房屋交易买卖合同履行中的风险负担问题研究

【摘要】 在买卖合同中,涉及标的物的风险由谁承担,是整个买卖合同乃至合同法的核心问题之一,与当事人权利保障有着密不可分的关系。纵观各国立法,对于标的物为动产的买卖合同风险负担规定的较为明晰,但对价值更为巨大的不动产鲜有特殊规定。尽管我国以《合同法》为代表的相关法律规定了买卖合同交付主义的一般原则,但对于房屋买卖中的特殊情形,学界仍有较大争议,实务中处理的方式也并不统一。本文试图在分析阐释风险及风险负担基本概念的基础上,对买卖合同风险负担的一般原则——交付主义进行深入探析,并对实务中存在争议的观念交付及物的瑕疵担保责任与风险负担的关系提出一些理解和建议。本文将分四大板块进行阐述：第一部分是绪论,主要介绍了研究房屋这一不动产的代表及其风险负担的意义,归纳出目前国内外对这一命题的研究现状,以及本文采取的研究方法及可能的创新点。第二部分内容是买卖合同风险负担的立法模式及评析。这一部分首先对风险的内涵加以界定,探讨风险发生的原因及发生的时间,对风险负担的内涵进行了分析。通过分析比较三种典型的买卖合同风险负担立法模式,认为我国采交付主义作为一般原则符合民法平等公平的要求。第三部分是交付主义模式下房屋买卖合同的风险负担,在明确交付含义的基础上,对房屋交付的概念加以阐述,并对一房数卖及分期付款情形下房屋买卖中的风险负担的法律适用进行了探讨。第四部分本文集中分析了买卖合同中的另一责任制度——违约责任,并把它与风险负担结合起来进行了分析。二者在许多方面有着紧密的联系,却又在本质上存在差别,笔者选取了两种典型的违约形态：不完全履行与迟延履行,并探讨它们与风险负担的关 .

第一章绪论

1.1研究背景及意义
风险负担理论制度价值尤为重大。正如一位学者所言，调整买卖合同的法律，其主要目的之一，就是要合理分配调节当事人可能负担的、在买卖合同基础上所产生的各种损失的风险⑴。而本文着重研究房屋买卖合同的风险负担，理由在于：首先，从世界范围看，各国在理论和实践上在风险负担方面大都于动产买卖合同着墨较多，而在不动产买卖合同上缺乏相对应的准确、具体的规定。尽管在某种程度上说，动产的交易更为复杂，发生风险的可能性也更大，但长此以往忽视不动产买卖合同中的风险负担，加之不动产往往价值巨大，风险一旦发生，将会出现缺乏可适用的相关规则的情形，影响交易安全和交易秩序。不动产的风险负担是否与动产内在一致？能否借鉴相对成熟完备的动产风险负担制度对不动产的风险负担制度加以完善？与动产相比，不动产的特殊性是否会导致其风险负担有部分特殊的规则？这些都是亟需探讨解决的问题。以上问题不仅直接与房屋买卖合同的风险负担息息相关，而且对充实完整民法上的风险负担制度具有重要意义。

1. 2研究现状
风险发生在合同订立前还是订立后，抑或是就发生在标的物转移占有的过程中，不同学者有不同的看法。王传丽认为，某些特殊买卖，如国际贸易中的海上路货买卖，由于其风险具有很大的不确定性，风险可以从合同订立前起算[7]。崔建远认为，风险发生在合同成立之后?。还有学者认为，标的物毁损灭失的风险就发生在标的物移转占有的过程中[9]。学界普遍认为，风险负担主要解决两个问题，一是风险的归属，二是风险发生后的损失包括哪些方面。
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第二章买卖合同风险负担的立法模式及评析

2. 1买卖合同风险负担界定
首先以大陆法系为例。大陆法系的民法理论认为，风险应从两个方面进行理解，根据风险的强度，学者们提出了价金风险与给付风险的理论[”。价金风险的核心是造成合同标的物损失的原因是与当事人意愿无关的外在事由，或者当该风险造成一方不能完全履行给付义务时，对方是否仍需履行给付义务的问题具体来说，一旦卖方负担风险，标的物的毁损灭失会导致他无权从买方那里获得标的物的价款；而买方负担风险时，如果标的物发生意外，买方虽无法获得具有完整使用价值的标的物，但仍然需要向出卖人支付价款。给付风险的情形是，一旦发生风险事由致使标的物毁损灭失，无论该事由是否与一方当事人有关，负担风险的当事人仍需履行给付义务。也就是说，当给付风险由出卖人承担时，风险一旦发生，出卖人即失去了取得价款的权利，并且需在无法履行合同规定义务时承担损害赔偿责任；相对的，当给付风险由买受人承担时，当风险发生后，买受人不但仍需支付价款，还无权要求出卖人承担不履行债务的违约责任。

