浅谈房地产资金链管理问题

张力  滁州市房地产置换担保有限公司

摘要：房地产企业属于资金密集型企业，如果企业自己拥有的资金已经使用，然而没有销售的回款或者新的资金的流入，房地产开发项目的资金链很容易断裂，会给企业带来风险。因此在房地产项目的开发过程中，房地产的开发企业应该需要加强资金链的管理，努力的保持资金链的良性运转。本文从我国房地产企业的资金链管理现状入手，结合我国房地产企业的特点，提出各种改善的意见和建议。

关键字：房地产；资金链；管理

1. 我国房地产资金链管理的现状及问题分析

1.1资金链管理的现状

房地产企业的资金链是从项目融资开始，经过项目的开发以及交付使用，再到销售后的回款，最终支付外部的融资成本形成的一个循环反复的过程。我国房地产业地资金链管理主要包括以下三个环节：

1、资金的筹措环节：我国房地产企业的资金来源主要包括企业自有基金，银行贷款、股票群殴和融资债券、销售、租赁回款以及房地产投资公司。从中可以看出，我国的房地产的开发企业的融资主要是靠外来的债务型的投资，债务的投资者主要是国有商业银行，债务投资的方式主要采取抵押贷款的短期贷款的形式。

2、资金的使用环节：房地产项目在建设过程中使用的资金主要分为生产性的资金以及经营行的资金。生产性的资金主要包括土地的费用、基础设施的建设费用、建筑安装的工程费用、公共配套设施的建设费用、管理费用等等。经营性的资金包括：宣传推广的费用、运营能耗、营业税以及附加、房产税、土地使用税等等。

3、资金的回流环节：我国房地产业主要采用销售资金回流以及租赁资金回流两种资金回流方式。在我国的资本试产环境下，销售资金回流是主要形式。

1.2 我国房地产企业资金链管理现状

1、房地产项目是典型的资金密集型行业且成本高。在房地产的产品的生产过程中，需要吸收大量的社会物化劳动以及活劳动，需要动用大量的人力以及物力。规模比较大的住宅小区或者建筑物的建设资金需要量上亿元甚至更多，所以在整个房地产项目的开发过程中需要大量的资金支持，同时必须保证资金链的正常良好的运作。

2、房地产开发项目的周期性，资金回笼速度慢。房地产企业的投资会受到与房地产市场相关的各个组成部分制约，这包括土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场以及房产销售市场等。一旦项目资金投入后，需要经过以上的各个市场的一次性的完整流通才能够最终获得利润。一方面，由于房地产的开发周期长，所以它的资金循环的周期也比较长;另一方面，房地产市场存在很多不确定的因素，也会影响项目的顺利进行，使其开发建设和资金循环周期较长。

3、房地产开发易受国家法规政策影响。由于我国房价增长过快，政府目前对房地产业进行调控。政府出台了一系列的政策来压制房地产业的投机行为，这会有利于抑制房价的过快上涨，能够净化市场的环境。这些政策会让购房者造成观望心理，对房地产业会产生较大的影响。

4、我国的房地产企业对资金链缺乏系统的管理。我国房地产业的经营模式一般是:“置地——建造——销售”。由于建造时间等因素的变化会导致公司的经营绩效不稳定，无法进行有效的盈利预测，这会直接影响到资金来源的预测准确性。这就会导致一部分房地产的企业不能够很好的结合自身企业的实际的情况进行融资，导致最终到期无法正常的归还银行贷款，造成商业银行承担巨大风险，也降低房地产企业的信誉，会影响今后有效的融资。

2.1政府方面资金链管理的改善途径

1、建立房地产资金融资筹集机制。完善且合理的筹集机制有利于房地产企业的融资的可持续性发展。政府可以按照以下方面进行机制的建设：第一、完善我国的住房公积金制度。健全完善的公积金制度，可以把公积金的存储机构里的资金运行，同时将公积金推向市场，以此来确保资金的增值性。第二、以风险控制为前提发展二级的住房抵押贷款市场，建立严密的审核制度，同时将个人的抵押资产出售或者证券化。住房抵押贷款的证券化可以使商业银行随时把长期的资产变现，以此来解决住房抵押贷款的流动性差问题。第三、商业银行需要加快资产结构的改革，例如可以开展房地产的抵押贷款的证券化业务，从而使风险分散和流动起来。

2、拓宽房地产企业合法融资渠道。拓宽房地产企业合法融资渠道需要政府参与，并采取以下措施：（1）政府可以扩大参与房地产的信贷融资的机构的范围，允许拥有实力的非国有银行来发放房地产的抵押贷款。（2）加速房地产投资基金法的出台，使得房地产的开发企业能够通过房地产的投资基金融资，规范我国的房市寻找投资机会的行为以及参与投资的各种私募基金的运作行为。（3）我国的监管部门可以适当的降低房地产企业的上市融资门槛，使部分的具有一定实力的房地产的开发企业通过发行股票来吸收社会中的大量的闲散资金，最终来解决融资难的问题。（4）我国政府可以积极的培育企业的债券市场，鼓励我国的房地产企业采用发行企业债券来直接融资。

