重庆市地票价格形成机制与影响因素研究

发布时间：2017-03-30 23:21

  本文关键词：重庆市地票价格形成机制与影响因素研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：地票是一种城乡建设用地挂钩指标,购得地票的单位在城市近郊通过征地的方式将建设用地指标落地,避开了农村集体建设用地不能直接入市的法律限制,利用市场化的方式,从体制内探索出了一条城乡建设用地优化配置的新途径。经过六年的实践与探索,地票制度在优化配置城乡建设用地、缓解城市建设用地紧张现状、合理利用农村闲置土地等方面取得了一定功效。地票制度的顺利运行和可持续发展的关键是合理的价格机制,而合理的价格机制是以地票价值和价格形成机制为前提的。在地票制度不断完善的过程中,研究地票价格的形成机制及影响因素,对于探索供地农户、农村集体经济组织、政府和地票竞购者的利益表达与实现机制具有重要意义,是维持地票价格稳定与地票制度可持续发展的理论基础。首先,通过对重庆市地票交易现状的分析,指出目前公众对地票价格合理性的质疑。其次,论文从基础价格、起拍价格和交易价格三种地票价格模式出发,对不同模式地票价格的形成基础、形成过程以及地票价格的形成机制和影响因素进行了分析。最后,论文运用文献研究法和专家打分法对地票成交价格的影响因素进行了识别,并对识别出的影响程度较高的11个因素进行了定性分析,然后运用SPSS软件对重要影响因素进行了多元回归分析,并建立了以地票成交均价为被解释变量,以房地产投资占固定资产投资的比例、地票供应量和商品房成交均价为解释变量的多元线性回归方程。本文研究结果表明:地票价格是在基础价格、起拍价格和交易价格的相互影响、相互作用下,由市场机制和政府行政定价机制共同决定而形成的;在地票交易价格的形成过程中受到经济发展水平、城市规划、地票供应量、产业结构、投资预期、房地产市场状况、城市化水平、人口规模等因素的影响,通过定量研究显示经济发展水平、地票供应量、房地产市场状况和投资预期均会对地票交易价格产生正向影响;通过对地票价格形成机制及影响因素的研究,证明目前地票的交易价格是在政府和市场共同作用下形成的,是处于合理水平的地票价格。论文通过对重庆市地票价格的形成机制与影响因素研究,有助于地票交易参与各方提高对地票价格的认知,为政府地票起拍价格的制定、地票交易价格的调控以及地票收益分配机制的完善提供理论基础,以保障地票市场价格的合理以及地票交易制度的可持续发展。
【关键词】：地票 地票价格 价格形成机制 影响因素
【学位授予单位】：重庆大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 中文摘要3-4
• 英文摘要4-9
• 1 绪论9-19
• 1.1 选题背景9-10
• 1.1.1 地票制度产生背景9
• 1.1.2 地票价格形成研究有待深入9-10
• 1.2 研究目的和意义10-11
• 1.2.1 理论意义10
• 1.2.2 现实意义10-11
• 1.3 国内外研究现状11-15
• 1.3.1 国外研究现状11-13
• 1.3.2 国内研究现状13-15
• 1.4 研究内容与拟解决的关键问题15-16
• 1.4.1 研究内容15
• 1.4.2 拟解决的关键问题15-16
• 1.5 研究方法与技术路线16-17
• 1.5.1 研究方法16-17
• 1.5.2 技术路线17
• 1.6 创新与不足17-19
• 1.6.1 论文创新点17-18
• 1.6.2 论文不足18-19
• 2 地票相关概念及交易现状19-27
• 2.1 地票的含义19
• 2.2 地票的运行方式19-21
• 2.3 地票的功能与意义21-22
• 2.3.1 统筹城乡建设用地资源配置，促进土地集约利用21
• 2.3.2 有效落实耕地保护政策，保障国家粮食安全21-22
• 2.3.3 加快城乡土地一体化建设，，实现城市反哺农村22
• 2.4 重庆市地票的交易现状22-26
• 2.4.1 地票市场范围22-23
• 2.4.2 地票交易状况23-25
• 2.4.3 地票交易价格特征25-26
• 2.5 本章小结26-27
• 3 地票价格模式及形成机制研究27-57
• 3.1 地票的基础价格27-36
• 3.1.1 地票基础价格形成的理论基础27-29
• 3.1.2 土地发展权价格的测算方法29-31
• 3.1.3 地票土地发展权价格的形成过程31-32
• 3.1.4 地票基础价格的影响因素32-36
• 3.2 地票的起拍价格36-44
• 3.2.1 地票起拍价格的决定主体36-37
• 3.2.2 地票起拍价格的制定基础37-41
• 3.2.3 地票起拍价格的影响因素41-44
• 3.3 地票的交易价格44-53
• 3.3.1 地票交易价格形成的理论基础44-47
• 3.3.2 地票交易价格的决定主体47-48
• 3.3.3 地票交易价格的市场驱动力48-53
• 3.4 地票价格的形成机制53-55
• 3.4.1 地票基础价格是起拍价格和成交价格的基础54-55
• 3.4.2 地票成交价格是基础价格的体现55
• 3.4.3 地票起拍价格是成交价格的基础55
• 3.4.4 地票成交价格会对起拍价格产生影响55
• 3.5 本章小结55-57
• 4 地票交易价格影响因素分析57-79
• 4.1 影响因素识别57-62
• 4.1.1 基于文献研究法的因素识别57-60
• 4.1.2 基于专家打分法的因素筛选60-62
• 4.2 地票交易价格影响因素的定性分析62-67
• 4.2.1 社会因素对地票交易价格的影响63-64
• 4.2.2 经济因素对地票交易价格的影响64-65
• 4.2.3 制度因素对地票交易价格的影响65-67
• 4.3 地票交易价格影响因素的定量分析67-77
• 4.3.1 定量分析方法的确定67
• 4.3.2 变量的选择与数据的预处理67-68
• 4.3.3 基本模型的设定68-71
• 4.3.4 模型的估计与检验71-75
• 4.3.5 回归模型的解释75-77
• 4.4 本章小结77-79
• 5 地票价格调控建议79-83
• 5.1 明确政府在地票价格调控中的主体地位79
• 5.2 合理利用经济手段调控地票价格79-80
• 5.3 完善地票交易价格机制80
• 5.4 建立地票储备制度80
• 5.5 实施地票交易动态监控，健全价格预警机制80-81
• 5.6 适时开放地票二级交易市场81
• 5.7 本章小结81-83
• 6 结论与展望83-85
• 6.1 研究结论83-84
• 6.2 有待继续研究的问题84-85
• 致谢85-87
• 参考文献87-93
• 附录93-95
• A. 专家打分问卷93-95
• B. 作者在攻读硕士学位期间发表的论文目录95

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