房地产上市公司盈余管理中公允价值理论的应用与实证研究

【摘要】 公允价值计量可以为信息使用者提供更加相关的信息，但也存在弊端，在当前经济市场不完善、会计准则不健全的时代，公允价值的规定不够详细、具体。公允价值为上市公司所利用，将其作为一种新的手段进行盈余管理，操纵利润，为信息使用者提供不真实的信息。在房地产市场火热的今天，公允价值计量属性下，将房地产上市公司是否存在盈余管理行为及主要利用何种形式进行盈余管理作为研究的主要目的，此项课题对我国未来的发展具有重大的意义。一方面，研究结果可以为房地产行业提供宝贵的实证数据，同时为将来公允价值的发展、会计准则的完善提供一些理论指导；另一方面，本课题的研究结果可以为投资者和监管机构提供一些实务指导。文章以房地产上市公司作为研究主体，以盈余管理作为研究对象，在公允价值应用的基础上分析各项具体业务对房地产上市公司盈余管理产生的影响，建立相关模型应用数据进行实证研究，并提出抑制房地产上市公司盈余管理的建议。文章首先介绍房地产行业的特点、盈余管理的相关理论、公允价值的相关理论及两者的关系。其次，在理论上分析公允价值的应用对房地产上市公司盈余管理的影响，归纳出代表公允价值的指标，并在此基础上提出假设，然后结合房地产行业的特点对计量盈余管理的模型进行了改造，将盈余管理作为因变量、公允价值相关的指标作为自变量构建模型，并在模型中加入了控制变量。利用房地产上市公司的数据分年度对综合行业特征的扩展琼斯模型进行测度分析，并对房地产上市公司盈余管理的程度、变动及相关性进行了分析，在相关性判定的基础上，进行了回归分析。最后根据实证结果，提出完善公允价值抑制房地产上市公司盈余管理的建议。 

第1章 绪  论 

1.1 研究背景及意义 

1.1.1 研究背景 

新会计准则中处理原则与计量属性都发生了很大的变化，其中以财务信息的相关性与国际化作为导向，以公允价值计量属性作为新的计量属性引入会计准则，更符合市场化经济的需要，能给信息使用者提供更相关的财务信息，以使信息使用者做出正确的抉择。公允价值也会对上市公司的诸多业务产生影响，例如，在金融工具、投资性房地产的后续计量、债务重组、非货币性资产交换、非同一控制下企业合并及资产减值损失的计提等具体业务方面均使用了公允价值计量属性。多方面的使用对公允价值提出了更加严谨的操作环境，因此，公允价值得到会计界专家及实务人员的热切关注。

公允价值引起众多的关注，其是否会对上市公司的盈余管理产生影响，是否会成为上市公司进行盈余管理的手段，各界人士争论不断。其中一部分学者认为，公允价值计量属性更能代表市场的反应，较历史成本而言，为信息使用者的决策提供更相关的参考标准。因此，在一定程度上，可以减小盈余管理的空间（不会成为盈余管理的手段）。其他学者认为，公允价值的应用环境是比较完善、自由开放、公平竞争的市场，而以我国目前的情况，无法提供公允价值应用的成熟环境，虽然准则对公允价值做出了严格的规定，由于市场是千变万化的，在这种情况下，公允价值的估计会掺杂一些人为的因素，会干扰公允价值的公允性与可靠性。公允价值存在的弊端及计量的难度会使其会成为上市公司盈余管理的新宠，加大盈余管理的可能性。 

近年来，关于公允价值计量属性下盈余管理的研究较多，主要是通过实证研究进行的，采用的方法不一，针对具体行业的研究也在逐渐变热。房地产行业成为我国一个很重要的行业，它同各行各业有或多或少的联系，而且房地产行业受到大多数人的关注，国家也通过各种各样的手段对房地产行业进行管理。公允价值的出台是否成为房地产行业盈余管理的手段，这需要数据证明。因此，本文以房地产上市公司的数据为准，以公允价值的具体应用为基础，对房地产上市公司的盈余管理行为进行实证研究。 

