李某诉R公司商品房销售合同纠纷一案评析

引   言  

商品房买卖合同纠纷所牵涉的标的数额较大，实践上争议也较多，尤其是面对持续走热的房地产市场及不断上涨的房价，一房二卖的情况在商品房买卖中时有发生，这种情况下，除特殊情况外（如恶意串通损害第三人利益、违反国家强制性规定等）两个房屋买卖合同都是成立且有效的，但基于房屋的利益最终只能有一方买受人能得以实现，利益未能实现的另一方只得基于法律赋予的权利寻求救济。寻求救济的结果一般包括解除合同、获得赔偿，法律依据主要为《合同法》及《解释》，依据《合同法》第九十四条的规定买受人可以要求解除合同，依据《解释》第八条、第九条的规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这些法律规定是用来限制出卖人的不诚信行为，保护房屋交易中买受人不受合同交易目的不能实现的风险，可以说是针对出卖人而设立的规定。实践中有不少出卖人都因一房二卖行为被加以惩罚，从而使交易秩序得到了保障。但也有买受人利用这一系列规定来实现自己不正当目的的情况，本案例所述案情正是如此，即房屋出卖人“被一房二卖”，从而被法院判决承担高额赔偿责任。 本案例选择的研究意义在于，司法实践中对于一房二卖行为的认定应当从交易行为的实质入手，而非单一关注交易行为的表面表现形式，即出卖人是否先后与买受人签订两个房屋交易合同并不能说明出卖人有一房二卖的主观意图和客观实质，法院在裁判中不能一味的站在“弱者”的角度去思考问题和选择事实，应当客观中立的去分析证据与案情。另外，对于《解释》中赔偿数额的认定，也应从事实角度出发，不能任由法官的自由裁量去决定数额的大小，本案例中法官对于赔偿数额的确定也值得探讨。
目前多数对于一房二卖二卖行为的研究主要出于买受人的角度进行讨论，关于是否构成一房二卖，是否适用惩罚性条款，其讨论的出发点多是出于买受人的立场。本选题案例则注重从出卖人的角度来探讨一房二卖行为的认定，主要探讨实质上的一房二卖行为和形式上的一房二卖行为，从而得出出卖人的行为是否需要适用《解释》第九条规定的惩罚性条款，买受人是否可依据诉讼获得诉求上的支持。 本文以所选案例为研究对象，通过对该案例中法院认定一房二卖及其裁判依据的分析，对比现行法律法规的规定和其他相关案例的裁判结果，试图说明本案例中法院裁判结果的不足之处，从而引出对一房二卖行为的认定及处罚性规则适用的问题思考。文章最终的写作目的在于，在当前复杂的社会环境下，对于一房二卖行为的认定应当从交易事实出发，而非仅依据交易的表现形式去判断是否构成一房二卖，对于惩罚性条款的使用也应当根据法律事实来认定，法官的自由裁量权在此应当受到限制。作为裁判者的法院要剔除房屋交易中买受人为弱势方，出卖人为强势方的固有观念，利用证据和法理，厘清事实和法律关系，从而做出中立的做出裁判，让原本用来保护买受人的法律制度不至于成为他们伤害别人的“武器”。
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第一章   案情概要  

