上海市宝山区LD商业及住宅项目商业计划书

发布时间：2017-05-15 14:06

  本文关键词：上海市宝山区LD商业及住宅项目商业计划书，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：由于我国政府对房地产市场的调控政策,以及市场情况的变化,导致三四线城市库存量巨大,部分二线城市也存在明显的供过于求,这给地产公司的项目开发带来严重的周转危机,从而对公司的运营造成较大威胁。在此背景下,旭日公司土地拓展全面转向一线城市,目前拟投建的宝山区美兰湖板块项目,将作为公司进驻上海房地产市场的敲门砖,项目的成功将为旭日公司的进一步发展起到很好的推动作用。本商业计划书的目的在于:通过对宏观因素和项目情况的分析得出LD项目具备投资价值的结论;为金融机构投资LD项目提供决策支持。本文以商业计划书的撰写模式,以LD项目为研究对象,结合各种分析工具对项目进行了全面分析。首先用PEST分析法就LD项目所在地的政策、经济及社会因素等进行了分析,并对LD项目所面临的市场状况进行了分析,由此得出LD项目开发具备较好的宏观基础;其次采用SWOT分析法对LD项目所面临的优劣势、机会和威胁进行了分析,通过分析得出LD项目具备明显的优势和良好的发展机遇;之后根据宏观环境和LD项目分析对项目开发做出刚需及刚改的定位,由此定位对产品设计进行了构思,整体原则为在确保产品品质的基础上控制单价及总价,以满足相应客群所需;对于营销方案,主旨在于充分调动社会上的专业机构,并由销售策划部统筹协调,销售执行上以传统销售代理与新兴的网络平台销售相结合;作为重要内容的财务分析中,通过估测成本投入、收入得出开发期内各年度的现金流量估测表,并通过EXCEL中财务函数求得净现值(NPV)、内部收益率(IRR)等财务主要指标;最后对于LD项目所面临的各种风险,包括:政策风险、土地获取风险及土地价格、销售价格的变动风险等进行了分析,同时也对融资的退出机制进行了说明。通过本文分析得出,LD项目在折现率为12%的情况下,项目的净现值为21536万元0;内部收益率为36%12%,由此可知项目的盈利能力较强,但项目开发不是一个静态过程,土地获取及开发过程中还需动态控制,以获取最终收益。
【关键词】：商业计划书 房地产开发 风险控制 投资价值
【学位授予单位】：华南理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要5-6
• Abstract6-13
• 第一章 绪论13-19
• 1.1 研究背景和意义13-14
• 1.2 文献综述14-16
• 1.2.1 商业计划书编制14
• 1.2.2 关于地产开发的研究14-16
• 1.3 研究方法与内容16-19
• 第二章 项目区位及开发环境分析19-36
• 2.1 项目区位及配套19-20
• 2.1.1 项目区位19-20
• 2.1.2 周边配套20
• 2.2 项目开发外部环境分析20-31
• 2.2.1 政策因素分析21
• 2.2.2 经济因素分析21-23
• 2.2.3 社会因素分析23-24
• 2.2.4 技术因素分析24
• 2.2.5 市场供应及需求分析24-31
• 2.3 项目开发内部环境分析31-35
• 2.3.1 项目开发优势分析31
• 2.3.2 项目开发劣势分析31-32
• 2.3.3 项目开发机遇分析32
• 2.3.4 项目开发竞争分析32
• 2.3.5 管理架构及运营解析32-35
• 2.4 本章小结35-36
• 第三章 产品定位及设计分析36-43
• 3.1 产品定位36-39
• 3.1.1 住宅产品定位36-37
• 3.1.2 商业产品定位37-39
• 3.2 产品设计39-42
• 3.2.1 住宅产品设计39-41
• 3.2.2 商业产品设计41-42
• 3.3 本章小结42-43
• 第四章 项目营销方案43-48
• 4.1 客户分析43-45
• 4.1.1 住宅客群分析43-44
• 4.1.2 商业客群分析44-45
• 4.2 营销策略45
• 4.3 销售执行机构45-47
• 4.3.1 销售策划部46
• 4.3.2 专业代理机构46-47
• 4.4 本章小结47-48
• 第五章 财务分析48-56
• 5.1 项目经济技术指标48-49
• 5.2 项目开发成本分析49-50
• 5.3 项目资金估算50-53
• 5.3.1 项目收入估测50-52
• 5.3.2 项目支出估测52
• 5.3.3 项目现金流量估测52-53
• 5.4 项目效益分析53-55
• 5.4.1 折现率确定53
• 5.4.2 净现值分析53-54
• 5.4.3 内部收益率分析54-55
• 5.5 本章小结55-56
• 第六章 项目风险分析与退出机制56-61
• 6.1 政策风险及对策56-57
• 6.2 土地获取风险及对策57
• 6.3 销售风险及对策57-58
• 6.4 土地和销售价格变动风险及对策58-59
• 6.5 融资退出机制59
• 6.6 本章小结59-61
• 结论61-63
• 参考文献63-65
• 附录：关于LD项目的市场调研提纲65-67
• 攻读硕士学位期间取得的研究成果67-68
• 致谢68-69
• 附件69

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