1.1.2 研究意义 

对于公允价值的研究已有一段时间，但对公允价值下盈余管理的研究时间尚短，无统一的结论,因此，是一个新鲜的话题。且在我国经济市场不完善的情况下，关于公允价值的规定尚不确切。因此，公允价值下盈余管理会是一个很热的话题。 

在我国少数的研究中，大部分研究集中于公允价值下上市公司的盈余管理实证研究，具体到特定行业的研究甚少，且相关的研究中一般采用比较笼统的方法选择对盈余管理进行衡量，不够完善。文章通过搜集房地产上市公司的数据对盈余管理进行计算，并对房地产上市公司的数据指标进行了描述和结果分析，文章不仅采用了被解释变量、解释变量而且用到了控制变量，有很强的针对性，可以得到比较准确的结论。其可以产生以下意义： 

第一，在理论上，研究结果可以为房地产行业提供宝贵的实证数据，同时为将来公允价值的发展、完善会计准则提供一些理论指导。并为将来其他特定行业的盈余管理实证研究提供一定的理论依据。 

第二，在现实中，本课题的研究结果可以为投资者和监管机构提供一些实务指导：投资者可参考本课题的研究结论来评估房地产公司的盈余管理程度，调整高效策略与融资策略；管制机关可参考实证结论找出房地产行业盈余管理程度较高的时期，抓住监管重点，维持经济市场。 

1.2 国内外研究现状述评 

1.2.1 国外研究现状 

1.2.1.1  公允价值的研究现状 

公允价值是由Maurice Moonitz（1961）最早提出的，他指出：市场价格是其他计量属性的基础，其中包含公允价值。他还提出了“公平交易”、“交易双方的理性行为”、“市场交易足够活跃”等有关公允价值的理念。此研究为将来公允价值及其他问题的研究指明了方向，奠定了基础。 

FASB 的定义则认为公允价值计量的目标是确定脱手价格，FASB（2007）扩大了公允价值的使用范围，允许主体选择按公允价值计量多种金融工具和特定项目。 

美国财务会计准则委员会在其财务会计概念公告第7辑《在会计计量中运用现金流量信息和现值》中明确指出，在初始确认时如果没有相反的证据，则支付或收到的现金或现金等价物（历史成本或收入）通常被假定为接近公允价值，现行成本和现行市价都在公允价值定义的范围内。由此可见，公允价值并不是与历史成本相对立的概念。只要同时符合（公允价值）定义、可计量性、相关性和可靠性这四条标准的已有计量属性都可以是公允价值。 

1.2.1.2  盈余管理的研究现状 

Katherine Schipper 将盈余管理解释为“企业管理当局通过有目的地控制对外报告过程，以获取某些私人利益的披露管理。”在该解释中，盈余管理采取不同的方法操纵利润表中的指标数值，且还操纵其他相关会计报告中的指标数值，对信息披露产生影响。 

Warfield,J.Wild 和 K.Wild（1995）的研究表明管理层持股比例与公司可操控性应计利润的绝对值显著负相关；管理层持股比例低于 5%的公司与管理层持股比例高于 35%的公司相比，前者的可操控性应计利润绝对值是后者的两倍多。 

Teoh、Welch、Wlong（1998）对 SEO（Seasoned Equity Offerings，股权再融资）公司的研究发现，这类公司的可操控性流动应计利润在股票发行前增大，在股票发行当年达到最大，并在股票发行后开始减小。他们在另一篇文章中对美国上市公司IPO（Initial Public Offering，首次公开发行）的研究也发现了类似的结论，即上市公司在首次发行之前，会对其盈余进行调整进而夸大利润。 

