货币政策对房地产需求影响分析

发布时间：2017-08-02 20:01

  本文关键词：货币政策对房地产需求影响分析

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【摘要】：1998年,我国房地产市场彻底实现商品化改革。之后房地产投资规模、交易数量不断增加,房价不断上涨。我国政府历来主张房地产市场的平稳发展,频繁使用货币政策进行需求、供给的调控。为了控制房价上涨过快趋势,政府上调利率,从2003年到2007年经历了9次上调,由5.76%上升到7.83%,上升了近2.07个百分点。2008年在美国金融危机、全世界经济发展衰退、出口受到打击的情况下,房地产价格上涨趋势得到了抑制,开始出现下跌势头,政府为了保增长,当年4个月里进行了5次利率下调,由7.56%降到5.96%,并且及时向经济领域注入了4万亿流动性。在货币政策等经济性政策支持下,房地产市场经历了2009年的高速发展,房价涨幅达到23%,销售面积涨幅达到了44%。为了抑制房地产过快发展,2010年到2012年,利率上调了0.9个百分点。在消费性需求提前透支,竣工房屋大量释放情况下,房地产空置面积不断增加,2012—2014年增长幅度在20%以上,当然伴随着他们的是利率的下滑。虽然政府针对房地产市场发展状况,不断的调整货币政策,货币政策对房地产市场的调控效果却是大有不同。所以本文在投机因素、空置面积、城镇化水平等宏观因素的基础上,分析了货币政策对房地产需求的影响,增强了解释效果的可信度。货币政策一般是通过利率渠道、货币供应量渠道、财富效应渠道、信贷渠道、通货膨胀渠道五个方面对房地产需求进行影响,但是影响方向具有不一致性。房地产具有双重属性,即消费属性和投机属性。投机属性是派生属性,是由消费属性支撑的。房地产消费需求规模有收入的提高带来的改善型需求,也有城镇化发展、人口流动带来的消费性需求,消费者追求的是完成安家立业的愿望。房地产投机需求规模是在房地产供给弹性小、对经济重要度高、政策调控无力、消费需求量大而产生的价格预期上涨基础上而导致的,投机者追求的是预期收益的大小、风险承担程度的相当。各个地区房地产市场投机程度不同,货币政策对其决策影响也不同,货币政策对房地产需求的调控程度受到投机大小的影响。(1)对于投机度高的地区,利率的增加或者货币供应量的减少意味着投机者投机成本的增加,短期投机利润的减少。所以这些地区,货币政策对房地产需求具有显著的调控作用,紧缩的货币政策对房地产需求具有抑制作用,宽松的货币政策对房地产需求具有促进作用。但是随着房价收入比的增加,会削减货币政策对房地产需求的反向调控力度。由于房价收入比越高,投机者非理性预期因子越强,预期收益就越大,货币政策对投资成本影响效果就越小。(2)对于投机程度较低的地区,刚性房地产需求占据市场绝对地位,货币政策的改变无法影响其购房决策。(3)空置面积对房地产需求具有抑制作用,城镇化水平对房地产需求具有促进作用。·至于各个地区投机度的计算,本文对比数据收集的难易程度、有效程度,选择了房价收入比指标。房价收入比指标代表了人们对房屋的购买能力和承受程度,使用该指标进行房地产市场调控,可以全面反映消费者的直观感受水平。但是房价收入比指标自国外进入中国,与国内很多情况具有不符之处,例如没有考虑贫富差距很大、成交房屋中新旧房屋组成状况等。本文针对这些情况对房价收入比指标进行改善,之后对中部、西部、东部地区分别计算了房价收入比大小,认为东部浙江、北京、上海、海南的投机都最高,山西、内蒙的投机度最低。
【关键词】：房地产需求 货币政策 投机 房价收入比
【学位授予单位】：东北财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23;F822.0
【目录】：

• 摘要2-4
• ABSTRACT4-9
• 1 引言9-15
• 1.1 研究背景9-11
• 1.2 本文研究意义11-13
• 1.3 本文研究方法和创新13-15
• 1.3.1 研究方法13
• 1.3.2 本文的创新13-14
• 1.3.3 本文的不足14-15
• 2 货币政策对房地产需求影响的理论分析15-24
• 2.1 货币政策对房地产研究的国内外文献综述15-18
• 2.1.1 货币政策对房地产需求影响的文献综述15-16
• 2.1.2 货币政策对房地产价格影响的文献综述16-17
• 2.1.3 投机对房地产影响的文献综述17-18
• 2.2 货币政策对房地产需求的理论分析18-22
• 2.3 货币政策对房地产需求影响------考虑投机因素影响22-23
• 2.4 总结23-24
• 3 我国不同地区房地产投机程度分析24-38
• 3.1 房地产投机产生的原因25-28
• 3.1.1 房地产供给弹性小26-27
• 3.1.2 产业关联度高,对经济、社会发展起着重要的作用27-28
• 3.2 投机程度的测度28-35
• 3.2.1 房价收入比指标的定义29
• 3.2.2 房价收入比指标的缺陷29-34
• 3.2.3 房价收入比指标的合理计算34-35
• 3.3 我国各区域房价收入比现状35-38
• 4 货币政策对房地产需求影响的实证分析38-53
• 4.1 方法描述和变量选择38-40
• 4.1.1 不考虑投机因素时的方法和变量38-39
• 4.1.2 考虑投机因素时的方法和变量39
• 4.1.3 数据来源39-40
• 4.2 货币政策对房地产需求影响---不考虑投机因素40-42
• 4.2.1 平稳性检验40
• 4.2.2 模型结果分析40-42
• 4.3 货币政策对房地产需求的影响----考虑投机因素42-44
• 4.3.1 平稳性检验42
• 4.3.2 模型结果分析42-44
• 4.4 其他因素对房地产需求的影响44-53
• 4.4.1 空置面积分析44-45
• 4.4.2 我国空置面积现状45-46
• 4.4.3 空置面积对利率和房地产需求关系产生的影响46-47
• 4.4.4 价格因素分析47-49
• 4.4.5 居民收入因素分析49
• 4.4.6 城镇化率因素分析49-53
• 5 结论和建议53-56
• 5.1 结论53-54
• 5.2 建议54-56
• 参考文献56-60
• 后记60-61

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本文编号：610960