物业管理收费难的现状与对策

发布时间：2016-11-14 20:55

物业管理收费难的现状与对策  

内容摘要：物业管理是伴随国家经济和人们生活的发展而来，是新的住宅产业化改革的产物。但物业收费现状并不容乐观。不时有物业费用拖欠和物业公司管理不到位等案件见诸报端和媒体。为什么在商品化的今天，物业市场运行最基本的付费条件难以达成？本文从物业市场的特点入手，发现物业市场具有高度的“柠檬”市场特征。本文分析了物业管理市场的特征，并从物业公司管理者和业主两个角度分析了作为服务买卖双方的特点，进而给出相应的解决方案。

关键词：物业管理收费 柠檬市场  四象限分析法

Abstract: Property Management is a new industry accompany by the reform of the housing commercialization in 1980th.But the payment rate  is always not satisfied. Case like default the property management fee can be find sometimes. In this article ,the author discusses this kind of situation from the respect of theory named “The Market for Lemons”. And try to give some suggest about how to solve this problem from both respect of property management company and proprietor.

Key words: Payment to property management  The market for Lemons   BCG Matrix

目　录

内容摘要 1
关键词 1
Abstract. 1
Key words 1
一、引言 2
（一）研究背景 2
（二）文献综述 2
二 我国物业管理收费现状 3
三 柠檬市场视角下物业收费难问题的分析 3
（一）柠檬市场理论 3
（二）市场分析 4
（三）业主心理分析 5
（四）原因分析 6
四 解决对策与建议 9
（一） 解决思路 9
（二）具体举措 10

参考文献 12

一、引言

 （一）研究背景
  随着市场经济的改革开放，城市发展逐渐扩大，各城市的住宅区小区变得越来越多。随之的物业管理也应运而生，物业收费纠纷案件也屡见报端，层出不穷。在我国市场经济的当今，物业管理是房屋管理模式的一种创新，具有专业化、市场化以及规范化等特点，并快速发展、完善起来。然而，由于我国城市住宅小区的物业管理发展较晚，在如今还存在很多不同的问题，其中物业管理费的收取就是最难的问题。
 物业公司的生存和发展主要是以在住宅区内收取物业管理费为基础，其在物业公司的收入占重要地位。如果一家物业企业不断陷入物业费纠纷，既不利于企业健康发展，也不利于业主和谐健康的生活环境。分析物业管理费收取难的成因、提出物业收费难问题的具体解决办法，建立健全全国的物业管理市场秩序，规范物业管理行业作风，提高各社区内居民的生活质量，这对建立我国社会主义和谐社会有着非常重要的意义。
（二）文献综述
各专业学者对此做过许多探讨。早期物业管理行业刚刚出现时曾有过对物业费是否应该收取的探讨。比如姚小杭的《 免收物业管理费会计核算的探讨》随着住宅小区增多，物业费逐渐常态化这种讨论渐渐减少。90年代初起物业收费的矛盾也增多了，有学者开始探讨如何合理收费。
胡泳灵的《我国物业服务企业经济效益问题探讨》讨论的是物业服务企业的管理与经营。物业服务企业的经济效益依赖于物业费的收取，收费率低就难以保证经济效益，使企业无法正常经营和运转。如何在服务和收费中取得良好效益，使物业企业良性运行，这篇文章讨论的重点。
呼信布,王非,程小军的《物业管理收费难的博弈分析及对策研究》从博弈论的角度分析物业企业和业主双方达成平衡的缴费与收费策略。探讨在物业费缴纳过程中业主与物业公司之间的均衡关系。从理论与实际角度分析了如何达成双赢的物业费缴纳与收取策略。陈建永的《浅析物业管理收费难的原因与对策》一文从对策的角度着重探讨了政府在其中可以发挥的作用。王德军的《关于物业管理收费难问题的探讨》侧重于经济数据分析和规划，从物业公司会计数据入手，在收费预算决算方面给出了详细的计划和建议。邓炽南《浅谈物业管理收费难的原因与对策》和张锦京《浅谈如何解决物业管理收费难的问题》从信息不对称的角度出发，探讨物业公司与小区居民之间的信息交流问题。在沟通机制、问题解决等方面提出了相关建议。乔枫的《物业管理收费难问题本源》在文中探讨了如果解决物业管理收费难题的具体措施办法。从制度建设、沟通渠道、收费设置、收费方法等几个不同方面为解决物业管理收费你那的问题提供了新的思路和方法。

现有文献容易陷入表面现象，难以抓住物业市场的难点。在本文中，以“柠檬市场”的特点作为分析点，分析物业管理市场，并针对其特点提出了相应的对策和建议。

四 解决对策与建议

（一） 解决思路

从“柠檬市场”的特点出发，针对其特点分别找出解决方法。柠檬市场的两个主要特点是，产品质量良莠不齐和不对称的市场信息。在于物业管理公司方面，注重提高服务质量，将服务内容和收费明确量化。做好服务和工作计划，定期公示。这样主动与业主沟通，使业主诉求有及时有效的表达渠道。提高工作效率就是提高市场上产品质量。因为业主是信息收集弱势一方，物业公司就要主动传达信息。这种传达不是虚假的宣传和夸张，而是基于优质服务的基础上的。所以作好服务是建立业主与公司之间关系的基础。在此基础上建立好沟通渠道，比如设置与业主大会沟通专员，设立投诉接待处等。如果业主遇到问题时，可以对该问题给予解决，那么也就不会出现不缴纳物业费的现象发生。
从业主以方面来说，应该了解到，要想得到好的服务避免“劣质”产品驱逐“优质”产品的情况发生，一定要做到两点——合理评价服务质量和认真鉴别信息。对于物业公司提供的服务用亲身体验合理评价，有不满意的方面通过有效渠道正常反馈。不要道听途说。当然，各业主与物业公司之间也应该在沟通渠道上做好功课。
（二）具体举措
1.建立行业规范 建立物业服务考评与评级制度
对于服务产品，可以考虑实施评级制度。建立分级管理制度。通过性能的影响提供的服务分为基础服务和享受服务。对于不同层次的小区在物业管理方面也配置不同的服务，其收取的物业管理费用也不相同。比如对于保障房配套以基础型物业服务，对高档别墅区配套以享受型服务。形成有效的市场秩序。
2.统一收费与项目收费两者整合
对于绿化、垃圾处理、停车场管理、治安管理等常规性公共性服务实行统一收费，，并且取消按住宅面积收费的标准，常识按照服务区域的公共面积收费。对于单个房屋修缮等单一服务可以按次收费，达到“一分钱买一分货”的效果。量化服务内容和质量，使得收费明晰，消费者花钱花得明白，减少纠纷。
3.物业企业勇于承担风险 打破柠檬市场

物业服务容易陷入服务差——不缴费——服务更差的怪圈，要打破怪圈应该从物业企业做起。服务质量提升，给业主带来更多的舒适感。很多的物业服务案件，都反映了业主们对自身权利维护的困难程度。更主要的问题是，但业主不满物业公司服务时，除法律诉讼方式以外，没有其他别的更有效的方法可以选择。所以，业主只能选择不缴纳物业费或是与物业公司在法庭上见。着实反映了物业和业主之间，然而业主仍然处于劣势物业企业在柠檬市场中，承担消费风险，无疑是为顾客建立信任关系的捷径，也是打破柠檬市场的有效手段。

参考文献 略

本文编号：174882