“营改增”背景下我国房地产行业税收负担问题研究
发布时间：2021-01-17 03:12
2016年5月1日,我国全面推行“营改增”政策,取消已征收六十多年的营业税,这是我国近年来最大的税制改革,目的在于减轻所有行业税负,促进经济健康发展。但是自“营改增”政策实行距今已三年有余,在这期间我国实行了一系列的减税降费政策,但是究竟这一政策的影响效果怎么样,当前实行的增值税税制是否成熟,还存在哪些问题,均有待研究。房地产行业对我国经济发展影响重大,行业特点较为特殊,产业链长较长,其行业税负轻重影响着众多上下游产业的发展,进而影响我国经济发展。另外房地产行业与居民生活联系密切,是居民生活的必需品,其健康发展对居民生活影响重大。综上所述,本文将对房地产行业税负进行研究,选取42家在深沪A股上市的房地产企业作为样本,对“营改增”后房地产行业税负进行具体分析。进而根据研究结果分析“营改增”后房地产行业面临的问题,最后,根据前文研究分析结果分别从政府和企业两个角度提出改进建议。本文首先从理论测算分析“营改增”对房地产行业的影响,主要通过对具体税种、现金流和净利润三个部分进行具体分析。接下来,分别从房地产开发投资情况、商品房销售情况、房地产开发企业资金来源四个方面对我国房地产行业的发展现状进...
【文章来源】：山东大学山东省 211工程院校 985工程院校 教育部直属院校
【文章页数】：62 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
图１．１房地产业成本构成??房地产开发周期较长，涉及环节众多，但是这些环节大致可以概括为三个环节??进行具体分析，即取得、流通和保有环节
?山东大学硕士学位论文???２０１６?１５７３４８．５３?１１７６２７．０５?７４７６．００￣—??２０１７?１６９４０７．８２?１３３７０１．３１?７８９２．００??２０１８?１７１６５４．３６?１４９９７２．７４?８７３６．９０??—￣值得说明的是，这只是全国的平均销售价格，而我国不同地区之间经济发展水??平不同，商品房价格差距也较大。根据国家统计局统计数据可以看出，２００９－２０１８??年我国一线城市商品房平均售价一直处于增长趋势，自２０１４年起其増长幅度变大，??其中深圳２０１８年平均售价达到５４１３２．?４４元／平方米。而且，我们所统计到的商品??房销售价格仅仅是指己竣工部分，由于目前房地产企业的销售形式大多以期房形??式销售，所以我们所统计到的商品房价格与当前的真实价格不同，存在一个时间差，??生活中房价高于上文资料显示的房价。图４．２为我国三类城市新建商品住宅价格??指数变化情况，从图中我们可以看出，近年来除２０１５年价格有轻微下降以外，我??国房价指数一直大于〇，也就是房价一直处于上升状态。??６００００??５００００??４００００??／?＿?????３００００??５＞ｎｎｎｎ?？??１００００?一??０??２００９?２０１０?２０１１?２０１２?２０１３?２０１４?２０１５?２０１６?２０１７?２０１８??一＿北京＿＿＿上海＿＿＿广州＿＿深圳??图４．１?２００９－２０１８年一线城市商品房平均售价（单位：元／ｍ２）??１９??
?山东大学硕士学位论文???４０??：：：?．．??－１０??２０１１－１?２０１２－１?２０１３－１?２０１４－１?２０１５－１?２０１６－１?２０１７－１?２０１８－１?２０１９－１???＾一线城市：同比一二线域市：同比—三线城市：同比??图４．?２?２０１１－２０１９年三类城市新建商品住宅价格指数??从结构上来看，住宅一直是商品房销售的主体，占比一直在８０％以上，其销售??价格变动趋势与商品房大体相同。我国城镇化程度的提高为房地产市场提供了长??期而稳定的需求，这也反映了该市场仍然具有非常可观的消费力，但是要想使房地??产市场健康稳定发展，就需要国家制定一系列的宏观调控政策，使得房地产企业与??市场变化协调发展，以防出现库存积压严重，资金无法回笼，造成资金链断裂问题。??４丄３房地产行业开发资金来源情况??对房地产行业来说，其开发资金来源主要有以下四种，即贷款、外资、自筹资??金和其他资金。由图４．３可以看出，在所统计的近十年我国房地产行业资金来源??情况图中，企业自筹资金占比仅在３０％－４０％，而且近几年比重有所下降，基础十分??薄弱。除此之外，国内贷款的占比相对比较稳定，近十年来一共出现过两次小幅度??的下降，一次是２０１０至２０１１年，一次是２０１５—２０１６年，通过查阅相关新闻得知，??在２０１０年和２０１１年央行多次上调存款准备金率为楼市降温，由此各商业银行降??低了对房地产的贷款规模。２０１５年房地产企业面临较大的库存压力，企业的重心??放在去库存上，房地产市场出现短暂的冷却期，因此国内贷款比例有所降低。??２０??