3、政府要不断完善投资房地产业的相关法律法规，构建完备的房地产融资法律体系。（1）须对房地产市场的各个主体进行规范，其中包括消费者、开发商以及投资者。（2）要对房地产开发企业的经营和融资行为加以规范，制定清晰的、可操作的融资程序，保护融资双方的利益。（3）要建立严格而明确的处罚制度，对违规违约行为实施有效的控制。（4）规范市场交易法规，抑制非合理性投资行为。

2.2 企业自身的改善措施

1、重视开发项目的可行性研究。企业应该将项目资金的管理提前到项目可行性研究的阶段，通过对项目的开发背景、功能、规模以及各种技术经济指标的分析来初步确定投资的成本，从而确定资金的使用量。首先，对开发项目的背景进行认真的调查来确保投资回收的可能性；其次，对开发项目的市场供给及需求的状况进行科学分析，作出准确客观的预测；再次，企业按照前期工程、主体工程、附属工程以及竣工验收等阶段安排项目的开发进度，另外，企业需要对项目成本费用进行初步的准确合理的估算，提高评价的准确性；最后，企业可以根据项目投资的估算以及项目开发的进度安排来合理的估算资金的需求量，拟订好筹资的方案，对筹资成本进行计算分析。

2、构建多元化资金来源渠道。目前，银行惜贷使房地产企业融资渠道日益狭窄，企业不应局限于一种融资方式，要建立多元化的融资模式，以最大限度地减少融资风险。企业融资方式应当向上市融资、债券融资、信托投资等方向发展。（1）上市融资：通过直接上市融资额大，且筹集到的资金作为注册资本永久使用，没有固定还款期限，但融资门槛高。或者通过间接上市，以非上市公司收购业绩差、筹资能力弱的上市公司，剥离被收购上市公司不良资产，注入优质资产，形成新的主营业务，实现公司间接上市的目的。（2）债券融资：企业按照法定程序发行企业债券，约定在一定期限内还本付息。我国房地产债券发行处于初级阶段，在发行规模、债券发行程序、债券评级等方面有待改进。随着我国房地产金融市场进一步发展，房地产债券融资的比重有望增加。（3）房地产投资信托：信托机构通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益权证、股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产开发投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。房地产投资信托的权证可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，具有较高流动性。长远来看，房地产投资信托是能为房地产企业提供长期稳定资金，拓宽了企业融资渠道，这种模式有望成为国内房地产企业的主要融资模式。

3、科学制定项目开发计划、加强成本管理。整个的决策过程中，企业需要从筹资的规模、筹资的成本、首期的投入资金、在建时所需的常规资金以及预期的收益方面进行测算分析，为项目的决策者提供可靠及时的信息。虽然房地产部门相对独立性，对各个部门的成本进行控制较为困难，但通过实践研究，采取以下措施可以有效地控制和管理项目开发和成本：（1）控制基地的开发费用。不管是旧区的改造拆迁费用，还是新区的征地的费用，都需要合理的使用，精确的计算并且压缩建设的前期费用。（2）严格控制房屋的建造费用，这主要包括规划设计的费用、建筑安装的工程费用等。房屋在建造过程的各种经济技术的指标都取决于设计的方案。（3）控制储备的资金，需要尽量减少在房屋的生产准备阶段的投入。也就是要求各种材料的储备量应当适当合理，，既可以保证供应需求，同时也节约了使用金，这个环节是加速资金的周转的环节。（4）在保证房产质量的前提下控制房屋建设周期也就是尽量的减少资金在项目开发生产阶段的停留，这样才能够迅速及时地收回资金。（5）尽快的完成房地产商品的资金向货币的转化，也就是通过科学的交换方式来实现商品价值，同时须建立完善我国的房地产市场，这样能够使房地产利润尽早实现。

4、培育较强的开发能力，树立良好的品牌效应。通常情况下房地产开发的企业资金链的僵局是由于自身开发能力不强，房屋无法盖起来，导致项目消费者对项目是否能够竣工产生怀疑，就会出现房地产企业降价也无法卖出去的情况。所以良好的项目开发能力是项目的销售达到预期水平的重要保证。

3．结语

目前我国对房地产行业进行宏观调控，银行惜贷、融资渠道狭窄。一方面房地产开发企业需要我国政府出台相关的政策并且建立多元化的资金筹集体制；另一方面我国的房地产企业要提高自身的资金管理水平，来提高资金的使用效率。随着我国国内金融市场的进一步的开放，资金在房地产行业起的作用越来越重要。

参考文献

[1] 陈莹.我国房地产企业融资模式研究[J].时代经贸（中旬刊），2008（S9）;

[2] 彭兴庭.应重构房地产业的“资金链”[J].现代商业银行，2008（11）

[3] 张红. 房地产经济学. 北京：清华大学出版社，2005.

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