浅谈新宏观形势下我国房地产企业融资困境及对策

发布时间：2015-03-01 09:37

　　2010年4月，“国十条”提出加强对房地产开发企业的融资监管，随后，银监会主席刘明康在银监会2010年第四次经济金融形势通报会上强调，要高度关注房地产企业的贷款风险。随着紧缩银根和抑制通胀政策的接连出台，宏观经济的主基调转向稳健和从紧，信贷政策日趋严格，房地产企业融资难度增加。如何使摆脱融资困境，实现持续发展，是房地产企业亟待解决的问题。

一、新宏观形势下房地产企业融资政策现状

在我国经济运行中，一直存在着固定资产投资过快的结构性矛盾。房地产业在高速发展的同时房价过快上涨，为防止房地产泡沫，2010年4月中旬以来，国家持续出台的多轮调控措施，使房地产企业面临的市场环境和金融环境发生了较大变化。2011年国家基于通胀压力和对房地产业的宏观调控，逐步实行货币信贷紧缩政策，截止2011年12月底，央行已五次加息，七次上调存款准备金率。本轮调控政策开始以来，从利率、税收、信贷等经济手段，到限购、限价等行政指令性手段，调控手段逐渐增多、调控政策持续升级。现阶段房地产业处于深度调控期，市场陷入低迷，从房地产销售情况看，多个城市的市场交易量逐步走低，企业的销售回款压力陡增，房价上涨势头明显被遏制；加之信贷收紧压缩了企业资金来源，使企业面临更加复杂的融资环境。

二、房地产企业传统融资渠道受阻

国家宏观调控政策偏紧,使房地产企业传统的融资渠道受到严重的挑战。

1、房地产业的主要融资渠道-银行信贷额度收紧

现阶段，房地产企业的资金来源由国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金等组成。

表1 2008- 2011年10月我国房地产开发投资的资金来源结构表

 

 

 

 

 

 

单位：亿元，%

年份

本年合计

国内贷款

利用外资

自筹资金

其他资金

金额

金额

比例

金额

比例

金额

比例

金额

比例

2008年

30700

5961

19.40%

259

0.84%

12273

41%

12207

39.8%

2009年

57128

11293

19.77%

470

0.82%

17906

31%

27459

48%

2010年

72494

12540

17.30%

677

0.94%

26704

37%

32573

45%

2011年1-10月

62829

10552

15.42%

715

1.04%

28201

41%

28960

42%

　　数据来源：中国统计年鉴2011

根据表1数据可以看出2010年4月宏观调控以来，国内贷款在房地产企业的资金来源中的国内贷款由2008年近20%下降到2011年15%；自筹资金从2009年的31%上升到41%；其他资金所占比例从2009年的48%回落到2011年1-10月42%；其他资金主要是售房定金与预收款，是购房人通过银行按揭贷款等方式取得，属于间接的银行贷款。粗略的估计，除房地产企业利用发售新股或者债券融资的方式获取的自筹资金外，房地产企业的资金来源构成中银行资金占60%-70%，说明我国房地产企业的融资结构单一，按照银行贷款不超过房地产总投资的40%的国际通行标准，房地产企业对银行的依赖明显过高。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。在宏观调控下，商业银行的信贷规模在收缩，贷款审批难度在增加，对企业自有资金的要求在提高，使得许多房地产项目被银行拒之门外。

2. 理想的融资渠道-上市融资门槛高

房地产企业实现上市融资的方式主要为国内主板A股上市、境外上市和借壳上市。由于我国房地产业尚处于发展初期，企业规模较小，企业资产负债率较高，营运质量水平较差，无法满足我国证券市场的要求，截止2009年末，我国上市的房地产企业仅有131家。即使房地产企业已经上市，由于其业绩的波动性较大，也只有小部分企业具备再融资的条件。其次，股权融资成本高，房地产上市公司通过增发、配股等流通方式以及发行可转债方式在证券市场上募集资金，由于发行股票及上市时间过长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求严格，多数企业无法实现。2010年来，证监会暂停房地产或与房地产相关的上市公司通过股市进行再融资，以抑制房价泡沫，至少有30家企业放弃了上市。因此，上市融资对大多数房地产企业来说，短期内是比较困难的。