本文编号：2982082
【文章来源】：山东大学山东省 211工程院校 985工程院校 教育部直属院校
【文章页数】：62 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
图１．１房地产业成本构成??房地产开发周期较长，涉及环节众多，但是这些环节大致可以概括为三个环节??进行具体分析，即取得、流通和保有环节
?山东大学硕士学位论文???２０１６?１５７３４８．５３?１１７６２７．０５?７４７６．００￣—??２０１７?１６９４０７．８２?１３３７０１．３１?７８９２．００??２０１８?１７１６５４．３６?１４９９７２．７４?８７３６．９０??—￣值得说明的是，这只是全国的平均销售价格，而我国不同地区之间经济发展水??平不同，商品房价格差距也较大。根据国家统计局统计数据可以看出，２００９－２０１８??年我国一线城市商品房平均售价一直处于增长趋势，自２０１４年起其増长幅度变大，??其中深圳２０１８年平均售价达到５４１３２．?４４元／平方米。而且，我们所统计到的商品??房销售价格仅仅是指己竣工部分，由于目前房地产企业的销售形式大多以期房形??式销售，所以我们所统计到的商品房价格与当前的真实价格不同，存在一个时间差，??生活中房价高于上文资料显示的房价。图４．２为我国三类城市新建商品住宅价格??指数变化情况，从图中我们可以看出，近年来除２０１５年价格有轻微下降以外，我??国房价指数一直大于〇，也就是房价一直处于上升状态。??６００００??５００００??４００００??／?＿?????３００００??５＞ｎｎｎｎ?？??１００００?一??０??２００９?２０１０?２０１１?２０１２?２０１３?２０１４?２０１５?２０１６?２０１７?２０１８??一＿北京＿＿＿上海＿＿＿广州＿＿深圳??图４．１?２００９－２０１８年一线城市商品房平均售价（单位：元／ｍ２）??１９??
?山东大学硕士学位论文???４０??：：：?．．??－１０??２０１１－１?２０１２－１?２０１３－１?２０１４－１?２０１５－１?２０１６－１?２０１７－１?２０１８－１?２０１９－１???＾一线城市：同比一二线域市：同比—三线城市：同比??图４．?２?２０１１－２０１９年三类城市新建商品住宅价格指数??从结构上来看，住宅一直是商品房销售的主体，占比一直在８０％以上，其销售??价格变动趋势与商品房大体相同。我国城镇化程度的提高为房地产市场提供了长??期而稳定的需求，这也反映了该市场仍然具有非常可观的消费力，但是要想使房地??产市场健康稳定发展，就需要国家制定一系列的宏观调控政策，使得房地产企业与??市场变化协调发展，以防出现库存积压严重，资金无法回笼，造成资金链断裂问题。??４丄３房地产行业开发资金来源情况??对房地产行业来说，其开发资金来源主要有以下四种，即贷款、外资、自筹资??金和其他资金。由图４．３可以看出，在所统计的近十年我国房地产行业资金来源??情况图中，企业自筹资金占比仅在３０％－４０％，而且近几年比重有所下降，基础十分??薄弱。除此之外，国内贷款的占比相对比较稳定，近十年来一共出现过两次小幅度??的下降，一次是２０１０至２０１１年，一次是２０１５—２０１６年，通过查阅相关新闻得知，??在２０１０年和２０１１年央行多次上调存款准备金率为楼市降温，由此各商业银行降??低了对房地产的贷款规模。２０１５年房地产企业面临较大的库存压力，企业的重心??放在去库存上，房地产市场出现短暂的冷却期，因此国内贷款比例有所降低。??２０??
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