基于HPM和GWR的写字楼租金定价模型研究 ————以上海市为例
发布时间：2023-04-18 23:32
改革开放以来随着我国经济社会的发展,第三产业在国民经济中所占比重不断提高,随之而来的是对办公空间和服务需求的不断增长。上海市作为我国的经济、金融、贸易和航运中心,第三产业增加值所占比重接近全市生产总值的70%,由于写字楼作为第三产业主要空间载体,其租金价格关系到企业运营成本及资产收益,因此一直是市场各方的关注重点。对上海市内环以内甲级写字楼租金微观影响因素及定价模型研究,有助于市场各方科学快速的掌握需求,为写字楼开发、经营和管理提供依据。本文首先通过地统计分析研究了写字楼租金空间分布特征;然后根据特征价格模型(HPM)理论建立写字楼租金半对数线性特征价格模型,分别通过普通最小二乘法(OLS)和地理加权回归(GWR)定量分析写字楼特征变量对其租金的影响;最后建立写字楼租金定价模型,主要结论如下:(1)写字楼租金以黄浦江为界在浦西和浦东呈现出一定的空间分布规律:在浦西以“人民广场—南京西路—静安寺—淮海中路”为核心形成了租金高值区域,向四周呈不规则带状逐阶递减分布;在浦东分别以陆家嘴和世纪大道为中心形成不规则圈层结构。(2)普通最小二乘法(OLS)全局回归分析表明:电梯数量(Num
【文章页数】：114 页
【学位级别】：硕士
【文章目录】：
摘要
Abstract
第一章 绪论
1.1 研究背景
1.2 国内外相关研究综述
1.2.1 特征价格模型(HPM)在房地产价值研究中的应用
1.2.2 地理加权回归(GWR)在房地产价值研究中的应用
1.2.3 已有研究的不足
1.3 研究内容与意义
1.4 结构框架与技术路线
1.4.1 结构框架
1.4.2 技术路线
第二章 研究理论和方法模型
2.1 区位理论
2.1.1 农业区位论
2.1.2 工业区位论
2.1.3 中心地理论
2.2 地租理论
2.3 地统计分析
2.3.1 基本理论
2.3.2 探索性空间数据分析
2.3.3 空间自相关分析
2.3.4 克里金插值
2.4 特征价格模型
2.4.1 模型原理
2.4.2 模型函数
2.4.3 模型变量
2.5 地理加权回归
2.5.1 地理加权回归原理
2.5.2 权重函数的选择
2.5.3 带宽的确定与优化
第三章 研究区域及样本数据收集整理
3.1 上海市办公物业市场
3.2 研究区域
3.3 数据源
3.4 写字楼特征变量选取
3.5 样本数据收集整理
第四章 写字楼租金空间分布特征研究
4.1 写字楼租金及特征变量描述性统计
4.1.1 写字楼租金描述性统计
4.1.2 写字楼特征变量描述性统计
4.2 写字楼租金探索性空间分析
4.2.1 离群值查找
4.2.2 正态分布检验
4.2.3 全局趋势分析
4.3 写字楼租金空间自相关分析
4.3.1 Moran's I指数分析
4.3.2 半变异函数/协方差云分析
4.4 写字楼租金克里金空间插值分析
第五章 写字楼租金定价模型研究
5.1 模型变量设置
5.2 模型变量相关分析
5.3 基于HPM的特征变量对写字楼租金影响分析
5.3.1 模型方程选取及自变量筛选
5.3.2 全局半对数线性特征价格模型分析
5.3.3 结果分析
5.4 基于GWR的特征变量对写字楼租金影响分析
5.4.1 自变量局部多重共线性检验
5.4.2 模型参数设定
5.4.3 模型构建
5.4.4 模型估计及检验
5.4.5 结果分析
5.5 全局线性回归空间定价模型
5.5.1 模型构建及预测
5.5.2 预测误差率分析
5.6 局部地理加权回归空间定价模型
5.6.1 模型构建及预测
5.6.2 预测误差率分析
5.7 小结
第六章 结论与展望
6.1 总结与结论
6.2 不足与展望
参考文献
附录1 网络爬虫核心代码(R语言)
附录2 百度地图JavaScripAPI二次开发核心代码
后记
本文编号：3793256
【文章页数】：114 页
【学位级别】：硕士
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摘要
Abstract
第一章 绪论
1.1 研究背景
1.2 国内外相关研究综述
1.2.1 特征价格模型(HPM)在房地产价值研究中的应用
1.2.2 地理加权回归(GWR)在房地产价值研究中的应用
1.2.3 已有研究的不足
1.3 研究内容与意义
1.4 结构框架与技术路线
1.4.1 结构框架
1.4.2 技术路线
第二章 研究理论和方法模型
2.1 区位理论
2.1.1 农业区位论
2.1.2 工业区位论
2.1.3 中心地理论
2.2 地租理论
2.3 地统计分析
2.3.1 基本理论
2.3.2 探索性空间数据分析
2.3.3 空间自相关分析
2.3.4 克里金插值
2.4 特征价格模型
2.4.1 模型原理
2.4.2 模型函数
2.4.3 模型变量
2.5 地理加权回归
2.5.1 地理加权回归原理
2.5.2 权重函数的选择
2.5.3 带宽的确定与优化
第三章 研究区域及样本数据收集整理
3.1 上海市办公物业市场
3.2 研究区域
3.3 数据源
3.4 写字楼特征变量选取
3.5 样本数据收集整理
第四章 写字楼租金空间分布特征研究
4.1 写字楼租金及特征变量描述性统计
4.1.1 写字楼租金描述性统计
4.1.2 写字楼特征变量描述性统计
4.2 写字楼租金探索性空间分析
4.2.1 离群值查找
4.2.2 正态分布检验
4.2.3 全局趋势分析
4.3 写字楼租金空间自相关分析
4.3.1 Moran's I指数分析
4.3.2 半变异函数/协方差云分析
4.4 写字楼租金克里金空间插值分析
第五章 写字楼租金定价模型研究
5.1 模型变量设置
5.2 模型变量相关分析
5.3 基于HPM的特征变量对写字楼租金影响分析
5.3.1 模型方程选取及自变量筛选
5.3.2 全局半对数线性特征价格模型分析
5.3.3 结果分析
5.4 基于GWR的特征变量对写字楼租金影响分析
5.4.1 自变量局部多重共线性检验
5.4.2 模型参数设定
5.4.3 模型构建
5.4.4 模型估计及检验
5.4.5 结果分析
5.5 全局线性回归空间定价模型
5.5.1 模型构建及预测
5.5.2 预测误差率分析
5.6 局部地理加权回归空间定价模型
5.6.1 模型构建及预测
5.6.2 预测误差率分析
5.7 小结
第六章 结论与展望
6.1 总结与结论
6.2 不足与展望
参考文献
附录1 网络爬虫核心代码(R语言)
附录2 百度地图JavaScripAPI二次开发核心代码
后记
本文编号：3793256
本文链接：https://www.wllwen.com/jingjilunwen/jingjiguanlilunwen/3793256.html
