国家统计局数据显示,2016年房地产开发投资对GDP增长的贡献率高达11.2%,而房地产经济对GDP的贡献率远远高于该值,反映出了房地产开发投资以及房地产市场在当前我国经济发展中的重要作用,而房地产开发投资的稳定增长受到房地产政策影响。所以,制定合理有效的房地产政策、实现房地产市场的稳定健康发展不仅有利于稳定土地财政、推动经济发展,也有利于房地产泡沫和区域性库存过度等问题的解决。本文量化了房地产政策不确定性,研究其对房地产开发投资的影响。已有研究大多从宏观经济变量的条件方差衡量不确定性,但是该指标没有明确不确定性的来源,该方法主要基于实物期权理论;也有学者从政府换届、政策变动的内容等衡量政策的不确定性,但是缺乏连续性和准确性;Baker和斯坦福大学编制的经济政策不确定指数由于其良好的连续性和具体性特征,成为目前最流行的经济政策不确定性指标。该指标以刊登在香港南华早报上的中国经济政策数量为主要依据制定中国的经济政策不确定指数,但是笼统的经济政策并没有明确具体的行业风险。借鉴Baker在构建经济政策不确定指数时采用的方法,本文通过国信房地产信息网采用网络爬虫技术爬取房地产政策信息,以房地产政策的数量变化衡量房地产政策的不确定性。此外,为了控制来自其他方面投资机会的干扰,本文以销售增长率、经营现金净流入、市值、GDP增长率和周期性为控制变量,涵盖了企业自身、行业发展、宏观机会、和周期性4个层面。考虑到房地产企业微观特征的差异性,本文从房地产企业的学习能力、资产规模、流通市值、股权集中4个方面作为调节变量做进一步分析;股权性质和地域差异是房地产企业的显著特征,特别是在面临房地产政策不确定时,研究这两个指标的调节作用和分析房地产政策的指向性更具有现实意义。因此,本文在企业微观特征分类的基础上,还从股权性质和区域差异更加详细的分析其对房地产企业投资的影响。本文选取了按证监会行业标准分类的138家沪深上市房地产企业,样本区间是2012年第一季度到2017年第一季度,样本数量为2898。本文构建的房地产企业投资率,销售增长率,经营现金净流入,市值、GDP等数据主要来自Wind数据库。本文得出如下结论:一、政策不确定性对房地产开发投资具有显著的抑制作用;二、学习能力、资产规模、流通市值、股权集中度的减小会增强政策不确定性对房地产开发投资的抑制作用;三、在非国有企业中,政策不确定性对学习能力、流通市值、股权集中度小的房地产企业投资的抑制作用更加显著;在东部地区,政策不确定性对流通市值、股权集中、资产规模小的房地产开发投资的抑制作用更加显著。以上研究发现房地产政策不确定性对房地产投资具有显著的抑制作用。由于房地产市场对土地财政、经济发展的作用,以及目前存在的房地产泡沫和区域性的去库存问题,我国政府应当充分发挥房地产政策的宏观调控作用,建立长期有效的房地产市场调控机制,推进房地产税立法和租购并举;因地制宜和因城施策;分类调控和精准调控。
【学位授予单位】：浙江财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.23
【图文】：

社会固定资产投资,比重,房地产

数据来源：国家统计局图 3-1 1986—2016 年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重（%）以贡献率衡量的房地产开发投资发展历程如下所示：总体看来，从015 年，平均贡献率为 15.1%，由房地产开发投资衍生出的房地产经远高于该值。从各个时期的微观特征看来，1987－1998 年，社会主革初期的房地产波动剧烈，平均为 7.7%，反映出了房地产早期的不稳—2004 年，改革开放的喜人成就得到了广泛认可，房地产开发投资保持在 26.2%的高位，并在 1999 年达到历史最高点 33.8%。2005—2不可避免的遭受了 2008 金融危机的连锁反应冲击，但是宽松的财政策稳定了国内市场，房地产开发投资得到了进一步发展的机会，年7.8%。二、房地产开发投资与国民经济增长房地产开发投资已经成为了国民经济增长的强大动力。如表 2-2 所

月数,政策,奥运经济

第四章实证分析与结果第一节描述性统计一、房地产政策不确定指数走势下图显示了 2005 年 10 月—2017 年 5 月我国房地产政策月数量和月波动下图所示，2008 年左右房地产政策数量处于最低点，主要是因为奥运会的随着大规模基础设施建设的停止，商品房建设尚未蓬勃发展，相对应的房策处于空窗期；2008 年以后，房地产政策数量迅速增长，由于美国次贷危至中国，我国政府颁布了一系列政策以稳定市场情绪，包括房地产市场。于大规模建设的奥运经济的结束，我国政府为了寻找新的经济增长点，也房地产市场做出了调整。“四万亿”投资计划的负面效应 2011 年前后显现为此颁布了众多政策以稳定市场和投资，房地产政策数量也呈现大幅攀升达到峰值。总而言之，2008 年后我国房地产政策不确定性处于相对较高位

波动率,政策,最小值,最大值

数据来源：网页数据爬取图 4-2 2005 年 10 月—2017 年 5 月我国房地产政策月波动率二、描述性统计如表 4-1 所示：在信贷供给增加、土地财政推动、居民购买力增加的影我国上市房地产新增投资比率的平均值为 0.0051；最大值和最小值分别为和 0.0005，这说明不同企业投资之间的差距较大，不同企业对投资机会和的决策不一致。房地产政策不确定性指数的平均值和标准差分别为 0.00.1660，最大值和最小值分别为 0.3762 和 0.1001，说明政策不确定性波动大，在不同时期的差异较大。销售增长率 SG 的最大值与最小值之间的差异显，分别为 3205.9550 和-3121.6720，反映了房地产市场的高风险性以及房业激进的投资策略，较为全面的反映了房地产企业的经营方式及行业性质。平均值和中值分别为-0.0106 和-0.0089；最大值和最小值相差很大，分别为和-3.7278，这说明不同企业的资本结构和现金流使用方式之间可能存在差外，TQ 的最大值和最小值的差距也较大，分别为 30.3792 和 0.0914，反映

【参考文献】