试析房屋承租人优先购买权的理论基础

发布时间：2016-03-17 15:36

　　论文摘要：房屋承租人优先购买权制度在在维护社会安定秩序、促进交易效率、发挥房屋的最大使用价值等方面皆具有无可替代的重大作用。近几年以来，随着房屋租赁市场的骤热，有关房屋租赁合同的纠纷也不断涌现。但是由于法律对该制度的许多规定过于原则化、模糊化，造成了在司法实务当中的混乱不堪，难免有损于我国社会主义法律的权威和司法的公正与效率价值。因此有必要对该制度的理论基础进行分析研究，以探求法律规定该制度的立法初衷。

　　论文关键词：概念；法律特征；理论基础

　　一、房屋承租人优先购买权的概念

　　（一）房屋承租人的优先购买权概念
　　欲研究房屋承租人优先购买权，笔者先从该概念的上位概念即优先购买权予以界定与探讨，再做进一步的细化与深入的研究。当前，均未有相关的法律规范对优先购买权作出明确清晰的界定与辨析，仅仅是在法学理论领域我们能得以概略地了解该制度的始末。一般而言，优先购买权包括《合同法》第230条规定的房屋承租人优先购买权、公司法第72条规定的有限责任公司股东优先购买权以及《物权法》第101条规定的按份共有人优先购买权。
　　对于优先购买权的概念，在理论界较有影响的观点认识有，如王利明教授：所谓优先购买权又称“先买权”是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。还比如，王泽鉴先生认为：权利主体凭借法律之规定或协议之约定，在标的物所有人出售动产或不动产的场合，在同样条件下能够优先买受之权利即为优先购买权。除此之外，理论界尚有许多不同意见。但笔者通过查阅相关资料文献发现，许多意见多流于偏颇，它们或过于简略，未将优先购买权的主体、特征、行使条件等诸多深刻而必需之内涵予以表现出来，或仅仅局限于当前的立法规范和有限的适用领域，未能真正最大化地发挥优先购买权的最大价值。例如《中华人民共和国公司法》第72条中规定的股东的优先购买权虽然亦属于优先购买权的范畴，但是股东的优先购买权的权利客体却仅仅限于股权，股权乃为一种权利，若依王泽鉴先生对优先购买权之辨析，则当然排除股东的优先购买权，明显有悖于法律之精神。
　　基于以上的论述与认识，笔者以为，在定义这一概念时必须考虑一下因素：首先，该概念应当区别于其他相关且同属于优先权下位概念的相关概念。其次，应当尽可能的体现出优先购买权的特征。再次，在法律用语的选择上务必做到严谨、简洁、逻辑通顺。综上所述，笔者以为，优先购买权是指购买人，依照法律规定，在特定的房屋买卖法律关系中，当出卖人出售房屋时，有权在同等条件下，优先于他人获得房屋所有权的权利。
　　房屋承租人优先购买权属于优先购买权的权利之一，是指一个特定的民事主体，依照约定或者法律规定，当卖方出卖标的物时，在同等条件下，优先于第三人购买的权利。在我国《合同法》第230条规定的房屋承租人优先购买权，《公司法》第72条规定的有限责任公司股东优先购买权以及《物权法》第101条规定的按份共有人优先购买权。在理论界，较有代表性的观点如我国台湾地区的王泽鉴先生认为：优先购买权，是指特定人依约定或法律规定，于所有人出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。笔者以为，在定义该概念时需要表现该权利的主体、客体、特征、基础法律关系、行使前提与条件、行使效果等等。目前，通说认为：房屋承租人优先购买权的行使，必须以出租人出卖为条件，并且排除了出租人与第三人互易、赠与、继承或者公权力征收等其他情形。
　　（二）关于房屋承租人优先购买权概念的考量
　　由上述对于房屋承租人优先购买权概念的阐述可知，该优先购买权是指当房屋所有人出卖房屋时，，权利人在同等条件下优先于任意不特定第三人去房屋出卖人（所有人）订立房屋买卖合同并取得房屋所有权。
　　至于如何行使该优先权，根据相关法律规定及学术界的相对通说，一般而言是指当房屋所有人出卖房屋时，应当在“一定期限”内以“合理方式”通知房屋承租人，房屋承租人在“同等条件”下优先于第三人与出卖人订立房屋买卖合同。至于该通知的具体内容，一般而言是指告知房屋承租人将要出卖房屋的客观事实以及与第三人初步达成的关于出卖条件的初步意向等。至于具体的行使条件如“一定期限”、“合理方式”以及行使方式等，下文尚有论述。
　　关于目前我国大陆地区对于房屋承租人优先购买权制度的立法现状以及未来的立法趋势，可以很清晰的知晓，不管是在我国古代法律中该制度的悠远历史沿革，还是从当今世界各国如德国、日本对于该制度的重视程度，我国大陆地区当今的法律规定中都不得不对该制度加以充分、足够的重视。因为，该制度不管是对于维护社会的相对弱势群体的居住权益还是发挥法律维护国家的统治秩序功能而言又是必不可少的。尽管在学术界有学者提出应该废除该制度，总括而言这些学者的观点主要是他们认为房屋承租人优先购买权有悖于房屋出租人的意思自治原则。但是，从我国大陆地区当今立法的意向及趋势不难看出，虽然我国古代就有该优先权制度的法律渊源，但真正把该制度明确为民法中的重要制度的并且具有里程碑意义的毫无疑问的当属《中华人民共和国合同法》的第230条之规定。总体而言，我国这方面的立法尚有许多不甚完善之处，缺乏行之有效的具体细则，也没有建立统一适用的行使条件与标准，致使在司法实务当中是该制度的立法初衷难以得到切实的保障，这也正是下一步我国立法工作将要着重面对的问题之一。
　　承接上文而言，也正是由于我国这方面的立法尚待完善，造成在法律实务当中的问题重重，缺乏可操作性，以至于有人说我国的房屋承租人优先购买权制度已经形同虚设！究其原因主要有以下：首先，不论是《合同法》还是2009年的《城镇房屋租赁合同解释》其相关规定都未免过于笼统话、原则化、僵硬化，缺乏具体的事实细则方面的规定。其次，关于该优先权的行使条件、行使方式的规定缺乏统一的使用规则与标准。再次，从理论上而言，对于房屋承租人优先购买权的性质界定也没有统一而有说服力的理论，致使法院在适用该制度时往往只能僵硬的依据法律条文，而不能针对具体的案件进行合理的权衡，导致立法初衷的落空。
　　（三）房屋承租人优先购买权的法律特征
　　根据上文对房屋承租人优先购买权的概念的简要分析可知，该权利主要具有以下特征：
　　首先，房屋承租人优先购买权专属于承租人。建立在租赁合同关系基础上的房屋承租人优先购买权，其立法初衷及法律考量主要是为了保障处于社会相对弱势群体地位的承租人的居住权利，维持现存的法律关系、维护社会秩序的稳定，因此，该权利是专属于房屋承租人的。
　　其次，房屋承租人优先购买权的客体。在我国，相关立法对房屋承租人优先购买权的规定较为特殊，即该权利客体只能是作为房屋租赁合同关系客体的房屋。
　　最后，房屋承租人优先购买权不具有物权对抗效力。由于2009年《城镇房屋租赁合同解释》第21条之规定，该司法解释改变了1988年《民通意见》第118条，从而确定了房屋承租人优先购买权的债权性质，不再具有对抗第三人之效力。