2012 年 5 月 23 日，刘某、蒋某夫妇与 R 公司签订《商品房买卖合同》，购买由 R 公司开发的 C 项目第 50 栋 806 号房屋（下称“争议房屋”），房屋总价款为 407089 元，并支付了首付款 127089 元。2012 年 11 月 2 日，该《商品房买卖合同》在 L 市房屋产权管理局登记备案。2013 年 9 月 2 日，另案高某诉蒋某民间借贷纠纷一案进入执行程序，蒋某所购争议房屋因此被 L 市人民法院裁定查封。2013 年 10 月初，蒋某因不愿继续履行《商品房买卖合同》遂与 R 公司销售顾问张某联系，要求“转卖”争议房屋。张某将此情况向 R 公司汇报后，公司同意将原《商品房买卖合同》进行“更名”处理。不久，李某到 C 项目楼盘看房时表示愿意购买该争议房屋，并向 R 公司交纳了 1 万元预付款。2013 年10 月 12 日，李某与 R 公司正式签订《商品房买卖合同》，合同约定 R 公司将该争议房屋出售给李某，约定房屋总价款为 407089 元，首付款需支付 127089 元，房屋交付期限为 2013 年 11 月 30 日前。合同签订当天，李某按照 R 公司公司销售顾问张某的指示及陪同下，前往 L 市农村商业银行将款项 158000 元存入蒋某账户。尔后，R 公司向李某开具了金额为 127089 元的首付款发票。刘某、蒋某因此取得了“转卖”房屋产生的差价 40911 元。2013 年 11 月 30 日，R 公司未按约交付房屋给李某。李某遂到 L 市房屋产权管理局查询，方得知李某所购房屋备案登记在刘某、蒋某名下，且该房屋已于 2013 年 9 月 2 日被 L 市人民法院查封。为此，2014 年 3 月 30 日，蒋某向李某出具书面证明，其内容为：“证明：经双方协商，C 项目 50 栋 806 房于 2014 年 4 月 30 日前，协助房产公司把过户手续办好。如 4 月 30 日前没办好，按合同的 2%付违约金。按日算违约金。经手人蒋某，2014.3.30”。2014 年 4 月 1 日，R 公司向李某支付了 15000 元违约金，李某出具了收条，收条内容为：“今收到 R 公司 C 项目项目 50 栋 806 号所产生的逾期交房的相关费用￥15000 元（壹万伍仟元正）。此次事情，一次解决。今后产生的任何问题与 R 公司 C 项目项目无关。收款人：李某，2014.4.1 号”。但至 2014 年 4 月 30 日，因蒋某未履行完毕生效法律文书所确定的义务，致使争议房屋仍被查封，故李某所购房屋的产权登记过户仍不能办理。2014 年 10月 8 日，李某向 L 市人民法院起诉，请求法院依法判决：一、解除李某和 R 公司签订的《商品房买卖合同》；二、R 公司返还李某购房款 168000 元及利息 1万元整；三、R 公司赔偿损失和支付违约金 3 万元整；四、R 公司支付李某赔偿金 10 万元整；五、该案诉讼费用由 R 公司承担。诉讼过程中，R 公司向该院申请追加刘某、蒋某为该案第三人参加诉讼，未获准许。 
一审法院的审理状况： 一审法院认为，刘某、蒋某所称的“转卖”，实质为刘某、蒋某与 R 公司之间达成商品房买卖解除协议关系；而商品房买卖合同“更名”，实质为李某与 R公司之间达成的新的商品房买卖合同关系。且根据合同相对性原理，该案无需追加刘某、蒋某作为该案第三人参加诉讼。因 R 公司其知道或应当知道该商品房之前已销售给刘某、蒋某夫妇，且该房屋因蒋某个人债务被法院查封之事实，故其行为构成故意隐瞒。根据《解释》第九条的规定，R 公司应当承担返还李某已支付的购房款 127089 元及其利息，并赔偿不超过已付购房款一倍赔偿款的责任，该赔偿款一审法院酌定为 10 万元。 R 公司对于一审判决不服，提起上诉。 二审法院的审理状况： 二审法院认为，R 公司的行为符合将同一套房屋出卖给不同买受人的客观事实。上诉人主张的蒋某、刘某夫妇与被上诉人李某之间的房屋“转卖”行为不成立，他们之间并不存在买卖合同关系。被上诉人是按照上诉人的指示支付首付款给蒋某，上诉人向被上诉人出具发票，并不影响上诉人与被上诉人买卖合同关系的存在。被上诉人出具收条中的内容是对 R 公司逾期交房的相关索赔权利的放弃，并不能扩大的解释为对上诉人一切违约行为主张赔偿权利的放弃。一审法院认定认定的赔偿款并未超过购房款一倍，且在李某的诉讼请求范围内，不存在赔偿金过高的问题。因此驳回了 R 公司的上诉，维持了原判。 
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第三章  法理分析 ..... 7 
第一节  对于“转卖”及“更名”行为的分析 ..... 7 
一、对于“转卖”行为的分析 ....... 7 
二、对于“更名”行为的分析 ....... 8 
第二节  对 R 公司交易行为的分析 ...... 9 
一、一房二卖行为的概念分析 ....... 9 
二、一房二卖行为的分类 .......... 10 
三、一房二卖行为产生的原因分析 ........... 11 
四、一房二卖行为的特点分析 ...... 12 
五、R 公司不构成一房二卖 ........ 13 
第三节  对 R 公司支付赔偿金及赔偿金数额的事实分析 ..... 15 
一、惩罚性赔偿的概念分析 ........ 16 
二、惩罚性赔偿的特点 ............ 17 
三、惩罚性赔偿的适用条件 ........ 18 
四、赔偿标准的确定 ..... 20 
五、判决 R 公司承担惩罚性赔偿责任不合理 ............ 21 
六、判决 R 公司承担的赔偿金数额不合理 ..... 22 
第四章  研究结论 .... 23 

