2015年青岛楼市新政盘点

    2015年楼市的“金三银四”一转眼也接近了尾声。房地产作为一个与政策密切相关的热点行业，任何一点风吹草动都将影响一个阶段甚至一年的楼市走向。

 

    而如今回首，中央及各级政府先后多次出台房地产新政，以期刺激市场良性发展，让房地产市场开始进入蠢蠢欲动的复苏期，青岛市场也是如此。那么这些新政出台之后，取得了哪些救市成果呢？结合青岛楼市的真实情况如何？下面记者带您一同回顾政策，聊聊行情。

 

    ★政策一：户籍改革政策

 

    2015年1月16日，青岛市政府出台《关于进一步推进户籍制度改革的意见》和《青岛市积分落户办法》，就进一步推进我市户籍制度改革提出意见。根据新政，具有高中以上学历，在青岛市有合法固定居住场所。持青岛市山东省有效居住证满3年，在青岛市就业或创业缴纳社会保险满3年、无犯罪记录的人员，可申请积分落户。

 

    市场表现：对于“青漂”来说，要真正融入这座城，享受与本地居民同等的教育医疗福利，落户是必经之路。曾经也有许多年轻人怀揣着美好的向往来到青岛，但因为高房价、难落户等客观现实，不得不放弃留青，而辗转回了老家，也有人为了一纸户口托人找关系，终日奔波。

 

    过去“购买百平以上房屋且无银行贷款”可落户青岛，高昂的落户成本让许多新市民望而却步，如今青岛市制定的积分落户政策：“在新区落户适当加分”，无疑为黄岛区及城阳区再添强力“招人砝码”，也为这两大区域楼市再添一把火。

 

    ★政策二：允许房地产开发企业适当调整套型结构

 

    2015年3月27日国土资源部城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》对外发布，要求优化住房供应套型结构,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。

 

    市场表现：青岛人都知道2012年燕儿岛路青岛工人疗养院地块拍出了近20000元/㎡的“天价”，坊间热议，而在此基础上建设起来的新楼盘房价预估不会低于30000元/㎡，将刷新这一区域房价的“天花板”。

 

    可惜“生不逢时”，当工人疗养院地块化身为“远洋公馆”，憋了3年之后终于要上市了，却恰逢市场行情不好，刚需房源都难以走悄，豪宅更是鲜有人问津。

 

    于是开发商为了求急速回款不惜“拆房子”，把原本3号楼400㎡的大户型全部被拆分为70-80㎡的小户型销售，并打出广告“总价100万起，200万以内便可买到市南区中心地段高档小区的一居室”，且房屋均有70年产权，这让不少闻风而来的购房者蠢蠢欲动。正当人们对开发商此举议论纷纷之时，国土资源部发布通知，坐实了可以为了“救市”科学调整户型结构新规，也给开发商指出了“另一条出路”。

 

    ★政策三：二套房首付下调

 

    央行、住建部、银监会4月30日联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。同时,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。

 

    市场表现：新政出台半个月时间，青岛各家银行的新规也逐渐落地。记者走访发现多家银行已开始执行二套房首付40%的新政，不过在利率方面，各银行却均未作调整，二套房贷款利率仍需上浮10%。如今，新政出台实施已经半月，对岛城楼市的作用已经开始显现出来，但一二手房市场的表现却是截然相反的。

 

    但从“银四”前半个月青岛楼市的成交情况来看，新房市场反应不如预想得火热。4月份首周（3月29日—4月4日），受清明小长假影响，原本走势不错的青岛新房市场受到小冲击，新建住宅成交1865套，成交面积191627.82平方米；4月份第二周（4月5日—4月11日），清明小长假带来的影响还在持续，成交量也不是十分理想，全市新建住宅成交1520套，成交面积153409.83平方米。而从4月前两周的日成交数据来看，成交曲线十分曲折，甚至在4月4日小长假期间出现“零成交”。

 

    相比新房市场，二手房市场则是显得火热。“3·30新政”对于二手房市场的影响可谓是立竿见影，很多置业者受到政策影响开始积极入市，青岛在清明小长假时间也不打烊，三天的时间链家门店的客户带看量比平时还上涨了34.75%，随后更是节节攀升，市场一片供需两旺的态势。

 

    ★政策四：二手房营业税“5改2”

 

    财政部规定，3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

 

    市场表现：从去年年底开始，二手房营业税“5改2”的消息就不觉于耳，到了今年三月，传言更是甚嚣尘上。3月初新闻网曾在《调查:看看"金三银四"被疯传的楼市新政你最期待哪一个?》一文中，做过一个问卷调查，在参与调查的409位网友中，有198人投了“营业税5改2”一票，以48.41%的高比例当选“市民最期待的新政”，呼声最高。到了3月末这项新政终于正式问世。

 

    与新楼盘大多数期房相比，很多置业者更青睐房龄短、地理位置好的二手房，这些房源基本可以做到即买即住。不过因为以前二手房不满5年要收取高额税费让很多人望而却步，不少人更是为了省钱不得不选择老点儿的二手房。不过，3月31日新政落地实行之后，营业税“5改2”使得卖方出售房屋阻力减少，二手房置业者可挑选的优质房源一下子变多了，即降低买卖双方的交易成本，又加快了二手房买卖市场的流通速度。

 

    火爆的二手房市场是否会推动房价上升呢？科威不动产总经济孙杰表示二套房首付比例降至四成，可带动20%的改善性需求增长。不过孙杰也认为：新政对于刚需买房人来说无疑是福音，但对于很多想“卖小换大”的市民来说也是极大的利好，于是市场上的房源与买房人同时多了起来，短期内房价也会维持常态，个别房源的涨跌都不足以影响大势。