商业地产开发战略研究------以万科为例

发布时间：2017-03-01 14:58

摘     要

随着现代社会经济的高速发展以及城市化进程的加快，商业地产迎来了巨大的发展前景，同时近些年来由于国家政策法规以及宏观经济环境的影响，较多的住宅开发商都纷纷转战商业地产开发；大量新商业地产企业的进入，势必强化了商业地产的市场竞争氛围，但由于商业地产的开发企业资质差别较大，在商业地产开发的过程中展现出了较多的问题，同时也极大的破坏了我国商业地产开发原有市场环境。相比国外，我国商业地产起步较晚，在我国商业地产开发运营的过程中，其还存在着较多方面的问题，有待于进一步完善和补充。

在本文的研究过程中，本文通过以万科的商业地产开发运营现状为例，本身万科就是从住宅开发转型商业地产开发运营，其成功经验对于现阶段国内多数转型企业具有较高的影响度以及说服力；在本文的研究中通过对其商业地产开发运营定位、开发运营模式等方面的深入分析，同时对万科的商业地产开发运营经验作为一种标杆，进一步具体指出万科经验对我国其他商业地产企业的可借鉴之处；其中主要包含商业地产运营开发模式、开发运营定位、配套管理制度、人力资源等问题，具体化的为我国其他商业地产开发运营企业提供引导，从而推动我国商业地产开发企业整体实力的提升。
关键字：商业地产；万科企业股份有限公司；开发运营；
 
ABSTRACT
With the modern social and economic rapid development and urbanization process accelerated, commercial real estate ushered in the great development prospects, also in recent years because of the influences of regulations and policies of the state and the macroeconomic environment, more residential developers have fought the development of commercial real estate; a large number of new commercial real estate enterprise enter, is bound to strengthen the commercial real estate market competition atmosphere, but due to the commercial real estate development enterprise quality difference between the larger, in the process of the development of commercial real estate show many problems and greatly destroyed the Chinese commercial real estate development original market environment. Compared with foreign countries, China's commercial real estate started late, in the process of China's commercial real estate development and operation, there are still a lot of problems, which need to be further perfected and added.
In this paper, the real estate business development and operations, the company has a high degree of influence and persuasion; in this paper, through in-depth analysis of its commercial real estate development and operations, in this paper, we further point out the experience as a benchmark, further specific point out that, in this paper, we further point out the experience as a benchmark for the commercial real estate development. The improvement of the overall strength of the commercial real estate development enterprise.
Key words: commercial real estate; Vanke Group; development and operation;
 
目录
致谢 VII
第一章  绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究目的及意义 2
1.3研究方法 3
1.4研究内容 3
1.5文献综述 4
第二章  商业地产概述 6
2.1商业地产基本概念 7
2.2商业地产的特性 8
2.3商业地产分类 10
2.4商业地产开发相关基础理论 11
第三章  2014年商业地产环境和形势分析 15
3.1宏观经济环境分析 15
3.2 2014年房地产市场形势分析 19
3.3 全国2014年房地产运营情况 21
第四章  中国商业地产开发战略分析 26
4.1历史现状 26
4.2未来趋势 28
4.3存在问题 30
第五章  万科企业股份有限公司现状分析 33
5.1企业简介 33
5.2股权关系结构 33
5.3经营状况分析 34
5.4相关财务指标 34
5.5万科商业地产发展业态 41
5.6万科商业产品线 42
5.7万科商业地产竞争力分析 45
第六章  万科商业地产开发战略优化策略 48
6.1合理制定开发战略模式 48
6.2强化品牌管理能力提升 50
6.3优化人才培养机制 52
6.4完善商业地产开发战略机制 58
6.5企业文化构建以及形象维护 62
6.6辅助措施 65
第七章  结论与展望 70
参考文献 72

