我国房地产投资信托基金市场风险分析

发布时间：2020-10-31 15:47

　　 房地产投资信托基金(REITs)诞生于二十世纪六十年代的美国,是金融创新历程中的新兴投融资方式,不仅为房地产行业解决了融资问题,还未投资者带来了稳定的投资回报。随着我国经济飞速发展,城镇化进程加深,房地产行业发展势头迅猛。十八大期间,政府将去库存、去杠杆作为房地产行业的重点工作,在此背景下,房地产发展通过银行贷款融资难度极高,高杠杆与融资难相互掣肘,拓宽融资渠道极为重要,我国推行房地产投资信托基金产品,探索房地产行业产融结合道路迫在眉睫。我国REITs发展经历萌芽、停滞、试点与推进四个阶段,2008金融危机后大量关于REITs的研究表示,REITs在金融危机中相较其他同类金融工具表现优异。在此背景下,REITs发展速度逐步回升,收益率表现稳定而良好,我国亦于2010年批准了北京、上海、天津保障性住房REITs试点,但我国REITs法律法规不健全、监管主体不明确、税收政策缺失和收入分配比低等发展环境,因此对我国REITs市场风险进行分析重要性凸显。本文主要对房地产投资信托基金市场风险进行了研究,在研究过程中梳理了REITs的定义、类型、特征、运作模式以及市场风险的定义与类型,为REITs市场风险的分析进行铺垫,对我国REITs市场风险现状进行规范性分析,通过筛选指标、搜集数据、选择模型对REITs市场风险进行实证分析,并最终根据研究结论提出防控建议,文章创新点体现为REITs产品的分析角度,运用文献分析法、理论分析法、实证分析法、规范分析法,剖析我国REITs市场风险,结合实证分析提出房地产投资信托基金市场风险防控建议。根据理论归纳与实证分析,本文通过分析得出REITs是一种具有稳定性和抗风险性稳健型投资工具。REITs市场风险是客观存在的,作为一项金融产品,房地产投资信托基金注定与市场风险相伴相生。风险是一种不确定性,风险管控旨在管理风险而非消除风险,我国REITs市场风险分为经济周期风险、利率风险、通胀风险与价格风险,其中价格风险包括股票价格风险与房地产价格风险,市场风险因素对REITs收益率的影响随时间增长而逐渐减小,其中经济周期、温和通胀、房地产价格与REITs收益率正相关,利率与REITs收益率负相关,通过我国房地产投资信托基金市场风险剖析及实证分析得出,经济周期、温和通胀、房地产价格与REITs波动正相关,而利率风险与REITs波动负相关,此外股票价格与REITs波动关联度不高,比较两者收益率大小与变动可得,房地产投资信托基金相较股票来说收益率较高,且更稳定,具备稳定性、抗通胀、抗风险等优良特性,是值得发展的稳健型投资工具。结合分析结果,提出REITs市场风险的防控对策,一是完善REITs法规制度,树立市场风险制度盾牌;二是提高REITs信息透明度,树立市场风险信息披露盾牌。信息披露程度越高,投资者对REITs收益率的准确预估减少投资不确定性,市场与投资者信息不对称程度越低,REITs预测更准确,可以有效纠正市场偏误,防控市场风险;三是规范REITs经营管理,树立市场风险管理盾牌。四是构建REITs示警系统,树立市场风险预警盾牌。通过构建REITs风险示警系统评估市场风险,及时调整经营管理策略可将风险损失控制在最低,因此风险示警系统的构建对市场风险防控具有重要意义。五是丰富REITs资产组合,树立市场风险对冲盾牌。REITs应合理地分散投资,在不动产投资方面组合不同地域与类型的房地产通过多样化投资策略分散持有不动产以对冲风险,达到在不减少预期收益率的情况下降低整体风险的目的,此外还可以投资少数金融衍生工具对冲市场风险。
【学位单位】：山西财经大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2018
【中图分类】：F299.23;F832.51
【部分图文】：

图 2.1 房地产信托结构图与 REITs 相比，两者在本质上都是投资于房地产产业获得产业发展利润的投资工具。房地产信托根据投资形式不同可分为债权即固定收益、股权即浮动收益以及上述两种形式的结合（部分固定部分浮动），但目前我国房地产信托刚性兑付尚未被打破。根据实际分析，房地产信托旨在融资，而 REITs 旨在投融资。在我国，房地产信托的优势有：一、挣脱银行贷款约束。我国法规规定通过银行贷款的企业，自有资金应不低于开发项目总投资的 30%，且只有房地产项目主体结构封顶才能按揭。严苛的条件使房地产企业通过银行融资愈发困难，而充分利用信托独特的制度优势可以实现多元化融资，巩固资金链条。二、创新度高，方案设计灵活。可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可量身定做方案。表 2.1 房地产信托与 REITs 对比表对比 房地产信托（我国） REITs

图 2.2 MBS 结构图房地产投资信托基金与房地产抵押贷款支持证券在本质上都属于可公开流通、流动性较强的证券，两者有很多共同点。首先，作为资产证券化产品，REITs与 MBS 把流动性较弱的抵押债券和房地产投资证券化，增加流动性的同时解决了投融资问题；其次，房地产投资信托基金与房地产抵押贷款支持证券的底层资产都是房地产；第三，两者皆是结构化产品，将基础资产与金融工具、金融衍生工具组合，通过汇集资金，由专业机构经营运作，能够有效分散风险。REITs 与 MBS间的不同体现在多个方面：表 2.2 MBS 与 REITs 对比表对比 MBS REITs发起人 银行 房产地产企业基础资产 对房地产企业发放的银行信贷资产 一般直接是房地产经营性物业收入发行市场 银行间债券市场和交易所市场 交易所市场

运营过程中 REITs 托管机构接受 REITs 管理人的委托，代表 REITs 持有人的利益，独立开设资产账户保管基金资产，进行清算和交割，收取托管费用监督基金管理方的经营运作。阶段三：REITs 收益分配。通过阶段二的经营管理，将所得收益按比例向 REITs 持有者分配收益，公开交易的房地产投资信托基金信息披露机制完善，其市价涨跌直接反映运营收益，受益份额或股份持有者通过证券市场买卖交易赚取价差或者持有REITs获得分红。REITs 收益来源主要包括以下几部分：一、不动产增值收益。将所持不动产或相关项目完成后，根据市场情况选择恰当节点出售获取增值收益；二、租金收益。包括持有的房地产租金与项目开发完成后的租金收入；三、其他收入。包括为应付兑付，满足流动性需求而留存的部分现金，通过存入银行获取利息收入，少数股息红利收入等。综上所述，房地产投资信托基金运作过程如图所示：
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本文编号：2864152