第2章 基础理论概述 

2.1 房地产行业概述 

2.1.1 房地产行业定义 

房地产行业是一个包括土地开发、房屋建设、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。房地产行业涉及各行各业，从房地产的生产到销售是一体的，在我国是独立存在的，无法与其他相关行业合并（如建筑业）。在我国当前的经济形势下，房地产行业既是支柱性行业也是新兴的行业，它于20世纪末兴起，在此20多年间，发展迅速，2011年房地产行业实现营业利润 5798.58 亿元，比 2008 年的营业利润上升了 68.95%，是一个潜力很大的行业。房地产行业涉及各行各业，从水泥、钢铁、建筑到金融业，房地产行业的发展会带动一批产业的链条发展。近几年，两会不断提出对房地产市场加强管理，包括房价和房贷等，防止发生房地产市场泡沫。基于此背景，文章将从事房地产开发与经营、管理和中介服务活动的上市公司作为研究对象。 

2.1.2 房地产行业的特点 

房地产行业以开发房地产为主，具有开发的项目周期长、商品较为特殊的特点。房地产行业还包括其他项目：如房租的出租以及房屋经纪等。其业务的多样化加大了房地产行业业务活动核算的难度。其中主要包括以下几个特点： 

（1）预售制度 

房地产行业现销与预售方式中，预售制度与其他行业相比，较为特殊。预售实际上是一个从消费者手中借款到实现销售收入的过程。在此过程中，房地产行业需要提前支付一定的投资资金，取得土地的使用权，并将开发案列出，才可以签订房屋预售合同及到相关机构办理登记，等房屋建设完成后到房产部门办理产权过户手续，才可以将预售款项转入销售收入。房地产预售制度在我国确立的时间较晚，在当前的经济形势下，房地产行业的预售收入是开发资金的重要来源，房地产行业一般采用以下方法进行预售核算：首先将预售的收入按照实际收到的金额确认为预收款项，在房屋建设完成验收合格并且办理权属登记后，在符合收入确认的条件的情况下，将预收款项冲减至销售收入，并结转成本。随着我国房地产市场上的发展，预售制度被房地产开发企业广泛使用。由于其起步晚，其本身存在的问题会使一些上市公司抓其漏洞，进行盈余管理。收入确认的条件中，每个条件比较抽象无具体规定，使得收入确认的时点无法明确规定，从而使得上市公司的财务人员利用预收款项进行盈余管理。 

2.2 公允价值的理论基础 

2.2.1 公允价值概念的界定 

长久以来，历史成本计量属性一直占有重要地位，是会计中最基本的计量属性。随着市场经济的发展和多样化市场，会计所存在的环境也发生着变化，历史成本计量属性无法提供给信息使用者于相关性程度较高的信息，很难将企业的真实情况反映出来，所以近一段时间受到会计专家与学者的抨击。在此形势下，趋同国际形势，我国学者将公允价值计量属性提上日程。 

公允价值被提出至今，尚无一个公认的、完整的定义，不同的研究机构和会计相关组织对其定义的规定各不相同。 

国际会计准则委员会（IASC）在 1995 年制定的国际会计准则中《金融工具披露和列报》中规定，公允价值是“指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。” 

我国财政部鉴于此定义在2006年2月15日发布的新《企业会计准则——基本准则》中，对公允价值下的定义是：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”我国会计准则中对公允价值的定义主要包括三方面内容：第一，公允价值需要公平的环境；第二，交易双方必须是自愿进行该交易的；第三，公允价值计量属性是独立存在的，是与公平的环境相联系的，而不是单方主体对其进行的认定。 

从 IASC 和会计准则对公允价值的概念界定可以看出，二者虽然表述不同，但均强调了交易主体须以在公平环境下自愿交易，其所代表的价值是真实反映市场的、公允的。 

2.2.2 公允价值相对于其他计量属性的优势和劣势 

现行准则中的会计计量属性包括：历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值。我国会计准则将公允价值计量属性单独列出，显示出其与其他计量属性是并行的，同样重要。与其他计量属性相比，具有以下几种优势： 

