基于综合模拟的城市房地产预警系统构建与实证分析
发布时间：2020-10-30 11:49
近年住房体制改革与经济发展使得房地产业迅速发展，房地产业在国民经济中重要地位与影响日益凸显。但我国房地产业业发展存在的问题也是不容忽视的。房地产市场发展存在的问题将危及房地产经济与国民经济持续健康发展。因此，构建城市房地产预警系统监测房地产市场运行状况与发展趋势，对可能出现的警情预报是我国城市房地产持续健康发展的关键。 房地产预警系统的建设和运行对于科学研判房地产市场走势，辅助政府决策部门制定房地产业规划与调控政策，引导城乡居民合理住房投资与消费，促进我国房地产市场持续健康平稳发展起着至关重要的作用。 本文基于房地产预警理论与预警方法的相关研究，通过房地产预警方法与我国城市房地产市场实际情况匹配对比分析，确立采用综合模拟法构建城市房地产预警系统。从系统论角度创新设计结构与功能契合实际运行需要的城市房地产预警系统。在基于综合模拟的城市房地产预警系统构建中首先运用德尔菲法与层次分析法构建出城市房地产预警指标体系，然后通过模糊聚类与层次分析法对预警指标体系进行分类与确定类别权重，再采用主成分分析合成综合预警指数和一次平滑预测模型对综合预警指数给出预测，最后基于3σ预警法对判定预警指数所出预警区间实现城市房地产运行状况与发展趋势的预警预报。 选取长沙为代表研究对象进行实证分析，得出基于综合模拟城市房地产预警系统的预警预报实证分析结果。将长沙房地产市场预警预报实证结果与现实情况比较分析结论一致，验证基于综合模拟构建城市房地产预警系统是科学可行的。
【学位单位】：湘潭大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2012
【中图分类】：F299.23
【部分图文】：
图 2.4 全国房价收入比情况从上图可以看出：1997-2003 年，我国房价上涨幅度与居民收入增加相协调，此阶段全国房价收入比较理想，保持在合理区间内 6.2 左右以较平稳的态势运行；2004-2007 年，房地产业迅速发展与住房需求的增长引起房价非合理性上涨，房价幅度高于居民收入增加导致房价收入比上升，此阶段房价收入比突破 7 并保持大于 7 的状态偏离合理区间进入较高阶段。2008 年金融危机的发生导致房价上涨减缓甚至出现下降，房价收入比为 6.78 相对前一阶段出现明显下调。2009年伴随国家积极财政与货币政策背景下全国房地产市场复苏（区域甚至过热），住宅价格大幅提升高于收入增幅，房价收入比出现迅速回升，达 8.03 为十年历史新高。2010 年，在控制房地产价格上涨的严厉调控政策与居民收入快速增长的影响作用下，房价收入比较 2009 年有所回落。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在 6-7 属合理区间，2010 年为 7.76，接近合理略偏高。虽然全国房价收入比接近合理略偏高，但部分城市房价收入比大于 10 远远超出 6-7 合理区间范围，如 2010 年北京、深圳、上海、杭州、厦门房价收入比
图 2.8 我国房地产开发企业①1998 年，住房制度改革时我国房地产开发从业人仅有 82.6 万人，随着房地产业不断发展和繁荣到 2010 年我国房地产开发从业人达到 209.1 万人为 1998年的 2.53 倍。见图 2.9:图 2.9 我国房地产开发企业从业人数②
23图 2.9 我国房地产开发企业从业人数②从我国房地产开发企业个数与房地产从业人员统计图分析来看，伴随着国民经济的发展房地产业不断繁荣发展，1998 年-2010 年我国房地产开发企业个数与房地产开发人数总体上呈现逐年增加的态势，我国房地产开发企业个数与房地产开发人数的不断增加和房地产市场的快速发展呈现良好的协调关系，为房地产市场的繁荣提供源源不断的动力。③房地产开发企业经营业务现状分析2010 年全国房地产开发企业经营总收入为 42996.48 亿元，其中土地转让收入519.19 亿元、商品房销售收入 32507.83 亿元、房屋月租收入 742.92 亿元、其他收入 1149.04 亿元，营业利润达到 6111.48 亿元比 1998 年增长 662.4%。见下表：① 数据源于国家统计年鉴② 数据源于国家统计年鉴
【参考文献】
本文编号：2862433
【学位单位】：湘潭大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2012
【中图分类】：F299.23
【部分图文】：
图 2.4 全国房价收入比情况从上图可以看出：1997-2003 年，我国房价上涨幅度与居民收入增加相协调，此阶段全国房价收入比较理想，保持在合理区间内 6.2 左右以较平稳的态势运行；2004-2007 年，房地产业迅速发展与住房需求的增长引起房价非合理性上涨，房价幅度高于居民收入增加导致房价收入比上升，此阶段房价收入比突破 7 并保持大于 7 的状态偏离合理区间进入较高阶段。2008 年金融危机的发生导致房价上涨减缓甚至出现下降，房价收入比为 6.78 相对前一阶段出现明显下调。2009年伴随国家积极财政与货币政策背景下全国房地产市场复苏（区域甚至过热），住宅价格大幅提升高于收入增幅，房价收入比出现迅速回升，达 8.03 为十年历史新高。2010 年，在控制房地产价格上涨的严厉调控政策与居民收入快速增长的影响作用下，房价收入比较 2009 年有所回落。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在 6-7 属合理区间，2010 年为 7.76，接近合理略偏高。虽然全国房价收入比接近合理略偏高，但部分城市房价收入比大于 10 远远超出 6-7 合理区间范围，如 2010 年北京、深圳、上海、杭州、厦门房价收入比
图 2.8 我国房地产开发企业①1998 年，住房制度改革时我国房地产开发从业人仅有 82.6 万人，随着房地产业不断发展和繁荣到 2010 年我国房地产开发从业人达到 209.1 万人为 1998年的 2.53 倍。见图 2.9:图 2.9 我国房地产开发企业从业人数②
23图 2.9 我国房地产开发企业从业人数②从我国房地产开发企业个数与房地产从业人员统计图分析来看，伴随着国民经济的发展房地产业不断繁荣发展，1998 年-2010 年我国房地产开发企业个数与房地产开发人数总体上呈现逐年增加的态势，我国房地产开发企业个数与房地产开发人数的不断增加和房地产市场的快速发展呈现良好的协调关系，为房地产市场的繁荣提供源源不断的动力。③房地产开发企业经营业务现状分析2010 年全国房地产开发企业经营总收入为 42996.48 亿元，其中土地转让收入519.19 亿元、商品房销售收入 32507.83 亿元、房屋月租收入 742.92 亿元、其他收入 1149.04 亿元，营业利润达到 6111.48 亿元比 1998 年增长 662.4%。见下表：① 数据源于国家统计年鉴② 数据源于国家统计年鉴
【参考文献】
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本文编号：2862433
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