中国房地产经济的发展状况与问题思考

　　中国房地产经济始于20世纪80年代，作为中国的自主经济迅速发展，为国民经济做出了重大贡献。在国家积极的宏观政策调控下，房地产经济得到飞速的发展。尤其是1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产经济的全面市场化，并且随着我国城市居民生活水平不段提高，对商品房的需求不断增加，房地产业得到举世瞩目的发展。但是近几年，我国房地产经济出现了"泡沫"式的发展，住房需求不断增加，房价又不断上涨，成交量下降导致大量商晶房积压。加之政府对房地产提出了许多敏感性政策，如税收、信贷、限购等，使得我国房地产业的未来发展变得扑朔迷离。

　　一、我国房地产经济的发展状况

　　1.房地产开发方面。我国房地产经窃开发主要以城市为起点，向郊区和农村纷向延伸。近20年，随着社会经济的快速茧展，房地产开发也如火如荼。但是从2004每开始开发规模开始下降，购地和竣工规模的增速也减缓。由于房地产开发用地大多来自拆迁，但是拆迁后，由于安置不合理的问题等，居民的住房没能得到很好的保障;带来了许多社会矛盾。在近几年拆迁面临了许多困难，拆迁规模也大大减少。

　　2.房地产的投资方面。作为自主经济的房地产业，随着我国经济的发展，投资规模在近20年不断增长。但是投资规模却发展不平衡。2004年以来，经济适用房的规模出现减少的趋势，大量的商品房积压。从地区分布来看，中东部减少，西部不断增加。从增速来看，近几年的房地产经济发展速度放缓，但是还是占固定资产投资的很大部分。从投资资金来源来看，由于房地产开发需要大量的资金，而其中绝大部分资金都来自于银行信贷，所以房地产业对银行的依赖还是过大。

　　3.房价方面。由于城镇居民对商品房的主动需求的增加，房价→直居高不下。尤其是北京、上海、广州等大城市的房价更是高得惊人。面对房价的高涨，投机与投机需求铺天盖地而来，推动房价呈现出-种非理性的增长，严重脱离了经济增长和人民收入水平增长的水平。大量的商品房由于价格过高，老百姓能买得起得很少，买得起的大多都是投资客。从去年开始，政府→直出台各种宏观调控政策打压房价的过快增长，抑制房价泡沫。

　　二、分析我国房地产经济发展过程同的问题

　　I.房地产投资规模过大过快，而且主资规模单→，区域发展不平衡。东部和西音的房地产经济发展有很大的差异。

　　2.由于高房价的利益驱动，大量的型机活动给房地产业带来了隐患。而且出对土地的需求，出现圈地的可能性。

　　3.房地产的资金结构来源单二，大多来源于银行信贷，开发商的自由资金比重彰小，对银行的依赖大。在激烈的金融竞争市场，为获取更多的利息收入，一些银行就牙惜降低对贷款人的审核制度，拓展业务，到使有些诚信度低得企业蒙棍过关，加剧了银行坏账的风险。这样陷入了一个恶性很环的经济发展模式。

　　4.我国的居民并没实现"居者有其屋"。住房和配套保障措施并不健全，我国住房保障制度起步晚，基础薄弱。目前看来，政策性住房覆盖率任然偏少，政策覆盖面窄。

　　5.各方利益主体实力相差较大。房地产商目光短浅，只注重短期利益，不考虑长期的发展，不保护好业主的利益，不作良好的沟通，消费者在交易中常常遇到霸王条款，却有苦说不出，不保护好业主的利益，不作良好的沟通，所以无法打出品牌优势。

　　6.地方政府存在卖地心态，觉得能够吸引房地产开发商拉动地方经济的发展，所以不考虑长远利益，甚至低价卖大量的地皮给开发商。这样的交易过程存在着很大的投机性，而地皮也在这样的过程中价格不断上涨。

　　三、浅谈对我国房地产业发展问题的思考

　　1.加强国家的宏观调控，中国人民大学经济研究院发布《中国宏观经济形势分析与预测报告》称，房地产调控依然是去"泡沫"的核心。今年我国推出商品房限购的政策，通过保障房满足→部分住房需求，都是为了防止房地产的泡沫引发的危机和风险。

　　2.要严厉打击各种地产投资和投机i控制房价的过快增长。降低房产税费，政府要采取有效地措施，降低房地产开发建设成本，切实减轻企业的负担。但是由于市场机制的不健全，所以无限推动房价的上涨，大量商品房由于价格高，消费者能够负担得起高房价的又不是那么多，造成了供需不平衡。所以政府必须要通过抑制各种投机活动，限制房价的过d快增长。推出的限购令也有利于抑制房价的过快增长。

　　3.建立多元化的房地产市场体系。我国的房地产发展主要集中在→级市场，而二、三级市场却十分薄弱，尚未形成完善的市场体系。政府应该加强宏观调控的措施，对二、三级市场的合法经营做出法规规定。适当引人外资经济促进经济开发，这样也可以有效避免地方保护主义。完善市场法规，通过建立市场法规，为房地产开发企业提供一个良好的市场环境，促使我国房地产经济的稳定、健康的发展自

　　4.无害厉地产市场监督体系，加强政策管理。首先，要保障政府各项政策下达的渠道通畅顺利，督促各地方政府把政策落到实处。其次，在房地产市场设立专门的监管系统，以维护消费者的合法权益。再次.房地产业指向性很强，虽然宏观政策能够起到一定作用，但是需要一个相对唱起而缓慢的过程，所以就要求政府能够出台些具体的产业政策来引导房地产企业的行为，以增强企业的竞争力。

　　5.调整土地政策。政府要合理规划土地建设，使土地开发与本地区的经济发展和生态相协调。房地产开发商必须严格遵守国家的土地利用计划和城镇土地使用计划。严格土地管理。政府要坚持合法合理的形式出让土地使用权，严禁违规炒卖土地，肆意改变土地用途，防止地方保护主义的垄断。将地价从房价中剥离，一直以来，笔耕文化推荐期刊，高昂的地价大大提升了房价，是买房者成为了最后的受害者。如果房价不包括地价，政府更容易对房地产市场的宏微观结构做出调整，也更利于房价的调控。

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