借名买房案件中的合同效力研究
发布时间：2021-08-06 00:14
近些年来,因人口增长及越来越多的人将房屋作为一种增值、保值的手段,购房需求较大,一部分人为获得房屋价格优惠、贷款优惠等而借用他人名义进行购房现象突出,加之政府为了抑制过度投资和保障房地产业的健康发展出台了一系列的“限购令”,借名买房的现象更加凸显。截止到2020年,中国裁判文书网公示的关于借名买房的案件达六千余件,这对在此方面没有做出相应立法的我国不是一个小问题。另外,解决借名买房案件的法律规定不明确,学者观点不统一,导致裁判结果存在分歧,甚至会发生同案不同判的现象。切实解决借名买房案件中存在的争议对于现实需求和社会稳定健康发展具有一定的积极意义。本文主体分为五部分:第一部分,绪论。此部分主要介绍借名买房现象的背景,处理借名买房案件的具体意义所在,以及学者对借名买房的研究状况,同时展示文章研究的思路、方法。第二部分,借名买房的概述。此部分主要对借名买房的概念、性质和借名买房现象产生原因进行介绍。此部分明确了借名买房的概念并将借名买房中的借名合同的性质分情况讨论,将借名买房产生原因依据是否涉及购房资格和社会公共利益划分为两类。第三部分,借名买房案件的司法裁判现状及其存在的问题。此部分主要...
【文章来源】：内蒙古科技大学内蒙古自治区
【文章页数】：46 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
1主要裁判观点展示
图3.1.1主要裁判观点展示在购买经济适用房方面,一部分认为借名买房协议效力为无效,[23]一部分裁判认为协议有效。[24]购买经济适用房等具有保障性的借名协议无效的理由主要是:经济适用房只对特定的人群销售,具有一定的保障性和福利性且数量有限,此行为一定程度上损害了其他可购房人的利益或者损害了社会公共利益;合同签订的目的是为了规避政府关于公有住房的限制性规定,这种情形属于合同法上关于合同无效情形中的合法形式掩盖非法目的的规定。认为购买经济适用房的借名买房协议有效的理由主要为:当事人意思表示自由、不违反社会公共利益、无无效事由;购买经济适用房的目的仅仅是自己住,而不是为了投资或投机;协议内容不违反法律或行政法规的强制性规定,以及诉争房屋现在已经符合上市交易的条件。在因限购令借名买房协议效力的认定方面,一部分裁判认为借名买房协议有效,[25]一部分裁判认为借名买房协议无效。[26]因限购而借名买房协议无效的理由主要是:违反限购令无效;限购令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房手段,同时遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施,体现了社会公共利益,借名行为因违反社会公共利益而无效。因限购而借名买房协议有效的理由主要是:当事人意思表示自由、不违反法律、法规的强制性规定、无无效事由。
综合来看,在因主体资格问题而借名买房时,对于借名合同认定合同的签订违反公共利益更为合适。而对于房屋买卖合同,当事人的认定分情况进行讨论,但显而易见的是,只要是购房合同成立生效时,房屋买卖合同的一方为房屋出卖方,另一方必须是出名人。如图4.1.3合同效力分析。在借名人和出名人之间的借名合同无效时,为了取得裁判良好的社会效果,鼓励交易和当事人意思表示,在借名购买经济适用房、公有住房、解困房时或者限购房时可以类推适用《德国民法典》第140的法律行为转换制度。所谓法律行为转换是指一项无效法律行为符合另一项有效法律行为的要件,从而使之发生后者之效力。[55]我国部分省份的高级人民法院做了类似规定。[56]所以在借名买房案件中的此种情况下,房屋权属争议可以解释为在满足一定情形下,借名人可以凭借和出名人之间的借名合同这一债权债务合同为其办理过户登记。例如经济适用房在过了五年的期限后可以上市的解释,限购房在过了限购期限出名人可以为借名人办理过户的解释。对于借名合同的无效,会产生一系列的法律后果。其中最主要的是借名人无法通过借名合同取得房屋,借名人从出名人处基于法律行为取得不动产物权的通道被切断。这时借名人的出资等利益将处于暴露和危险地步,出名人处于一个较为有利的地位。为了将二者经历利益进行平衡。这样的解释并无不可,一者在合同双方当事人都愿意的情况下既尊重了双方的真实意愿也使双方的利益重新平衡,使诚实信用原则得到维护,利益得到公正衡量。二者此种解释并不违反社会的公共利益,因为通过解释,正是在不存在违背社会公共利益的前提下进行的,所以借名人从出名人处取得房屋并无障碍。这样的处理方式不会对案件的社会效果产生消极的影响,反而,这是尊重诚信,维护公平正义,取得当事人和社会认同的灵活裁判的体现。根据总结可以看出,在因主体资格问题而借名买房时,在购房合同可以成立的情况下,所有权的变动是由房屋出卖方转移到出名人,然后在符合一定情况下,出名人转移到借名人,这种情况下借名合同类似于附条件成立的债权债务合同,借名人和出名人之间的所有权变动认定为约定的履行。
