基于商品住宅估价的项目优化模型研究

发布时间：2017-08-25 06:17

  本文关键词：基于商品住宅估价的项目优化模型研究

  更多相关文章： 商品住宅 指标体系 估价 优化

【摘要】：近年来,我国商品住宅市场受到住宅用地资源制约、国家住宅政策调控频繁、广大消费者对商品住宅市场心理预期普遍不高等诸多因素影响,过去商品住宅企业大量囤地开发的粗犷式盈利模式已经难以适应今天的市场环境。住宅开发企业不得不“精打细算”,通过有效管理和高效决策让项目变得更“好”来赢得激烈的市场竞争。在开放的市场中,价格永远是基础,竞争是主题,如何科学地定价、如何“去粗取精”提升竞争力,是每个住宅开发企业应当着力解决的问题。论文利用科学的商品住宅估价方法,以具有市场竞争力的价格作为“标准”去设计基于商品住宅估价的项目优化模型,寻找提升商品住宅在市场竞争,特别是区域竞争中的竞争力的方法。论文将模糊数学法嵌入市场比较法,将二者结合作为模型的估价方法,通过对影响商品住宅价格的因素进行分析,构建特征模糊向量,通过计算研究对象和交易实例之间的贴近度选择对比实例,同时,市场比较法在进行因素修正时,也引用客观的模糊向量值作为参考避免人工打分。在计算出研究对象估价后,论文以价格为作为“产出”,以影响商品住宅价格的因素为基础构建“投入”指标,通过数据包络分析模型评价研究对象投入产出效率,分析研究对象在市场竞争中的优劣,以此提出优化建议。最后,论文将模型运用于实际案例,用基于模糊数学的市场比较法为研究对象估算市场价格,再以研究对象的估价和各交易实例的交易价格作为产出,建立投入指标体系并用数据包络分析计算各项目投入产出效率,根据计算结果为研究对象提出了有可行性和建设性的优化建议,检验了模型的科学性。
【关键词】：商品住宅 指标体系 估价 优化
【学位授予单位】：西华大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要4-5
• Abstract5-8
• 1 绪论8-13
• 1.1 研究目的和意义8-9
• 1.1.1 研究目的8-9
• 1.1.2 研究意义9
• 1.2 研究思路和技术路线9-10
• 1.2.1 研究思路9
• 1.2.2 技术路线9-10
• 1.3 主要研究内容10-11
• 1.4 创新之处11-13
• 2 研究综述13-17
• 2.1 国外研究综述13-14
• 2.2 国内研究综述14-15
• 2.3 研究评述15-17
• 3 基于商品住宅估价的项目优化模型基础17-26
• 3.1 商品住宅项目估价理论17-23
• 3.1.1 商品住宅估价原则17-18
• 3.1.2 商品住宅估价方法18-23
• 3.2 模型的基础理论23-26
• 3.2.1 数据包络分析23-24
• 3.2.2 模糊数学法24-26
• 4 基于商品住宅估价的项目优化模型构建26-37
• 4.1 模型建立思路26-27
• 4.1.1 基于数据包络分析的评价方法26-27
• 4.1.2 基于模糊数学的市场比较法27
• 4.2 商品住宅项目价格影响因素分析27-30
• 4.2.1 一般因素28
• 4.2.2 区域因素28-29
• 4.2.3 个别因素29-30
• 4.3 建立指标体系30-34
• 4.3.1 选取指标原则30-31
• 4.3.2 特征指标体系31-34
• 4.3.3 投入产出指标体系34
• 4.4 构建模型34-37
• 4.4.1 搜集交易实例资料34-35
• 4.4.2 确定可比实例35
• 4.4.3 估算研究对象价格35-36
• 4.4.4 计算“投入-产出”效率36
• 4.4.5 分析计算结果，提出针对性建议36-37
• 5 基于商品住宅估价的项目优化模型应用37-47
• 5.1 资料搜集37-39
• 5.1.1 划定研究区域37
• 5.1.2 确定研究对象37
• 5.1.3 选择交易实例37-39
• 5.2 数据处理39-41
• 5.3 模型应用41-47
• 5.3.1 确定可比实例41-42
• 5.3.2 估算研究对象价格42-43
• 5.3.3 计算“投入-产出”效率43-45
• 5.3.4 分析计算结果45
• 5.3.5 提出针对性建议45-47
• 6 结论与展望47-48
• 6.1 结论47
• 6.2 展望47-48
• 参考文献48-50
• 攻读硕士学位期间发表论文及科研成果50-51
• 致谢51-52

