湘银房地产开发公司建设工程合同管理研究

第一章  绪论

1.1 研究背景

改革开放以来，国在经济建设方面取得了举世瞩目的成就，续的快速发展使得我国跃升为世界第二大经济体。但是从 2008 年开始的世界范围内的经济危机给我国的经济发展前景带来了很多的不确定因素，别是对房地产传统行业影响巨大。

在我国房地产行业目前的竞争机制下，誉良好、管理规范的房地产开发公司更容易获得项目的开发权，得同一房地产开发公司同时管理多个地产项目成为一种趋势，对房地产开发公司的多项目管理水平形成挑战。在全面城镇化建设的推动下各地房地产开发活动越来越频繁，合同来规范房地产企业的开发活动，得合同可以顺利实施，保证工程项目三大目标（投资目标、工期目标、质量目标）的顺利实现，而为企业创造利润。但目前房地产开发企业合同管理还存在众多问题：建筑行业在市场运行过程中尚不规范，同执行力不强，能形成有效的约束力，同管理效率低下；地产企业合同管理人员专业化程度低，法律意识淡薄，工程合同与管理方面的法律法规知识掌握的不够专业；企业合同管理的职能分工不明确，同管理机制不合理，同管理制度不完善。湘银公司是一家株洲本土房产开发企业，国内其他房产公司一样，房地产项目建设快速推进的同时，遭遇了合同管理滞后影响公司更快更好发展的瓶颈，文基于这样的背景对房地产行业的建设工程合同管理进行研究。

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1.2  研究目的与意义

1.2.1  研究目的

在阅读大量合同管理相关理论知识和文献资料的基础上，过对湘银房地产开发公司实地调查，其在合同管理方面存在的问题进行诊断分析，后利用系统论、组织论和三全管理等理论知识，湘银房地产开发公司设计一套切实可行的合同管理体系。

1.2.2  研究意义

宏观方面：建立社会主义市场经济体制是我国经济体制改革的目标，筑行业方面，着与之相配套的经济法律法规的逐步细化完善，场经济运行秩序也将会慢慢好转，而建筑市场也会逐步规范。在这个过程中，建筑行业的合同和合同管理活动进行规范治理已经成为规范整个市场行为的突破口。本文通过研究房地产开发方的合同管理，针对性的完善房地产开发方合同管理体系和相关管理制度，期增强行业内参与人员的法制意识，用合同管理的手段提高行业的管理效率。

微观方面：本文通过对湘银房地产开发公司实地调查，其在合同管理方面存在的问题进行诊断分析，湘银房地产开发公司设计一套切实可行的合同管理体系，决湘银公司在合同管理方面存在的问题，学地利用合同管理手段，保项目成本、质量和投资目标的实现，期全面提升湘银公司合同管理水平，有实践意义。

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第二章  房地产企业建设工程合同管理的理论基础

2.1 房地产开发项目与建设工程合同

2.1.1 房地产开发项目

房地产开发可以定义为通过有目的的组合利用各种资源改变某一特定区域的物质环境为人类提供生活、学习、工作、生产空间的活动。具体来说，地产开发是依法取得国有土地使用权的前提下进行基础建设或者房屋建设的经济行为，在一个特定的位置上进行的房地产项目规划、设计、施工、建设等开发活动。

通常来说，地产项目开发按照时间先后顺序有投资决策过程、建设实施过程以及后期的运营过程，地产开发项目的整个生命周期持续时间很长，此期间需要由房地产开发企业、勘察设计单位、银行等投融资部门、施工单位以及建设行政主管部门等之间的有效协调和配合进而完成房地产开发任务。各过程的内容划分如图 2-1 所示：

房地产项目的开发成本组成主要有土地成本、建筑安装成本、管理费、配套设施费、运行维护费或者销售费用等组成，中建筑安装成本占的比重很大，般达到总成本的 60%左右，见房地产开发项目的成本控制关键时期是在建设实施阶段。

