中新生态城商业地产项目规模定位研究

发布时间：2017-10-23 19:20

  本文关键词：中新生态城商业地产项目规模定位研究

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【摘要】：中新生态城于2008年9月正式开工兴建,截止至2014年底,区内已有常住人口约2万人,就业人口约1万人,常住人口和就业人口的不断增长带来了消费需求的日益增加,与之形成鲜明对比的是,区内至今没有建成一定规模的商业地产项目,消费外溢显著。究其原因,一是由于开发商信心不足,二是由于区内商业地产项目规模定位困难。本文提出了从宏观到中观再到微观解决中新生态城商业地产项目规模定位问题的方法,运用层次分析法对天津市滨海新区商业地产投资环境进行评价,得出滨海新区商业地产投资环境优于天津市平均水平的结论,初步判断中新生态城区内的商业地产项目具备投资价值。通过对滨海新区商业布局规划的研究,定位中新生态城商业中心级别为区级商业中心;运用商圈理论,分析其核心商圈是整个生态城范围,此外还将吸引部分来自汉沽老城区的消费者;运用GM(1,1)模型和问卷调查取得的数据,预测未来商圈购买力;运用零售饱和指数模型,确定中新生态城商业中心的商业规模。最后选取笔者所在公司开发的商业地产项目进行案例研究,论述从企业层面确定某一商业地产项目规模的方法,选取内部收益率作为评价指标,对项目方案的可行性做出了评价。本文完成了中新生态城商业地产项目的宏观环境分析和中观商业区分析,测算出中新生态城商业中心商业规模的下限和上限分别为29万平方米和42万平方米,提供了从企业层面确定商业地产项目规模的方法以及方案评价方法,具备可操作性和应用价值,能够指导中新生态城区内商业地产开发企业进行商业地产项目规模定位。
【关键词】：中新生态城 商业地产 规模定位 商圈理论 层次分析法
【学位授予单位】：天津大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 中文摘要4-5
• ABSTRACT5-10
• 第一章 绪论10-21
• 1.1 研究背景10-11
• 1.2 选题意义11-12
• 1.3 国外研究成果总结12-17
• 1.3.1 商圈定性分析方法12-15
• 1.3.2 商圈定量测评模型15-17
• 1.4 国内研究现状综述17-18
• 1.5 研究内容、方法和框架18-21
• 1.5.1 研究内容18-19
• 1.5.2 研究方法和技术路线19-21
• 第二章 商业地产相关概念及规模定位研究方法21-28
• 2.1 商业地产的概念、分类和特性21-23
• 2.1.1 商业地产的概念21
• 2.1.2 商业地产的分类21-22
• 2.1.3 商业地产的特性22-23
• 2.2 商业地产项目规模定位的相关概念23-24
• 2.2.1 商业容量23-24
• 2.2.2 商业地产项目的合理规模24
• 2.3 中新生态城商业地产项目规模定位的研究方法24-28
• 2.3.1 宏观环境分析24-25
• 2.3.2 商圈商业容量和商业规模测算25-26
• 2.3.3 商业地产项目规模定位和评价26-28
• 第三章 中新生态城商业地产宏观环境分析28-44
• 3.1 中新生态城的地理位置28-29
• 3.2 天津市滨海新区商业地产投资环境评价29-42
• 3.2.1 商业地产投资环境评价的指标体系30-31
• 3.2.2 商业地产投资环境评价指标权向量的确定31-34
• 3.2.3 商业地产投资环境评价指标评分34-42
• 3.3 天津市滨海新区商业地产投资环境评价的意义42-44
• 第四章 中新生态城商业中心商业容量和规模测算44-62
• 4.1 天津市滨海新区商业布局规划44-49
• 4.1.1 滨海新区商业规划总目标44-45
• 4.1.2 滨海新区各级商业中心的规划标准45-46
• 4.1.3 滨海新区各级商业中心的规划目标46-49
• 4.1.4 滨海新区商业布局规划对本课题的指导意义49
• 4.2 中新生态城商业中心商圈分析49-51
• 4.3 中新生态城商业中心商业容量测算51-60
• 4.3.1 预测核心商圈的人口数量51
• 4.3.2 预测人均消费性支出增长速度51-56
• 4.3.3 预测核心商圈购买力56-60
• 4.3.4 估算总商圈购买力60
• 4.4 中新生态城商业中心商业规模测算60-62
• 4.4.1 天津市零售饱和指数60-61
• 4.4.2 中新生态城商业中心商业规模61-62
• 第五章 案例分析：中新生态城某商业地产项目规模定位与评价62-69
• 5.1 中新生态城总体规划62-63
• 5.2 项目建设规模定位63-65
• 5.2.1 项目简介63-64
• 5.2.2 竞争者分析64
• 5.2.3 项目建设规模定位64-65
• 5.3 项目方案可行性评价65-69
• 5.3.1 内部收益率65
• 5.3.2 项目成本65-66
• 5.3.3 项目收入66-68
• 5.3.4 项目方案评价68-69
• 第六章 结论69-70
• 6.1 本文的主要研究成果和结论69
• 6.2 本文的不足69-70
• 参考文献70-75
• 致谢75-76

【参考文献】

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本文编号：1084978