　　二、房屋承租人优先购买权的理论基础

　　（一）房屋承租人优先购买权的法理基础
　　1.并未违背民法上的意思自治原则
　　笔者并不同意有些学者提出的房屋承租人优先购买权有悖于民法上意思自治原则的观点，因为，不论是出租人、承租人还是任意第三人，在订立合同或者仅仅表达初步的出卖或者购买意愿时都已经能够知道法律上对于该房屋的优先购买权的规定，具体而言，第三人知道出租人和承租人之间存在的租赁关系会影响到自己与出租人将要定力的房屋买卖合同；出租人在与承租人订立房屋租赁合同时也已经并且应该预料到如果自己将来出卖房屋时，会受到房屋承租人优先购买权制度的约束。所以说，该制度并没有违反民法上的意思自治原则，相反，恰恰是符合意思自治原则的体现。
　　2.该制度并未违反公平与正义原则
　　有学者认为，因为房屋承租人优先于任意第三人与出租人订立房屋买卖合同，这是对第三人的不公平、非正义，可是，法律之所以作出这样的规定是因为在出租人出卖房屋之前，出租人已经于承租人存在一层基本的法律关系即房屋租赁关系。承租人凭借对房屋的有权合理占有，可以说已经形成了以该房屋为中心的一系列的法律关系，并不可避免的对该房屋形成一定程度的依赖，而房屋承租人优先购买权制度的初衷也恰恰是为了维持这种现有的对房屋的占有法律关系，以保护承租人这一当今社会相对弱势群体的社会利益，才更能保护承租人的最基本的居住权利，由此可以说，这种看似不公平的规定才是真正的公平公正，更符合法律作为维护社会公平正义的武器的本质。

本文编号：35252