2. 2买卖合同风险负担的立法模式及评析
总的来说，合同成立主义的优点主要在于：第一，尊重当事人的意思表示，是私法自由的体现。标的物风险在双方达成合意后即为移转，是买卖双方达成合意的结果，是意思自治的体现；第二，就标的物为特定物的买卖合同而言，合同成立主义有其合理性。由于合同成立即会引起标的物风险和所有权的移转，能够有效地督促买方及时受领货物，也可在很大程度上避免出卖人一物二卖等违约情形的发生[2]。

第三章交付主义模式下房屋买卖合同的风险负担............... 14
3.1不动产交付的认定 ...........................14
3.1.1不动产交付的内涵 .............14
3.1.2不动产交付的类型 .......................16
第四章违约责任与风险负担 .........................21
4.1违约责任与风险负担的关系................ ...21
4.2违约责任对风险负担的影响 .........22
结语 .............29

第四章违约责任与风险负担

笔者在上文论述的是在买卖合同中非因可归责于买卖双方的事由造成标的物损失时的风险负担制度。不可归责于双方当事人即是指当事人均未违约时发生标的物毁损灭失后的风险负担情形。当无违约时适用风险负担规则，当买卖双方出现违约情形时，在此期间的风险该如何负担？此时就需要将违约责任的相关规定与风险负担制度有机结合起来，确定此时的责任分配，使标的物的损失得到合理分担，就是下文所要探讨的违约责任与风险负担的问题。

4. 1违约责任与风险负担的关系
买卖合同的标的物因各种原因发生损失时，这一损失该由哪方当事人负担，是违约责任与风险负担的共同着眼点。如果是当事人一方或双方的违约行为造成了标的物的毁损灭失，则应适用违约责任制度进行风险的分配；如果非因可归责于当事人的事由导致风险发生，则应适用风险负担制度。由此可见，判断风险分配究竟适用风险负担制度还是违约责任制度，关键在于违约责任的归责原则如何规定。规定在归责原则之中的风险由违约责任制度分配，而规定在归责原则之外的风险面临的就是风险负担问题。归责原则在这里成为了违约责任与风险负担适用的区分点，决定了两种风险分配制度的适用范围，并以归责原则为界，在适用上存在此消彼长的规律[1]。此外，二者并非完全对立，有同时适用的情形，在卖方提供货物不符合质量要求但已完成交付时，此时应由买方承担货物的风险，但买方此时同样可以向卖方请求承担违约责任[2]。

4. 2违约责任对风险负担的影响
上文中关于风险负担与违约责任区别的论述是在理想状态下的，即标的物的毁损灭失单纯是由不可归责于当事人的事由所导致的。而在现实生活中标的物损失发生的原因往往非常复杂，多是由不同因素共同造成的，时常会出现既有违约行为，又有不可抗力等事由导致标的物产生损失。出现这种情况时就需要处理好风险责任与违约责任的关系，使标的物的损失得到合法、公平的分配。笔者在这里要探讨的违约责任时的风险负担，是指标的物在非因双方当事人的事由毁损灭失时，当事人一方或双方的行为又构成了违约，在这种情形下，当事人无法预见避免的外部因素是造成标的物风险的唯一原因，违约行为只涉及由违约方承担违约责任的问题。笔者在下文将对这一违约时的风险负担问题展开论述。
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结语

我国在合同法及相关法律中也参照各国的通行做法，关于风险负担问题，在买卖合同中也釆纳交付主义原则。遗憾的是，我国并没有对不动产的风险负担作出特殊的法律规定，这是因为以房屋买卖为代表的不动产交易在标的物风险上与动产并无本质区别，釆用交付主义原则并不会破坏风险与利益同在的原则，对促进社会公平是有利的。值得注意的是，以交付主义为一般原则无法解决房屋买卖合同中的所有风险负担问题。当“交付”包含现实交付与简易交付时，当然适用交付主义原则；当“交付”指代的是占有改定或指示交付时，风险该如何负担，我国法律未有规定。在标的物并未实际交付于买受人时，笔者认为仍应当由标的物的实际占有人负担风险，因其占有本身就已获得了标的物的利益。研究房屋买卖合同的风险负担制度有着重大的理论和现实意义。目前我国在观念交付及不动产瑕疵担保方面的立法有所欠缺，本文在理论分析的基础上，结合国外相关立法规定与学理解释，主要对风险界定及原因、风险负担的立法例、交付主义下的风险负担以及违约责任时的风险负担进行了详细阐述，对相关立法欠缺之处提出了笔者的一些见解，希望能对买卖合同的风险负担，尤其是房屋交易中的风险负担做一参考。

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参考文献:

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• [10] 刘贵祥.  合同履行与风险负担制度[J]. 法律适用. 2000(09)