（1）较历史成本计量属性而言，公允价值代表的价值是变动的，随着时间的不同所反映的资产与负债的时间价值不同，其将体现在财务信息中，使会计信息更加与市场状况相关，提供更相关、实用的财务信息，使信息使用者做出更加正确的决策。而历史成本计量属性是不会随同时点的变化而变化的，在初始计量时，以市场价额计量，在后续计量中，只是按照原始确认价格对其进行折旧的计提或摊销，并对其进行减值备的计提。在经济迅速发展、事物不断变化的今天，历史成本计量属性遭到了质疑，其不能给信息使用者提供相关的信息，不利于其作出正确的决策。所以，公允价值受到了大家的青睐，成为新的计量属性，在会计活动中展示其优势。但并不代表两种计量属性是相矛盾的，存在好坏之分，两种属性是统一的，在使用时，应当进行权衡，以使提供更可靠、更相关的信息。 

第3章 公允价值对房地产上市公司盈余管理的影响..............15 

3.1  债务重组对盈余管理的影响............15 

3.1.1  利用债权人做出的让步和处理资产的损益........15 

3.1.2  将资产以次充好进行偿债.............15 

3.1.3  利用公允价值的估计值..........16 

3.2  非货币性资产交换对盈余管理的影响................16 

3.2.1  利用计量属性的可选择性............16 

3.2.2  利用商业实质的判断.............17 

3.2.3  利用公允价值的估计值..........17 

3.3  非同一控制下的企业合并对盈余管理的影响........17 3.4.1  利用后续计量属性的可选择性...........18 

3.4.2  利用投资性房地产用途的改变............18 

3.4.3  利用关联方协议...........19 

3.4.4  利用公允价值估计值的弹性..........19 

3.5  金融工具的确认对盈余管理的影响.............19 

3.5.1  金融资产的初始分类..............19 

3.5.2  利用公允价值的估计值...........20 

3.5.3  终止确认时间的选择.......20 

3.6  资产减值的确认对盈余管理的影响...........20 

3.6.1  通过相关资产减值的转回和计提...........20 

3.6.2  减值迹象的主观判断..............21 

3.6.3  利用公允价值的估计值..........21 

3.7  影响指标总结...........21 

3.8  本章小结.............22 

第4章 公允价值下房地产上市公司盈余管理实证分析..........23 

4.1  实证研究的变量.............23 

4.1.1  计量盈余管理的变量..........23 

4.1.2  计量公允价值的变量............24 

4.1.3  影响房地产上市公司盈余管理的控制变量......24 

4.2  样本的选取及数据来源............25 

4.3  研究假设的提出及模型构造..........25 

4.3.1  研究假设的提出...........25 

4.3.2  回归模型的构造.............27 

4.4  实证结果分析...... 28 

4.4.1  盈余管理模型的测度结果分析...............28 

4.4.2  盈余管理的变动............31 

4.4.3  原始变量的描述性统计分析............33 

4.4.4  相关性及共线性分析............36 

4.4.5  样本的回归分析.............. 40 

4.5  本章小结....... 44 

第5章 抑制房地产上市公司盈余管理的建议............45 

5.1  加强房地产上市公司自身建设........... 45 

5.1.1  完善房地产上市公司的股权结构及治理结构.......45 

5.1.2  加强法制观念和诚信经营的理念...........45 

5.1.3  加强企业财务人员的素质建设.............45 

5.2  加强外部环境建设............ 46 

5.2.1  加强公允价值应用的市场环境建设..........46 

5.2.2  完善公允价值的会计准则.........46 

5.2.3  加强外部监管力度.......46 

5.2.4  规范资产评估流程和加强资产评估队伍的建设....... 47 

5.2.5  加大公允价值信息披露的力度........ 47 

5.3  本章小结.......47 

第5章 抑制房地产上市公司盈余管理的建议 

公允价值是在市场经济的环境下提出的，它的引入使房地产上市公司能够提供相关性程度更高的会计信息，但也为房地产上市公司提供了更大的盈余管理空间，对信息使用者产生反方面的影响。本章针对前章实证研究的结果，提出抑制房地产上市公司盈余管理的建议。 

