融创中国并购万达商业的财务风险控制研究
发布时间：2020-11-09 23:43
在当前我国的市场环境下,企业竞争日益激烈,为提升企业综合实力与竞争力,并购成为了企业的一种重要的途径。2018年以来,我国对房地产市场的宏观调控持续深化,房地产行业正经历第三次政策收紧阶段。2019年,政府出台相关规定,对当下的炒房现象作出整治。提出一系列促进房地产市场稳定发展,稳定房价等措施。房地产行业发展逐步进入存量和增量并存的稳定期。改革、融资渠道持续收紧、市场竞争日益激烈等一系列行业形势的变化,房地产行业的面临的发展中的难题。房地产企业需要在短时间内提高自身抗风险能力并形成自身品牌优势,因此并购已成为一种主要方式。各大房地产企业通过并购来实现业务整合、产业拓展、规模扩张等实现多元转型。然而,并购是一项复杂的活动,在为企业带来优质机会和丰厚利益的同时,也存在着诸多的其中多个环节的财务风险也是不容小觑的。如果不能很好地控制好发展中的风险,不仅会引发债务负担,甚至会影响企业的长远发展。因此,对企业并购的财务风险控制的研究至关重要。本文在厘清研究框架的基础上,采用文献研究法归纳整理了国内外学者对并购财务风险控制的研究成果,依据风险控制理论、动态风险控制理论、协同效应理论以及信息不对称理论,采取案例分析的研究方法,选择房地产市场中具有代表性的——融创中国并购万达的“世纪并购”为案例进行分析。首先,介绍了其并购背景、并购过程、并购动因。其次,从估值风险、融资风险、支付风险及财务整合风险四方面进行并购财务风险的分析,识别了并购过程各阶段的财务风险。再次,整理并分析了融创中国在并购万达商业过程中运用的财务风险控制策略,并对其控制效果进行评价,得出融创中国在并购中降低了一定程度上的财务风险,但是其频繁并购加重了资金压力,不断加杠杆也导致负债率增加,资本结构有待进一步优化。最后结合本研究案例提出对企业在并购中发生财务风险的控制建议,为其他企业提供有效参考。
【学位单位】：哈尔滨商业大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2020
【中图分类】：F271;F299.233.42
【部分图文】：
哈尔滨商业大学硕士学位论文18得到了快速的成长。如图3-2所示，从营业收入上看，2013年到2015年没有明显的变化，直到2016年融创中国实现对中国所有一二线及环一线城市的布局，公司业绩开始进入高速增长阶段，在国内房企排名第7；经过2016-2017年的大规模并购快速扩张，实现多元化经营，销售规模不断扩大，2017年融创取得营业收入658.7亿元，同比增长86.4%，2017年毛利润约为136.3亿元，同比大增181%，2018年其业绩在国内房企排名进一步提升第4名，至2019年，仍维持在行业第4名。图3-2融创中国财务状况3.1.2万达商业简介万达商业成立于2002年9月，注册资金45.27亿元。2014年12月23日正式在香港联交所主板上市（股票代码：HK.03699）。万达商业是万达集团旗下的核心企业，也是万达旗下唯一的商业地产开发投资运营平台。2016年9月，万达商业从香港退市。为进入A股市场，于2018年2月22日正式更名为万达商业管理集团股份有限公司。万达商业是中国商业地产的领军企业，也中国最大的豪华酒店业主。首创“订单商业地产”的全新商业模式，其核心产品是万达城市综合体，即“万达广潮，是万达多年来建立起的优品牌。在这种模式下，万达商业在发展住宅地产和商业用楼的基础上，还融合了购物中心、餐饮娱乐、文化旅游、酒店及物业等诸多项目，为消费者提供一站式的消费选择。截至2019年12月，累计已有323座万达广场开业，2020年拟再开47座。因重资产运营模式会影响到万达商业的长远发展，万达商业开始探索转型之路，由“重资产”为主的模式向“轻资产”经营模式转变，逐步实现去地产化。2015年之前的不同于现在的模式，万达一度重资产。依靠品牌的价值，销售商业地产配套物业。例如建立一些商业广尝写字楼等，相关的物流等也是一应俱全。通过销售及出租商铺，