图目录
图表 1商圈构成图 10
图表 2国内固定资产投资状况 12
图表 3房地产投资增速可能降至10%以下 13
图表 4 30个大中城市销售面积显著回升 13
图表 5中国基础设施建设投资情况 14
图表 6制造业PMI下行至50%附近 14
图表 7国内居民收入状况 15
图表 8社会消费品零售价总额，餐饮业状况 15
图表 9进口环比增速降低，出口基本保持平稳 16
图表 10全国房地产开发投资增速 18
图表 11全国房地产开发企业土地购置面积增速 19
图表 12全国商品房销售面积及销售额增速 20
图表 13全国房地产开发企业本年到位资金增速 21
图表 14 万科总资产 32
图表 15 资产结构变动趋势 32
图表 16 万科负债权益比 33
图表 17 现金占流动资产百分比 33
图表 18 存货往来款项占资产比重 34
图表 19 万科收入及利润变动趋势 35
图表 20 企业营业成本占收入的比重 35
图表 21 万科三项费用比例波动 36
图表 22 万科经营净现金 36
图表 23 现金流构成 36
图表 24 万科集团商业地产发展历程 38
图表 25 万科商业产品线 39
图表 26 龙岗万科广场 39
图表 27 布吉罗岗万科红 40
图表 28 南宁万科大厦 41
图表 29 万科2049海上传奇 41
图表 30 管理人才胜任力模型 49
图表 31 技术人才胜任力模型 49
图表 32 业务人才胜任力模型 49
图表 33 万科管理系统图 49
 
表目录
表格 1  商业地产分类表 8
表格 2  2014年全国房地产开发和销售情况 21
表格 3  2014年东中西部地区房地产开发投资情况 22
表格 4  2014年东中西部地区房地产销售情况 22
表格 5  万科企业股份有限公司前十大股东 30
表格 6  万科资产负债表 31
表格 7  利润结构表 34
 
第一章  绪论

1.1研究背景
至我国改革开放以来，房地产业展现出了较高的发展势头，同时也迎来了我国房地产业的“黄金十年”，随着房地产业的高速发展，以及近些年来我国政策对于房价的控制等措施，商业地产的开发战略成为了一个新的投资热点，不少住宅开发企业纷纷转战商业地产开发，在此过程中也推动了我国商业地产的高速发展。
2002年被称为“我国商业发展元年”,这之后,商业地产吸引了众多投资者,成为投资热点,行业取得快速发展。国家统计局相关数据显示,2005年,商业地产全年投资完成额2039.5亿元,同比增长16.3%;2013年,商业地产全年投资完成额为10739.2亿元,同比增长26.7%,增长速度是住宅产业的1.5倍。从2005年至2013这8年间,商业地产投资完成额年均增长23.1%,虽然和住宅产业一样,商业地产也经历了2003年和2007年的两次低谷,但是总体而言,仍然保持者高速发展的状态[1]。

第七章  结论与展望

随着国家政府对于住宅房地产业的调控越来约为严厉，商业地产开发市场更多的成为了住宅房地产企业转型的方向，由于涉及领域的不一，在转型的过程中，其势必会出现较多方面都 问题，对于企业的经营以及发展形成严重的困扰。在本文的研究过程中，本文主要以万科集团的商业地产开发战略为例进行探讨，通过对于万科集团的五力分析，我们可以发现万科集团在商业地产市场中的竞争力一般，但依托其以往的品牌效应以及雄厚资产以及合理化的发展策略，势必会在商业地产领域中取得初步的成效。

就本文的研究而言，笔者认为在商业地产开发战略市场进军过程中，万科集团需要从一下方面进行强化：
优化商业地产市场定位的优化，市场定位是保障万科集团在进行商业地产开发战略活动的基础，同时也是商业地产开发战略管理活动开展过程中目标，通过差异化的市场定位，以及结合市场需求为优先的市场定位，能够有效的推动万科集团的商业地产开发战略项目成效提升。
优化人才培养机制的构建，人才是商业地产企业中最为宝贵的资源，商业地产在具体的开发以及运营过程中，需要大量的专业性人才作为保障，进而才能有效的保障其具体开发以及运营活动的成效最大化展现；而人才培养机制的构建，则是实现这一需求的最佳方式，在人才培养构建过程中，需要通过严密的培训活动以及考核活动进行推进，才能最大化的展现其成效。
企业文化与企业形象的构建以及维护，，企业文化以及形象的构建以及维护是为了优化万科集团在商业地产开发战略过程中的市场效应，企业文化本身就是一种外部形象展现，同时也是吸引消费者的有效因素，企业形象具体项目推进以及企业的运作过程中需要不断的完善，进而实现最大效应。
由于时间、精力以及笔者的能力的有限，本文对于万科集团的商业地产开发战略研究还存在较多方面的不足，需要进一步的补充以及完善。

本文编号：246744