第三章   法理分析  

第一节   对于“转卖”及“更名”行为的分析
一审法院认为，转卖行为不成立，原因在于刘某夫妇并未取得房屋的所有权，没有权利转卖该房屋。实际上，此处一审法院对于转卖行为的认定并不全面，导致了对于案件事实的认定错误。从物权的角度来讲，刘某夫妇与 R 公司签订了商品房买卖合同，仅支付了首付款，房屋尚未办理产权过户。《物权法》规定，房屋所有权转让经登记后生效。①因此，李某夫妇尚未取得该房屋的所有权。但仅因李某夫妇尚未取得该房屋的所有权而判断转卖行为不成立不合理，理由有如下两点：从合同形式来说，一审、二审法院均认为李某与刘某夫妇之间的转卖行为不成立，一审法院认为该房屋的出卖方（刘某夫妇）未能取得该房屋的所有权所以双方的房屋买卖合同不能成立，二审法院则认为由于涉案房屋被查封，无法完成交付，所以双方的买卖合同不能成立。鉴于现实生活中合同类型的多样性和订立合同环境的多变性，我国法律对于合同成立的条件并未有所规定。对于合同成立要件的讨论主要有三种观点：第一种观点认为，合同的一般成立要件包括双方当事人、意思表示一致和以订立合同为目的；第二种观点认为须有双方或多方当事人、对主要条款达成合意、具备要约和承诺阶段；第三种观点认为只需意思表示一致即可。②结合以上三种观点，我们可以总结出合同不成立基本有三种情况：1、合同的主要条款不具备，2、当事人的意思表示不一致,3、合同的形式不合法。现一审法院未从合同的主要条款、当事人的意思表示及合同形式方面去分析合同成立与否，而是从出卖方是否取得房屋所有权的角度去判断该合同不成立，对于该事实的认定显然缺乏依据。二审法院从合同的目的能否实现判断该合同是否成立也是不合理的，合同目的是否能够得以实现为合同履行的结果，若合同目的无法实现，守约方可要求对方承担相应违约责任，如果此时判定合同不成立，守约方仅得依缔约过失责任要求对方赔偿，反而不利于保护利益受损方权益。 
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结论

在房产交易如此繁荣，一房二卖现象层出不穷的今天，我们的法律对于一房二卖行为至今还未做出统一的界定，司法实务中多由法官根据实际情况判断并结合《解释》第八条和第九条对一房二卖的出卖方进行惩处，但实际上，在房产交易的过程中，存在着诸如本案中所提及的“更名”行为等，，因此，对于法律事实的认定，法院应当从实质与形式相结合的角度出发，法官要有根据案件现有证据进行逻辑推理并作出正确判断的能力。开发商是否存在一房二卖行为，不应仅依靠是否先后签订两份买卖合同去判断，还应结合买受人的主观态度和客观行为判断开发商在“二卖”行为中是否存在二度交易的故意，若不存在二度交易的故意，则不能认定开发商有一房二卖的行为。 至于对惩罚性赔偿金的判罚，法院在此类裁判中应当合理使用其自由裁判的权利，从惩处性和补偿性角度出发，充分考虑行为者的主观恶性和造成的损害结果，并据此给出合理的判罚数字。实践中对于惩罚性赔偿的争议较大，法官应当在裁量时结合法律规定和具体案情具体说明裁判理由及依据，是判罚结果具有更强的司法公信力。对于《解释》第八条和第九条的应用要充分结合实际，不随意扩大其适用范围，避免法的滥用。最核心的点在于如何确定开发商的主观恶性，即故意隐瞒，这是认定适用惩罚性赔偿的必要条件，也是难题，这就要求买受人在购房时注意保存相关交易证据，用以对开发商的主观故意进行证明。就本案来讲，李某并未向法院提交足够的证据证明 R 公司具有隐瞒的故意，因此本文认为法院对于 R 公司惩罚性赔偿的判罚不合理。
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参考文献(略)