本文编号：3324707
【文章来源】：内蒙古科技大学内蒙古自治区
【文章页数】：46 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
1主要裁判观点展示
图3.1.1主要裁判观点展示在购买经济适用房方面,一部分认为借名买房协议效力为无效,[23]一部分裁判认为协议有效。[24]购买经济适用房等具有保障性的借名协议无效的理由主要是:经济适用房只对特定的人群销售,具有一定的保障性和福利性且数量有限,此行为一定程度上损害了其他可购房人的利益或者损害了社会公共利益;合同签订的目的是为了规避政府关于公有住房的限制性规定,这种情形属于合同法上关于合同无效情形中的合法形式掩盖非法目的的规定。认为购买经济适用房的借名买房协议有效的理由主要为:当事人意思表示自由、不违反社会公共利益、无无效事由;购买经济适用房的目的仅仅是自己住,而不是为了投资或投机;协议内容不违反法律或行政法规的强制性规定,以及诉争房屋现在已经符合上市交易的条件。在因限购令借名买房协议效力的认定方面,一部分裁判认为借名买房协议有效,[25]一部分裁判认为借名买房协议无效。[26]因限购而借名买房协议无效的理由主要是:违反限购令无效;限购令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房手段,同时遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施,体现了社会公共利益,借名行为因违反社会公共利益而无效。因限购而借名买房协议有效的理由主要是:当事人意思表示自由、不违反法律、法规的强制性规定、无无效事由。
综合来看,在因主体资格问题而借名买房时,对于借名合同认定合同的签订违反公共利益更为合适。而对于房屋买卖合同,当事人的认定分情况进行讨论,但显而易见的是,只要是购房合同成立生效时,房屋买卖合同的一方为房屋出卖方,另一方必须是出名人。如图4.1.3合同效力分析。在借名人和出名人之间的借名合同无效时,为了取得裁判良好的社会效果,鼓励交易和当事人意思表示,在借名购买经济适用房、公有住房、解困房时或者限购房时可以类推适用《德国民法典》第140的法律行为转换制度。所谓法律行为转换是指一项无效法律行为符合另一项有效法律行为的要件,从而使之发生后者之效力。[55]我国部分省份的高级人民法院做了类似规定。[56]所以在借名买房案件中的此种情况下,房屋权属争议可以解释为在满足一定情形下,借名人可以凭借和出名人之间的借名合同这一债权债务合同为其办理过户登记。例如经济适用房在过了五年的期限后可以上市的解释,限购房在过了限购期限出名人可以为借名人办理过户的解释。对于借名合同的无效,会产生一系列的法律后果。其中最主要的是借名人无法通过借名合同取得房屋,借名人从出名人处基于法律行为取得不动产物权的通道被切断。这时借名人的出资等利益将处于暴露和危险地步,出名人处于一个较为有利的地位。为了将二者经历利益进行平衡。这样的解释并无不可,一者在合同双方当事人都愿意的情况下既尊重了双方的真实意愿也使双方的利益重新平衡,使诚实信用原则得到维护,利益得到公正衡量。二者此种解释并不违反社会的公共利益,因为通过解释,正是在不存在违背社会公共利益的前提下进行的,所以借名人从出名人处取得房屋并无障碍。这样的处理方式不会对案件的社会效果产生消极的影响,反而,这是尊重诚信,维护公平正义,取得当事人和社会认同的灵活裁判的体现。根据总结可以看出,在因主体资格问题而借名买房时,在购房合同可以成立的情况下,所有权的变动是由房屋出卖方转移到出名人,然后在符合一定情况下,出名人转移到借名人,这种情况下借名合同类似于附条件成立的债权债务合同,借名人和出名人之间的所有权变动认定为约定的履行。
本文编号：3324707
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