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2.2 建设工程合同管理

2.2.1 建设工程合同管理的特点

①专业知识要求高

建筑工程项目建设涉及到的专业门类多，建筑安装阶段就有几十种不同专业的公司参与，如土建、市政、水电、设备、建筑材料采购等等，个门类之间的专业知识跨度又大，同管理人员必须对各个专业门类的知识都有所了解才能准确高效的进行合同管理。

②合同变更因素多，险控制难度大

建筑工程项目开发过程中很容易受到来自于项目内部或者项目外部的各种因素的影响，致不能按照合同原先的约定进行，至造成违约。仅从材料采购这一项来看就有供方主体资格、材料采购价格变化、材料供应数量、质量、材料运输等等数十种不确定因素，加上建设工程项目地点固定，需要大量的室外操作，容易受到天气等气候条件的影响，险控制的难度很大。

③合同签订数量多，态控制难度大

由于影响建设工程项目的不利因素多，同管理工作必须要做到动态控制，
当不利因素发生时要尽快进行调整，不理因素带来的损失控制到最小。

④注重全过程管理

建设工程合同管理贯穿整个项目周期，注重全过程的管理。大量工程实践证明，于设计的原因造成的工程变更数量占总变更量的 60%以上，，果不注重全过程控制，关注后面施工过程的建设工程合同管理就等于没有从源头去根除问题。 

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第三章   湘银公司建设工程合同管理现状与问题诊断....................... 12

3.1 湘银公司概况.................. 12

3.2 湘银公司建设工程合同管理现状描述.................. 13

第四章  湘银公司建设工程合同管理系统建设................. 29

4.1  湘银公司建设工程合同管理体制的建设.................. 29

4.1.1 公司组织结构模式的建设................... 29

4.1.2 企业的合同管理部门设置..................... 30

第五章  结论与展望............... 48

5.1  结论.............. 48

5.2  展望................ 48

第四章  湘银公司建设工程合同管理系统建设

4.1  湘银公司建设工程合同管理体制的建设

4.1.1 公司组织结构模式的建设

针对湘银房地产开发公司目前采用的传统的职能型的组织结构模式所暴露出来的存在有多个矛盾的指令源、子公司的这些职能部门与集团的职能部门存在权利重叠、合同管理机制臃肿、效率低下影响企业管理机制的运行的问题，
建议采用能适应其发展规模的矩阵型组织结构模式。

根据目前湘银公司的发展规模，向工作部门可以是：财务部门、人事部门、审计部门、经营部门、综合管理部门、合同法务管理部门等部门，横向工作部门可以是各子项目的项目管理部（如图 4-1 所示）。 

在矩阵组织结构中，项目门层面接收纵向和横向的两个工作部门发来的指令，此指令源有且只有两个。当这两个指令发生矛盾时，以提请总经理进行协调决策。可以采用以纵向工作部门的指令为主的办法来减少这种矛盾带来的影响，样就可以减轻总经理部门的协调工作量，免多头管理，构累赘的问题。

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第五章  结论与展望

5.1  结论

文章主要在理论研究和文献回顾的基础上，湘银房地产公司建设工程合同实践进行了深入研究，利用分层抽样调查法，该公司现有的合同管理体制进行了研究，据调查结果，要结论有：

1）通过对湘银公司旗下的两个子房地产公司的合同管理进行个案分析得出如下诊断结论：

①湘银公司的合同管理参与人员职责分工不明确，务操作能力不强，理人员没有严格遵守公司的相关制度，同执行力不高。

②湘银公司的合同管理制度不完善，同管理的各阶段把控不严，有做到全方位、全过程控制。

2）通过对湘银公司管理层进行调查分析得出如下结论：

①湘银房地产开发公司在合同管理的各个要素中问题最大的是体制结构要素，后是管理制度要素。

②湘银房地产开发公司的人力资源要素和合同管理业务流程要素的得分也不高，需要从人才建设和细化管理业务流程着手对该公司的合同管理水平进行提升。

本文正是基于以上结论锁定了湘银房地产开发企业合同管理需要完善的具体需求：研究的重点就要对该公司的体制结构进行完善，且要着重设计健全明确的合同管理制度，在合同管理理论的指导下，善了该公司合同管理体系。

参考文献（略）