我国房地产评估中存在的主要问题及方法改进研究

发布时间：2017-05-06 20:02

  本文关键词：我国房地产评估中存在的主要问题及方法改进研究，，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：目前,在国内外在房地产评估实务过程中普遍使用的评估方法有三种：市场比较法、收益法和成本法。在房地产评估实务中,三种方法在应用中均存在不同程度的缺陷和不足,本文在分析传统评估基本方法的理论依据、估价公式、适用范围以及估价流程等基本原理以及其在房地产估价中应用的基础上,进行了较为深入的研究。市场比较法是三种基本方法中应用最为广泛的一种方法,但此方法在实务中存在一定的问题,主要体现为案例选择较为随意、修正因素偏于主观化、最终评估结果的计算过于简单粗略等；针对收益法在实务应用中,存在的主要问题是对于资本化率确定没有统一标准,过于依赖评估人员的经验判断,对于在同一区位,且房屋成新度和房龄相同的情况下,采用不同的资本化率得出的房屋估计会存在很大差异。本文在对基本评估方法中存在的问题进行较为深入的研究基础之上,引入定量模型对传统方法中的缺陷进行改进,同时将模型引入到评估实例中进行具体的应用研究。对于解决市场比较法中存在的可比交易实例的选择具有较强的主观性这一问题,本文引入了灰色关联度定量模型,通过计算备选可比交易实例和待估的房地产之间存在的关联度关系,并比较关联度绝对值的大小,较为客观的选定可用于市场比较法的可比交易实例；针对市场比较法估价过程涉及的因素修过于粗略、简单的问题,本文引入了集对分析定量计算模型,在因素修正过程中综合考虑了各个因素的权重和可比交易实例中各个因素与待估房地产对应的各个因素之间的关联度的影响,并利用价格公式计算得出对待估房地产的最终评估价格,使因素修正和最终评估价格的确定过程更加科学合理,从而增强市场比较法的科学性、客观性,较好地解决了评估结果确定缺乏客观依据的问题。针对传统收益法中存在资本化率的确定缺乏客观性这一问题,本文引入了风险收益评估模型,通过分析待评估对象的财务指标,建立资本化率的定量确定模型,使计算得出的资本化率更具针对性,从而进一步提高资产评估结果的客观性和准确性。
【关键词】：市场比较法 收益法 集对分析模型 灰色关联度模型 风险收益评估模型
【学位授予单位】：云南大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.233.32
【目录】：

• 摘要3-4
• Abstract4-5
• 目录5-7
• 1 导论7-14
• 1.1 研究的背景和意义7-8
• 1.2 国内外房地产评估的发展综述8-10
• 1.2.1 国外房地产评估的发展状况9-10
• 1.2.2 国内房地产评估的发展状况10
• 1.3 文献综述10-12
• 1.4 研究的内容和方法12-14
• 1.4.1 研究内容12
• 1.4.2 研究方法12-14
• 2 房地产评估概述14-22
• 2.1 房地产评估的概念与特点14
• 2.2 房地产评估的原则14-15
• 2.3 房地产价格的影响因素15-16
• 2.4 房地产评估基本方法概述16-21
• 2.4.1 市场比较法16-19
• 2.4.1.1 市场比较法的含义及应用条件16-17
• 2.4.1.2 市场比较法的应用步骤17-19
• 2.4.2 成本法19-20
• 2.4.2.1 成本法的含义及应用范围19-20
• 2.4.2.2 成本法的应用步骤20
• 2.4.3 收益法20-21
• 2.4.3.1 收益法的含义及应用范围20-21
• 2.4.3.2 收益法的应用步骤21
• 2.5 三种基本评估方法在我国评估中介机构的应用总结21-22
• 3 房地产基本评估方法中存在的问题研究22-27
• 3.1 传统市场比较法中存在的问题研究22-25
• 3.1.1 可比交易实例的选择存在较强的主观倾向22-23
• 3.1.2 因素修正过于简单化23-24
• 3.1.3 评估结果的计算较为粗略24-25
• 3.2 传统收益法中存在的问题研究25-27
• 3.2.1 年度净收益的计算具有主观性25-26
• 3.2.2 对于资本化率的确定存在争议26-27
• 4 对传统市场比较法的改进研究27-42
• 4.1 采用灰色关联度模型对可比交易实例的选择进行改进27-35
• 4.1.1 灰色关联度的基本原理28
• 4.1.2 灰色关联度的分析步骤28-30
• 4.1.3 利用灰色关联度模型选取可比交易实例的具体应用30-35
• 4.2 利用集对分析对因素修正进行改进35-42
• 4.2.1 集对分析的基本理论35
• 4.2.2 联系度U及U的确定方法35-36
• 4.2.3 用于因素修正的集对分析模型36-38
• 4.2.4 利用集对分析进行因素修正改进的应用38-42
• 5 利用风险收益模型对收益法进行改进42-49
• 5.1 风险收益评估的基本理论42-43
• 5.2 利用风险收益改进资本化率的案例分析43-49
• 5.2.1 建立用于收益法中的风险收益评估模型43
• 5.2.2 资本化率的确定43-44
• 5.2.3 基于集对分析模型的测算过程44-47
• 5.2.4 对风险收益模型应用的总结47-49
• 6 总结49-50
• 参考文献50-53
• 致谢53

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前10条

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本文编号：349024