哈尔滨商业大学硕士学位论文21随着城市化进程的推进，增量市场空间不断收窄。因而要想实现企业发展空间的扩大，要改变传统的发展模式。招拍挂方式，企业要付出高昂的土地成本，从而挤占盈利空间。通过在二级市场上并购拿地，避开国土资源部总量控制，减轻在一级市场上的竞争压力，通过并购获取的项目，能够帮助企业节省开发项目的庞大支出。可以直接的进行运行与管理，从而获取利润。因而在该案例中，并购曲线拿地是一种很好的方式。如图3-4所示，2015年至2018年融创中国土地总储备量持续增加，其中2017年增量最大，这也是并购万达商业带来的结果。图3-4融创中国土地储备情况近年融创中国不断并购，2017年上半年，融创共发起11次并购，标的企业涉及多个产业，其目的都是为了获取企业背后的土地资源。融创中国2017年7月11日对外披露了收购详情，如表3-3所示：13个文旅项目总面积高达5897万平方米，且大部分都是可售面积占比高达84%，面积近五千万平方米，而自持部分占比不到16%，可售资源十分丰富。融创中国支付对价仅为438.44亿元加上每年6.5亿的品牌使用费，两者合计约为528.44亿元，平均估算可售面积（91%权益）的楼面价格约为1168元/平方米。这13个文旅项目所在地基本为二线核心城市，这个价格远远低于其项目所在地土地均价，甚至是低于在三四线城市的土地价格。表3-3融创中国收购万达商业详情表：资料来源：融创中国并购交易协议13个文旅项目76个酒店总面积/占比自持面积/占比可售面积/占比总建筑面积总房间数5897/100%924/16%4973/84%324.9万平方米22920个账面净资产（截至2016年）248.84亿元334.5亿元
哈尔滨商业大学硕士学位论文25从短期偿债能力来看，如图3-5所示，2017年的大规模并购使融创中国财务状况有所恶化。2015年到2016年，融创中国的流动比率、速动比率都是上升的，主要是由于存货和现金增长迅速，而预售款和有息负债增长略慢，因此流动负债增长慢于流动资产。但到2017年，融创中国销售业绩大增，预售款和有息负债增长快于存货和现金，导致流动比率、速动比率大幅下降，尤其是速动比率，融创中国的现金已经无法覆盖短期有息负债，短期偿债风险增加。图3-5短期偿债能力指标从长期偿债能力来看，如图3-6所示，2015年到2017年，融创中国资产负债率一直处于上升趋势，主要还是由于融创中国不断的通过加杠杆换取规模的迅速增长。2017年，融创中国资产负债率为同比上涨2.8个百分点，偿债压力进一步加大。同年行业资产负债率为79.1%，在房企排名前十对比中，平均资产负债率80%，而融创中国在并购后企业的资产负债率达到了90.72%，高于资产负债率为88.89%的碧桂园、资产负债率为86.25%的中国恒大、和资产负债率83.98%的万科。融创中国的净负债率也非常高，2017年高达202.09%，同比增长80.57个百分点，同年上市房企平均净负债率为79.43%在，融创是其2.5倍，2018年短暂下降后又再次上升。融创在激进的扩张下大量融资，且有息借贷数额巨大，如果后续去库存和利润增涨不足，则会存在偿债风险。
【参考文献】
本文编号：2877124
【学位单位】：哈尔滨商业大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2020
【中图分类】：F271;F299.233.42
【部分图文】：
哈尔滨商业大学硕士学位论文18得到了快速的成长。如图3-2所示，从营业收入上看，2013年到2015年没有明显的变化，直到2016年融创中国实现对中国所有一二线及环一线城市的布局，公司业绩开始进入高速增长阶段，在国内房企排名第7；经过2016-2017年的大规模并购快速扩张，实现多元化经营，销售规模不断扩大，2017年融创取得营业收入658.7亿元，同比增长86.4%，2017年毛利润约为136.3亿元，同比大增181%，2018年其业绩在国内房企排名进一步提升第4名，至2019年，仍维持在行业第4名。图3-2融创中国财务状况3.1.2万达商业简介万达商业成立于2002年9月，注册资金45.27亿元。2014年12月23日正式在香港联交所主板上市（股票代码：HK.03699）。万达商业是万达集团旗下的核心企业，也是万达旗下唯一的商业地产开发投资运营平台。2016年9月，万达商业从香港退市。为进入A股市场，于2018年2月22日正式更名为万达商业管理集团股份有限公司。万达商业是中国商业地产的领军企业，也中国最大的豪华酒店业主。首创“订单商业地产”的全新商业模式，其核心产品是万达城市综合体，即“万达广潮，是万达多年来建立起的优品牌。在这种模式下，万达商业在发展住宅地产和商业用楼的基础上，还融合了购物中心、餐饮娱乐、文化旅游、酒店及物业等诸多项目，为消费者提供一站式的消费选择。截至2019年12月，累计已有323座万达广场开业，2020年拟再开47座。因重资产运营模式会影响到万达商业的长远发展，万达商业开始探索转型之路，由“重资产”为主的模式向“轻资产”经营模式转变，逐步实现去地产化。2015年之前的不同于现在的模式，万达一度重资产。依靠品牌的价值，销售商业地产配套物业。例如建立一些商业广尝写字楼等，相关的物流等也是一应俱全。通过销售及出租商铺，