5.1 加强房地产上市公司自身建设 

5.1.1 完善房地产上市公司的股权结构及治理结构 

针对房地产上市公司在内部控制力度小会选择利于自己公司的公允价值估计值的基础上，认为房地产上市公司的股东及高层管理者会将自己的利益动机转化为企业的盈余管理行为，一般会利用上市公司的内部控制缺陷。例如在大多数股份掌握少数股东的企业中，控股股东会为了自己的利益损害小股东的利益，在无监督机制的结构下，管理层会实施有利于自己的行为。所以，建议公司应从相关的内部控制治理入手，完善企业的股权结构和治理结构，以使监管机制加大，尽量的减少盈余管理行为。 

完善股权结构与治理结构主要从以下两方面入手：第一，建立强有效的董事会与监事会的分离机制，同时严格按照法律规定引入独立董事，并且保证独立性的实施，起到有效的监管作用；第二，给予高层管理者一定的激励机制，使其不会因自身的利益而损害公司的利益从而进行盈余管理。 

3.3.1  利用公允价值与账面价值的差额............17 

3.3.2  利用合并业务的复杂性..............18 

3.4  投资性房地产的计量对盈余管理的影响.........18

5.1.2 加强法制观念和诚信经营的理念 

企业是以盈利为目的的，上市公司为了当前的利益会利用一些非法或合法的手段进行盈余管理，而损失长期利益及损害信息使用者的利益，并违背了持续经营的假设。 

针对房地产上市公司可能会为了获得短期经济利益而损失长期经济利益这种情况，建议企业应当做到：第一，加强企业自身观上的改变。企业要从自身加强观念上的改变，将企业理念融入企业文化中，使企业尽量抑制盈余管理行为，朝长远的目标发展；第二，企业经营的过程中要加强对人员法制观念和诚信经营理念的培养。不断加强人员观念的培养，可以使企业的理念深入人心，并且可以保证企业的理念得到有效的实施。 

结  论 

论文在分析公允价值对房地产上市公司盈余管理产生的影响的基础上，利用综合行业特征的扩展琼斯模型对房地产上市公司的盈余管理进行实证分析，并提出抑制建议。在此研究的基础上，得出以下结论： 

（1）我国房地产上市公司 2009-2011 年度存在盈余管理行为。根据房地产行业的特点，在衡量盈余管理的扩展模型中加入预收款项和存货两个变量，通过计算 86 家房地产上市公司2009—2011年度的数据，得出房地产上市公司2009—2011 年存在不同情况的盈余管理行为。 

（2）我国房地产上市公司 2009 年至 2010 年操纵性应计利润处于上升状态，2010年至 2011 年处于下降状态。文章认为，在 2009-2010 年，公允价值实施的时间尚短，弊病较多，而且监管不严，房地产上市公司利用其进行较大程度上的盈余管理。在 2010年后随着公允价值下盈余管理的研究的增多及房地产市场的过热，专家提出了一系列的防范措施，使房地产上市公司在公允价值下的盈余管理程度有所降低。 

（3）在公允价值计量属性下，我国房地产上市公司的投资收益、营业外收入与盈余管理同向变动。说明房地产上市公司可能利用金融资产终止确认的时间进行盈余管理，也可能利用债务重组、非货币性资产交换及非同一控制下的企业合并进行盈余管理，提醒外部监督机构可以加强该方面的监督，抑制房地产上市公司的盈余管理行为。 

（4）建议从房地产上市公司自身及外部环境两个方面，完善公允价值抑制房地产上市公司的盈余管理行为。基于房地产上市公司自身的建议包括：应当使房地产上市公司完善其股权结构以及治理结构、加强法制观念和诚信经营的理念的建设、加强企业财务人员的素质建设；基于外部环境的建议包括：应该加强公允价值应用的市场环境建设、完善公允价值的会计准则、加强外部监管力度、规范资产评估流程和加强资产评估队伍的建设以及加大公允价值信息披露的力度。使公允价值的规定更加完善，从而有效的抑制房地产上市公司利用公允价值进行盈余管理的行为。 
 

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