【相似文献】

中国期刊全文数据库 前10条

1 ;城市商品住宅指导价位[J];上海商业;2000年07期

2 刘江涛 ,张波;商品住宅营销的新思路[J];中国房地产;2001年10期

3 ;上海市商品住宅维修基金管理办法[J];中外房地产导报;2001年02期

4 ;大连商品住宅将实现全装修[J];中国住宅设施;2004年04期

5 赵科峰 ,王玉荣;商品住宅的货币思考[J];前线;2004年09期

6 衷建红;商品住宅买方市场难以形成的原因及相关建议[J];价格月刊;2004年09期

7 张红蕾;关于城市商品住宅规划设计的思考[J];大众科技;2004年03期

8 阮连法,黄大文,张建农;商品住宅差异化开发及其定价的博弈分析[J];技术经济与管理研究;2005年02期

9 朱士林;;商品住宅质量的基本原理[J];发现;2007年S1期

10 ;律师解读《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》[J];北京房地产;2008年03期

中国重要会议论文全文数据库 前7条

1 许金余;赵靖;沈常友;徐矫翔;;商品住宅舒适度模糊综合评价[A];第十一届全国结构工程学术会议论文集第Ⅱ卷[C];2002年

2 毛明裕;王虎军;周智敏;;浅谈商品住宅装修一次到位[A];土木建筑学术文库（第16卷）[C];2012年

3 佘丽敏;班鹏飞;蔡晓晗;杨慧钰;;济南市商品住宅空间分布特征及其影响因素[A];城乡治理与规划改革——2014中国城市规划年会论文集（12——居住区规划）[C];2014年

4 江永军;朱广见;郭丽;;浅谈商品住宅的节能[A];土木建筑学术文库（第8卷）[C];2007年

5 曹景林;郑帅;;中国商品住宅价格影响因素探析——基于1998—2010年全国省际面板数据的实证研究[A];科学发展·惠及民生——天津市社会科学界第八届学术年会优秀论文集（下）[C];2012年

6 方耀华;;理顺商品住宅售价,培育新的消费热点[A];课题研究报告与论文选编（1995年-2000年）[C];2000年

7 何绍一;;降低房价,促进销售,发展住宅建设[A];课题研究报告与论文选编（1995年-2000年）[C];2000年

中国重要报纸全文数据库 前10条

1 太原市综合开发公司 李晓红;商品住宅必须有自己的形象[N];山西科技报;2004年

2 梁志超;商品住宅成“配角”之忧[N];房地产时报;2006年

3 王晓欣;省会商品住宅连续仨月降价[N];河南日报;2007年

4 记者　 李和裕;4月初上海商品住宅交易量价齐跌[N];上海证券报;2006年

5 通讯员　吴涛;商品住宅质量将逐套检验[N];深圳商报;2006年

6 孙晓胜;北京：新建商品住宅小区,配套不全不许卖[N];新华每日电讯;2007年

7 记者 孟斌邋实习生 周力凡;我市提倡商品住宅精装修[N];郑州日报;2008年

8 王晓欣;上月商品住宅均价4386元/m~(2)[N];河南日报;2008年

9 裴蕾;上周我市商品住宅销售平稳[N];扬州日报;2008年

10 本报记者 王晓欣;郑州商品住宅销售套数增七成[N];河南日报;2008年

中国博士学位论文全文数据库 前1条

1 王维德;城市人口、收入与商品住宅[D];辽宁大学;2011年

中国硕士学位论文全文数据库 前10条

1 钟国辉;关于我国商品住宅合理空置率问题研究及其实证分析[D];江西师范大学;2011年

2 陈岩;基于郑州市商品住宅均价的实证分析与预测[D];华中师范大学;2015年

3 周游;耒阳市商品住宅项目开发投资风险研究[D];江西理工大学;2015年

4 曾月;基于粗糙集和灰色理论的商品住宅需求预测研究[D];江西理工大学;2015年

5 赵建昭;商品住宅工程施工质量指数研究[D];中国矿业大学;2015年

6 袁宁;商品住宅特征价格模型实证研究[D];安徽建筑大学;2015年

7 谢方敏;基于分层法的商品住宅前期价格研究[D];湘潭大学;2015年

8 张雅洁;兰州市商品住宅小区物业管理务满意度研究[D];西北师范大学;2015年

9 王璇;合肥市商品住宅价格影响因素研究[D];安徽农业大学;2014年

10 李兆云;上海市商品住宅价格影响因素研究[D];上海工程技术大学;2016年

，

本文编号：735531