蒙特卡罗法对剩余法评估土地价值改进案例研究

发布时间：2017-04-03 01:11

  本文关键词：蒙特卡罗法对剩余法评估土地价值改进案例研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：目前中国国土资源管理方面的腐败屡有发生,土地资产流失是土地腐败的重灾区,为了防止这种情况继续恶化,土地评估价格这根经济杠杆显得格外重要。对具有开发潜力的土地来说,剩余法是一种很有效的方法。然而在土地评估中,一方面随着经济形势的不断变化,房地产价格的波动范围也较大;另一方面,由于评估人员对市场案例调查数量的不充分,主观性较强,同时对结果影响很大的一些重要经济参数具有很大的不确定性,传统剩余法却未重视这种不确定。抉择重要经济参数时出现失误,导致评估结果偏离真实值。本文充分考虑到经济参数的不确定性,不再单一取值,确定为具有一定规律的随机分布。用蒙特卡罗法对剩余法进行改进,借助Excel与Risk Simulator进行蒙特卡罗模拟,使得评估结果与土地市场及标的物实际情况更吻合。通过后来附近类似地块的出让价格对比,可以看出用蒙特卡罗法改进剩余法评估土地价值是一种行之有效的方法,如果该方法能成功运用到土地估价中,那么它不仅是弥补了现有传统土地评估方法的不足,大大提高了评估精度,更是推进了我国房地产估价的信息化建设,具有一定的现实意义。本文赋予了传统土地评估新的思路与方式,并能对其它标的物评估方法起到一定的借鉴作用。
【关键词】：土地价值评估 剩余法 不确定性 蒙特卡罗法
【学位授予单位】：辽宁大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.233.32;F224
【目录】：

• 摘要4-5
• ABSTRACT5-8
• 绪论8-13
• 0.1 研究背景和意义8-9
• 0.1.1 研究背景8-9
• 0.1.2 研究意义9
• 0.2 国内外研究现状9-10
• 0.2.1 国外研究现状9-10
• 0.2.2 国内研究现状10
• 0.3 研究方法与研究内容10-12
• 0.4 创新点12-13
• 1 蒙特卡罗模拟方法概述13-16
• 1.1 蒙特卡罗模拟方法简介13
• 1.2 蒙特卡罗模拟方法的基本原理13-14
• 1.3 蒙特卡罗模拟方法基本步骤14
• 1.4 随机变量的概率分布14-16
• 2 案例描述16-25
• 2.1 土地使用权具体情况描述16-17
• 2.1.1 土地登记状况16
• 2.1.2 土地权利状况16-17
• 2.1.3 土地利用状况17
• 2.2 地价定义17-18
• 2.3 地价影响因素分析18-22
• 2.3.1 一般因素18-21
• 2.2.2 区域因素21-22
• 2.3.3 个别因素22
• 2.4 估价要素分析22-23
• 2.4.1 评估假设22-23
• 2.4.2 评估目的23
• 2.4.3 估价基准日23
• 2.4.4 价值类型23
• 2.5 估价原则23-24
• 2.6 估价方法的选取24-25
• 2.6.1 采用的方法24
• 2.6.2 不采用的方法24-25
• 3 案例分析25-49
• 3.1 传统剩余法25-36
• 3.1.1 基本原理25
• 3.1.2 运用剩余法估价的基本程序25
• 3.1.3 调查估价对象的基本情况25-26
• 3.1.4 选择待估地块的佳效利用方式26
• 3.1.5 预测开发周期和投资进度26
• 3.1.6 用市场比较法估价地块开发完成后的不动产总售价26-33
• 3.1.7 房屋开发成本33-36
• 3.1.8 传统剩余法测算结果36
• 3.2 利用蒙特卡罗方法改进剩余法36-47
• 3.2.1 具有不确定性的重要经济参数36
• 3.2.2 具有不确定性的重要经济参数概率分布的确定36-38
• 3.2.2.1 确定开发完成后的住宅价格概率分布37
• 3.2.2.2 确定开发完成后的商业门面价格概率分布37
• 3.2.2.3 确定房地产开发利润概率分布37-38
• 3.2.3 测算过程38-45
• 3.2.4 测算结果分析45-47
• 3.3 检验评估结果的准确性47-49
• 4 结论49-51
• 参考文献51-53
• 致谢53-54

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前2条

1 胡卿叶;;中心极限定理在Bernoulli场合中的应用[J];山西煤炭管理干部学院学报;2008年02期

2 郭景先;;假设开发法在房地产估价中的运用解析[J];商业会计;2011年30期

中国硕士学位论文全文数据库 前1条

1 马娅娟;无形因素在城市房地产评估中的影响分析[D];首都师范大学;2005年

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本文编号：283463