我国房地产市场的地域性差异研究

发布时间：2020-09-28 13:25

　　近年来,房地产成为各大媒体头版的高频词汇,有关房地产的信息林林总总,从货币政策到中央政治局会议,都在强调地产调控。房地产这个看似简单但是却牵动着无数神经的产业得到了前所未有的关注。从98年我国商品房改革以来,房地产市场的发展越来越快,房地产与其他产业的关系也越来越紧密,房地产对宏观经济的影响也与日俱增。我国房地产价格持续走高,尤其经历了08年金融危机之后的信贷扩张之后,房地产价格一路高歌猛进,个别城市的房地产价格远远超出了居民的购买能力。在房地产需求上,房地产的暴利吸引了越来越多的资本进行炒作,导致房地产供不应求,同时空置率大幅上升。在房地产的供给方,越来越多的产业资本加入房地产开发行业,许多企业“不务正业”,实体经济呈现空心化趋势。正是由于信贷资金的保驾护航,才使得投资投机顺利进行。这一切都是建立在房价上升的假设之上,而经济社会中,没有价值永远上升的商品。房地产繁荣的背后,暗流涌动,金融行业潜在的危机正慢慢显现。本文首先阐述了研究背景、目的及意义等。第二部分阐述了房地产的区域理论、供求理论、发展阶段理论,为下文分析做铺垫。随后分析了房地产业的发展对宏观经济发展的贡献,主要从房地产对国民经济的拉动作用,房地产对与其相关的上下游产业的拉动作用,对政府财政的支持以及对城市化进程的促进作用进行分析。同时分析了近几年来房地产过热的原因及对经济的副作用。第三部分选取了35个副省级城市及重点城市进行分析,利用房地产市场几个具有代表性意义的指标进行聚类分析,将35个城市按照房地产市场发展不同阶段区分为三大类进行研究。每一类的城市中房地产市场均有相似的特点。总体来说,房地产价格、房地产规模、房地产供应与需求量从第一类到第三类呈现递减趋势,而房地产投资比重呈递增趋势,第三类房地产投资占比最高。这种区分克服了传统上按照地理划分为东中西部进行研究的缺陷,将房地产市场作为中心进行分类,明确了房地产市场的发展的呈现的区域差异。通过对比研究,可以发现房地产市场的发展状况的不同,避免整体研究带来的误差。第四部分,选取了人均国内生产总值、金融机构贷款余额、人均可支配收入、房地产竣工面积、房地产开发国内贷款、城市人口自然增长率等影响房价的几个指标,选取了上一部分分类的城市为研究对象,利用面板数据的方法进行分析,对不同类别分别研究各种因素对房价的影响,可以发现各种指标对不同区域房地产市场有不同的影响,从而可以针对性地对某一区域实行相关的调控措施。通过构建模型进行分析发现,第一类区域房地产价格的影响因素主要有：人均地区生产总值、国内房地产贷款额,其中人均地区生产总值的影响较为显著；第二类区域房地产价格的影响因素主要有：人口自然增长率、地区人均生产总值、金融机构贷款余额,其中人口自然增长率、地区人均生产总值较为显著；所有要研究的因素均能影响第三类区域房地产价格,其中主要因素有：人口自然增长率、人均可支配收入和房地产国内贷款余额。最后一部分为针对以上的研究分析结果提出的政策建议。政策建议为：1.合理调整房地产利润,引导资金正确流向2.控制房地产贷款,降低金融风险3.加大保障房、中低价位商品房比例,形成房地产市场良好格局4.市场手段与行政手段相结合,加强房地产市场监管。
【学位单位】：东北财经大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2012
【中图分类】：F293.3
【文章目录】：
摘要
ABSTRACT
1. 绪论
    1.1 研究背景
    1.2 研究目的和意义
    1.3 国内外文献综述
        1.3.1 国外文献综述
        1.3.2 国内文献综述
2. 房地产市场与宏观经济
    2.1 房地产市场的相关理论
        2.1.1 房地产市场的区域理论
        2.1.2 房地产的供求理论
        2.1.3 房地产市场的发展阶段理论
    2.2 房地产业对国民经济的贡献
        2.2.1 房地产业对国民生产总值的拉动作用
        2.2.2 带动相关产业的发展
        2.2.3 为政府提供了巨大的财政收入
        2.2.4 加速了城市化进程
    2.3 我国房地产价格增长过快的原因及危害
        2.3.1 房地产价格增长过快的成因分析
        2.3.2 房价过快上涨的负面影响
3. 房地产发展的区域性差异研究
    3.1 我国大中城市房地产发展状况的区域划分
        3.1.1 样本选取
        3.1.2 房地产市场指标体系的建立
        3.1.3 方法选择及分析结果
    3.2 房地产市场区域特点比较
        3.2.1 房地产市场规模
        3.2.2 房地产市场结构
        3.2.3 房地产成熟度
        3.2.4 房地产资金来源
4. 房地产价格影响因素区域差异研究
    4.1 指标选取
        4.1.1 人均国内生产总值
        4.1.2 金融机构贷款余额
        4.1.3 人均可支配收入
        4.1.4 房地产竣工面积
        4.1.5 房地产开发国内贷款
        4.1.6 城市人口自然增长率
    4.2 方法简介
    4.3 研究结果及分析
        4.3.1 第一类区域影响因素分析
        4.3.2 第二类区域影响因素分析
        4.3.3 第三类区域影响因素分析
5. 结论及政策建议
    5.1 结论
    5.2 政策建议
        5.2.1 合理调整房地产利润,引导资金正确流向
        5.2.2 控制房地产贷款,降低金融风险
        5.2.3 加大保障房、中低价位商品房比例,形成房地产市场良好格局
        5.2.4 市场手段与行政手段相结合,加强房地产市场监管
参考文献
后记

【参考文献】