哈尔滨商业大学硕士学位论文21随着城市化进程的推进，增量市场空间不断收窄。因而要想实现企业发展空间的扩大，要改变传统的发展模式。招拍挂方式，企业要付出高昂的土地成本，从而挤占盈利空间。通过在二级市场上并购拿地，避开国土资源部总量控制，减轻在一级市场上的竞争压力，通过并购获取的项目，能够帮助企业节省开发项目的庞大支出。可以直接的进行运行与管理，从而获取利润。因而在该案例中，并购曲线拿地是一种很好的方式。如图3-4所示，2015年至2018年融创中国土地总储备量持续增加，其中2017年增量最大，这也是并购万达商业带来的结果。图3-4融创中国土地储备情况近年融创中国不断并购，2017年上半年，融创共发起11次并购，标的企业涉及多个产业，其目的都是为了获取企业背后的土地资源。融创中国2017年7月11日对外披露了收购详情，如表3-3所示：13个文旅项目总面积高达5897万平方米，且大部分都是可售面积占比高达84%，面积近五千万平方米，而自持部分占比不到16%，可售资源十分丰富。融创中国支付对价仅为438.44亿元加上每年6.5亿的品牌使用费，两者合计约为528.44亿元，平均估算可售面积（91%权益）的楼面价格约为1168元/平方米。这13个文旅项目所在地基本为二线核心城市，这个价格远远低于其项目所在地土地均价，甚至是低于在三四线城市的土地价格。表3-3融创中国收购万达商业详情表：资料来源：融创中国并购交易协议13个文旅项目76个酒店总面积/占比自持面积/占比可售面积/占比总建筑面积总房间数5897/100%924/16%4973/84%324.9万平方米22920个账面净资产（截至2016年）248.84亿元334.5亿元
哈尔滨商业大学硕士学位论文25从短期偿债能力来看，如图3-5所示，2017年的大规模并购使融创中国财务状况有所恶化。2015年到2016年，融创中国的流动比率、速动比率都是上升的，主要是由于存货和现金增长迅速，而预售款和有息负债增长略慢，因此流动负债增长慢于流动资产。但到2017年，融创中国销售业绩大增，预售款和有息负债增长快于存货和现金，导致流动比率、速动比率大幅下降，尤其是速动比率，融创中国的现金已经无法覆盖短期有息负债，短期偿债风险增加。图3-5短期偿债能力指标从长期偿债能力来看，如图3-6所示，2015年到2017年，融创中国资产负债率一直处于上升趋势，主要还是由于融创中国不断的通过加杠杆换取规模的迅速增长。2017年，融创中国资产负债率为同比上涨2.8个百分点，偿债压力进一步加大。同年行业资产负债率为79.1%，在房企排名前十对比中，平均资产负债率80%，而融创中国在并购后企业的资产负债率达到了90.72%，高于资产负债率为88.89%的碧桂园、资产负债率为86.25%的中国恒大、和资产负债率83.98%的万科。融创中国的净负债率也非常高，2017年高达202.09%，同比增长80.57个百分点，同年上市房企平均净负债率为79.43%在，融创是其2.5倍，2018年短暂下降后又再次上升。融创在激进的扩张下大量融资，且有息借贷数额巨大，如果后续去库存和利润增涨不足，则会存在偿债风险。
【参考文献】
相关期刊论文 前10条
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4 罗敏;;基于核心竞争力思维的企业并购财务风险防控探究[J];财会通讯;2015年02期
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6 邵毅平;鲁佳茜;;国企改制并购中的风险研究——以平安并购家化为例[J];会计之友;2014年31期
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9 郭漫;;企业并购财务风险及其管理研究——以中国平安收购深圳发展银行为例[J];财会通讯;2013年30期
10 杨玲;叶妮;;企业并购财务风险研究——以吉利并购沃尔沃为例[J];财会通讯;2013年08期
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1 史红燕;企业并购的财务风险控制[D];中国社会科学院研究生院;2003年
本文编号：2877124
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