保障性住房融资问题研究

发布时间：2020-07-12 03:41

【摘要】：住房保障是政府为解决中低收入人群住房问题而实行的一种社会保障制度,是体现社会公平,维护社会稳定的重要保证。随着住房制度改革的深化,房地产业成为了我国的支柱产业,住房价格也迅速攀升。但与此同时我国的中低收入人群住房问题却更加严重。近年来,我国针对中低收入人群的住房保障制度也日趋完善,有解决最低收入人群住房最基本需求的廉租房；也有鼓励中等收入人群购买住房的经济适用房、限价房；还有解决“夹心层”人群的公租房,这些措施在一定程度上缓解了我国的住房矛盾。虽然我国的住房保障制度在覆盖面上顾及了不同收入的人群,但问题依然十分突出。廉租房的建设、管理,经济适用房的准入条件等问题没有妥善解决,出现了高收入人群居住经济适用房,经济适用房的建设成了别墅等问题。这些问题的出现与制度设计的缺陷有关,也与住房保障的供给不足有关。我国的商品房市场出现了长期的繁荣景象,但针对低收入人群的住房保障市场却步履维艰,严重滞后于商品房市场的发展步伐。住房是人类的基本需求。在市场经济条件下,按照完全竞争市场理论,无论是普通住房还是保障性住房都应该由市场来调节,只有市场的调节才能使得资源达到最优配置。但是市场也存在失灵,完全由市场调节必然导致众多的低收入群体无房可住。这不仅仅影响着经济的轨迹,更影响着一个社会的稳定。从住房需求和住房供给的角度分析,我国的住房矛盾十分突出。现阶段我国居民的住房支付能力却并没有随着经济的增长,随着工资的增长而增强,其原因就在于这些年的商品房价格上涨的速度惊人。本文在系统分析了我国住房保障的体系后,又分析了我国住房保障发展缓慢的原因。在现阶段我国各类保障房的建设资金出现了很大问题。本文认为阻碍保障房资金来源的一个首要原因还在于各级地方政府的积极性不高。因为保障房的建设需要地方政府出让一部分土地出让收益,廉租房的土地甚至需要无偿划拨,而目前土地出让收益是政府财政收入的一大来源。在没有其他激励约束的情况下,政府根本没有意愿去投资保障性住房；其次我国住房保障融资的模式比较单一,没有大胆利用资本市场的资金,没有创新融资模式。在住房保障的融资领域其实可以采取多元化的融资方式；再次我国住房保障现有的资金来源并不稳定,建设廉租房和经济适用房的资金来源主要集中在土地出让收益和公积金增值收益。本文分析总结了几个典型国家和地区住房保障的做法。在我国,针对融资困难问题,政府的财政资金投入不是很大,而且政府对住房保障的财政税收的支持力度也不是很大。我国并没有一个完整的体系来保障住房资金的稳定。而在英国、美国、德国和我国香港地区,都有完善的保障低收入人群的住房制度,国家无论在财政投入还是在金融税收的支持力度上都大于我国。针对解决中低收入人群的住房问题,这些国家和地区都有完善的住房保障体系。在住房保障融资方面,从制度监管、土地保障、税收政策优惠、住房金融保障等各个方面保障资金的来源。在国家大力支持的基础上,也积极采取市场化的手段来解决住房保障融资问题。英国每年用于住房保障方面的支出占财政支出的比例在25%以上,对保障房的租金有严格的限制,并且有住房协会这种非赢利的机构来完善整个住房体系；德国的合同储蓄模式类似英国的住房协会吸取居民的储蓄,但却是一个封闭运行的储蓄体系。并且德国政府对于居民住房储蓄还给予奖励,鼓励居民在住房储蓄银行存款；美国虽然是一个发达的市场经济国家,但为了解决低收入人群的住房问题有非常完善的金融体系支持。在发达的一级市场和二级市场都有为低收入人群担保的政府担保机构和民间担保机构；而在我国的香港地区有统一的监管机构-房委会负责整个住房体系,确保居民的住房问题。在资金紧张的时刻,香港也积极在资本市场融资,比如香港的“领汇”基金上市。本文最后提出我国住房保障融资还没有一个完整的体系,我国需从立法、监管、专门的住房金融、国家财税政策以及住房支持机构如担保机构、评估机构等各个层面去完善。只有在政策层面有了确实的保障,住房保障融资的问题才能真正得以解决。因为保障房的低利润,政府必须给以开发商一定的优惠使得开发商可以在其他方面提升利润才有可能吸引开发商投资住房保障的建设。因此在政府大力的支持下我们可以尝试不同的融资模式,利用政府的土地、税收政策吸引商业地产商,鼓励社保基金、保险资金等追求稳定收益率资金的进入。保险资金和社保资金追求的就是稳定的收益,而保障房现金流的一个主要特点就是稳定。在这种基础上我们也需要运用资本市场的力量、民间居民的力量来解决住房保障的资金。比如我们在筹集民间资金的时候可以采取福利彩票的模式,创新实行住房彩票制度。这样可以大量筹集到民间小规模、闲散但是总量非常庞大的资金。我们也可以创新地把保障房附属商业设施的经营权交给开发商,增加保障房的价值达到吸引开发商的目的。本文在前人研究的基础上试图系统分析我国保障性住房开发融资问题。通过梳理各种类型的保障房,归纳各种保障房的特点及其现有融资体系,试图做到以下两个方面的创新：第一,以往文献对住房保障融资的研究往往集中于分析某一具体的方式,比如REITS,债券等。本文的一个观点是：在进行具体的融资前,我国必须先在政策层面加以完善。完善财税体制,完善资本市场,形成我国特有的住房保障系统；第二,本文试图提出一些新的融资模式：住房彩票模式、商业设施垄断经营权模式、“基金-融资平台”模式。
【学位授予单位】：西南财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：F293.3

【参考文献】