3. 房地产信托融资受到限制

　　房地产信托主要是信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或经营企业为主要运用标准，对房地产信托资金进行处理，运用和处分的行为。

信托产品比较灵活，能充分适应和处理房地产企业的多种经济和法律关系，具有资金成本低、资金操作风险小、有利于房地产资金持续运用的特点。但当前形式下，国家对房地产信托融资政策趋紧，使得这一传统融资渠道也渐渐不能为房地产企业所用。

2009年3月25日颁布的《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》规定信托公司应取得“三证”的房地产开发项目发放信托贷款。2010年2月12日，银监会颁布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须“四证”齐全，开发商或其控股股东具备二级资质，项目资本金比例需达到国家最低要求等。

2010年11月，银监会又发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（以下简称《通知》)，年内第三次针对房地产信托采取控制措施，要求各地银监局对辖内信托公司的房地产信托业务进行逐笔核查，各信托公司对房地产信托业务进行自查。较之前两轮压力测试偏重控制金融风险，这次政策的出台则直接收紧融资渠道。银监会还规定禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，将投资附回购形式的变相融资视同贷款管理等。现多家信托公司已暂停了房地产信托业务。

4、房地产债券融资渠道不畅

采取了严格债券审批程序、严控房地产项目债券审批等措施。诸如此类的约束使得我国房地产

三、房地产企业改善融资困境的应对措施

1、在房地产金融新政下，选择适合企业发展的融资渠道

企业应根据企业的和房地产项目的特点，加强融渠道创新,实施多元化的融资模式,改变传统的以银行为主要渠道的单一融资格局,形成以银行信贷、产业投资基金及房地产信托为主的多层次的融资体系,以分散房地产企业融资带来的压力,降低企业风险。

企业在选择采取何种融资方式时,要对各种融资渠道的风险、收益做好分析和计算,设计出各种不同的融资方案并对各种方案进行比较。项目不同,对融资需求量也不同，房地产企业的项目融资,并不能完全按照原有的资本结构中各种资金所占比例来进行。在指定多种方案的前提下,企业要根据发展的不同时期、不同条件选择最佳的融资方式。

　2、联合开发,降低成本，形成规模优势

房地产开发企业可与金融机构或有政府背景的企业进行联合开发。由于这些企业在资金筹措上具有比较优势，同时在贷款中会获得较多优惠政策，与这些企业合作，可以达到减少资金成本的目的。另外，，通过与管理良好的知名公司合作，共同开发项目，有利于规避风险，发挥各自的资源优势，体现优势品牌的强大效应，达到“双赢”的局面，获得高的回报率。房地产开发商还可与经营商合作开发，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。

3、优化的企业资金管理

　　房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期稳健的发展，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。目前，大多房地产企业财务管理“被动反应型”现象较突出，预测、控制、分析等管理职能有待进一步提升，且资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。因此，只有通过建立、健全和强化企业的成本管理、资金管理及财务分析，引进财务管理中先进的、适合行业特点的操作方法，制定房地产企业长远发展规划，进行年度预算，才能建设适合自身行业特点的现代管理型的财务管理体系。

　　4、产品设计是销售之本，资金回笼之源

项目的开发设计不同，项目工程的资金投入和资金回笼也将有所不同。项目的设计与项目的资金是紧密联系的，不良的设计方案将造成物业的滞销，甚至是整个项目开发失败。随着住宅商品化进程的推进，其对住宅市场的影响力越来越大，开发商不像计划经济时代把设计看作是“制图的过程”，而是把设计看成是策划的一部分。确切地说，设计是销售策划之本，资金回笼之源，这也使得产品设计成为资金链管理中的一个重要步骤。因此，要培养高水平的设计企划人员，使房地产企业产品能满足市场需求，从而加快销售速度，促进资金的回收。

四、结束语

    房地产业是一个资金密集型行业，其融资问题是国家宏观经济政策的集中反映。本文探讨了我国房地产企业融资渠道不畅的现状，并提出了相应的解决办法。顺应国家政策环境，设计符合时代发展的产品，准确把握企业的发展阶段，不断改善企业的资金管理，扩宽企业的融资渠道，全面平衡企业发展与经济效益和社会效益的关系是房地产企业摆脱融资困难的关键所在。

 

参考文献：

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本文编号：15800