收益法在估价实务中遇到的问题及解决思路 ——以住宅房地产为例

发布时间：2021-01-26 05:51

　　随着房地产市场的快速发展,房地产评估作为一项新型产业出现在市民生活里,并与市民的生活联系的越来越紧密。房地产评估方法—收益法,是一种利用预期收益原理,通过准确预测待估房地产未来收益,运用科学的资本化率和收益法公式来计算房地产价格的估价方法。本文在进行信息采集、市场调研和实证分析的基础上,发现收益法在住宅房地产评估中存在失准现象,估价结果与房地产实际价格差距较大,为了更好的论证这一假设,就同一住宅房地产案例做大量的信息收集工作,运用不同的评估方法对其进行科学评估,结果发现失准问题确实存在。针对这一问题,本文首先从收益法原理出发,因为住宅房地产存在未来收益,收益形式为租金,这满足收益法的适用范围；其次是租金,租金的高低决定房地产未来收益的大小,以乌鲁木齐市（以下简称乌市）为例,在进行了客观的、较为全面的住宅房地产租售情况市场调研后可以发现,乌市租售比为1：440,远远低于国际租售比标准1：300—1：200,租售比的异常使得住宅房地产的预期收益很难准确估计；再次是收益法的资本化率和评估角度,科学的资本化率是由具体数理指标计算得出,有一定的弹性,难度较大,而评估角度的选取也是影响估价结果的又... 

【文章来源】：新疆农业大学新疆维吾尔自治区

【文章页数】：52 页

【学位级别】：硕士

【文章目录】：
摘要
Abstract
第1章 导言
    1.1 研究背景及意义
    1.2 国内外研究综述及评述
    1.3 研究目的、内容与方法
    1.4 技术路线
第2章 收益法及收益法基本原理
    2.1 收益法
    2.2 收益法基本原理
第3章 收益法各项参数的确定
    3.1 净收益
    3.2 资本化率
    3.3 收益年限
第4章 乌鲁木齐市住宅房地产租售市场状况
    4.1 调查方案设计
    4.2 调查问卷分析
    4.3 问卷总结
第5章 估价实例分析
    5.1 运用不同估价方法对估价实例进行分析
    5.2 比较分析结论
第6章 收益法在估价实务中存在的问题及原因剖析
    6.1 存在的问题
    6.2 存在问题的原因剖析
第7章 解决思路与方案
    7.1 解决思路
    7.2 解决方案
第8章 结论、创新与不足
    8.1 结论
    8.2 创新与不足
附录
参考文献
致谢
作者简历


【参考文献】：
期刊论文
[1]收益法在房地产评估中应用的环境构建[J]. 王成勇.  商业会计. 2012(03)
[2]对目前我国房地产评估产业现状的探讨[J]. 吴永位.  商业文化(上半月). 2012(01)
[3]基于模糊模式识别的房地产市场发展评估及预警[J]. 王一然,马超,杨柱元.  云南民族大学学报(自然科学版). 2012(01)
[4]中国房地产评估中存在的问题及对策研究[J]. 韩静.  中外企业家. 2011(22)
[5]浅析房地产抵押贷款评估存在的问题及对策[J]. 郭翠云.  商业文化(上半月). 2011(11)
[6]房地产评估学科的展望——在对历史的回顾中预测未来[J]. Kerry D.Vandell,曹文文,王建中,焦晓松.  经济资料译丛. 2011(04)
[7]房地产价格预期评估模型研究[J]. 赵华平,张所地.  中国房地产. 2011(10)
[8]试论我国房地产评估制度的现状及改进路径[J]. 和战红.  华章. 2011 (04)
[9]完善房地产评估市场的措施[J]. 王亚男.  中小企业管理与科技(下旬刊). 2010(11)
[10]关于房地产评估的几个技术问题与修正方法[J]. 韦国庆.  中国城市经济. 2010(10)



本文编号：3000586