沈阳万科春河里住宅产业化项目的经济分析

第 1 章 绪论

1.1 研究背景和意义

住宅产业为第二产业带动着以农业和林业以及畜牧业为主的第一产业和以交通运输业、餐饮业和通讯业以及服务业为主的第三产业的发展。当今社会对房屋的需求不再是原来的“经济基础”是由开始对居住的基本需要转化为现在的“上层建筑”，再是单一的以价格为秤砣而是转变成对居住环境、质量、大小、房型、舒适程度等各个方面的更高要求的“买方市场”的时代。能够快速而有效的适应房地产市场变化的办法之一就是推进实施住宅产业化。住宅产业在我国国民经济中占有显著的位置，随着“住宅”逐渐成为二十一世纪的热点民生问题和刚性需求，住宅产业化的产值近几年也逐渐成为国民经济新的有力的增长点。截止至 2015 年，地产开发的产值占我国 GDP 的 14.2%，比上一年增长 1.0%，其中住宅产业的生产值占 GDP 的 6.1%，，比上一年增长 0.4%。尽管住宅产业近几年趋于波动式上升的发展势头，生产能力和科技进步等硬件设施已经有显著的提高，但对于国际上的住宅产业化标准来讲我国住宅产业市场依然有一定的距离，受环境的影响和材料、技术的制约，仍有很大的研究和发展提升的空间。

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1.2 各国住宅产业化的历史和发展现状

1.2.1 住宅产业化的历史

19 世纪末，第一次世界大战结束，战败的国家在战火中几乎成为一片废墟，黑暗的气息传遍到整个世界，生灵涂炭民不聊生，劳动力下降，许多城市涌入大量的农村人口，建筑密度大幅度增加。如图 1.1，人们到夜店里睡觉（所谓“夜店”就是一个挨着一个坐着，们趴在一根绳子上的睡觉地方），见当时的住房问题已经进入了一个极其低谷的状态，就是“房荒”的时代。为尽快解决居民住房紧张的问题，国建筑设计师相互探讨研究解决住房危机，其中有位德国籍包豪斯建筑学派创始人——瓦尔特格罗皮乌斯（图 1.2）提出用相同的建筑材料在工厂做预制构件可以减少经济成本并快速地建设住宅的理念，这就是住宅产业化的萌芽。住宅产业化是随着主要以生产工业化的发展而出现的，在二战之后的日本也得到了此类印证。

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第 2 章 浅谈全世界主要工业化住宅建造体系

2.1 按照承重材料划分的工业化住宅

2.1.1 轻型木质结构住宅 

轻型木质结构住宅起源于北美地区，现广泛应用于多个国家和地区，20 世纪末引入我国。木质结构体系是较小的木质构件等距离平行排列所组成的框架结构，运用齿板、螺栓、钉链接，之后在框架外包上结构面板形成建筑物的墙面、楼面和屋盖面。

由于北美国家地广人稀，木材产业较发达，林木每隔三十至四十年就要采伐更新一次，否则就会自然腐蚀。施工过程中没有排放任何有害气体，可回收再利用，灵活性高。在同等条件下，木材保温性能最好，耗能最少。木结构建筑本身抗震效果好，地震引发房屋晃动时，木制结构住宅可以减轻荷载。所以北美地区约 85%以上的住宅建筑实行木质结构体系，多用于多层和低层住宅。建造一座低层的 200 平方米的别墅需要 30 立方米的木材，当于可吸收 30 吨排放的二氧化碳气体。经过实验，同样高的四层住宅，轻型木制结构住宅可吸收 150 吨的二氧化碳气体排放量，混凝土住宅建筑需要排放 96 吨的二氧化碳气体。日本地区木质结构房屋使用率也接近半数，多用于低层住宅。而我国属于人口密集型国家，并不适用于高层住宅，加之木材产业近几年相对匮乏，而且国民环保意识较弱，并不符合我国“可持续发展道路”的方针政策。所以轻型木质结构住宅在我国应用的并不是很广泛。 

轻型木制结构住宅在我国本身造价很高以外，易腐蚀，受虫蚁的迫害较大，即使以现在木制结构住宅耐火性较好的高科技技术，但房屋遭受火灾以后，木材很难再利用需要加以维护，必须另购木制材料。在维护方面更需要定期加强防护，延长房屋的使用寿命。因此，我国轻型木制结构住宅造价较高，大多数用于建造别墅或者高档社区，或者从国外引进进口材料加以生产建造（如图 2.1）。 

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2.2 工业化住宅的通用性

可将住宅产业化按照通用性划分为通用性体系和专用性体系

2.2.1 通用体系

通用体系来源于法国，是指同类可替代性的建筑配件通过连接拼装建造房屋的一种工业化的方法。各个生产商根据某一标准将大批量生产的部品放在目录上所形成的总目录即为通用体系。即可替换，基础性，大众化，非定制性，较稳定的工业化住宅体系。通用体系是将生产阶段和设计阶段分开，产品不需要受到规模的限制，模块的利用率有所增加，降低成本，将生产后的配件根据独特的设计组成具有个性的建筑体系。

2.2.2 专用体系

专用体系指采用特定的部品，将生产和设计结合在一起的生产方式来建造，即具有特定的使用目的，专一性，奢侈”性，制性，变化性较小的工业化住宅体系。各个国家在住宅产业化初期都采取专业体系。我国的工业化建筑体系仍处于专业体系阶段。

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第 3 章  沈阳万科春河里住宅产业化项目的经济分析 ................ 12

3.1 简介沈阳万科春河里住宅项目开发商——万科集团 ............. 13

3.2 万科集团在沈阳住宅产业化的发展道路 ................ 14

第 4 章  沈阳住宅产业化经济推行机制研究 ................ 33

4.1 经济政策支持 ................... 33

4.2 扩大住宅产业化市场 ..................... 36

第 5 章  房地产市场宏观分析及预测 .................... 41

5.1 影响房地产行业发展因素 ................ 41

5.1.1 供给市场 .................. 41

第 5 章 房地产市场宏观分析及预测

5.1 影响房地产行业发展因素

5.1.1 供给市场

研究房地产市场的基本思路是从市场供给与需求相互联合入手，研究供给的总量变化和供给特征，以此确定产品定位、价格。结合国民经济发展的目标以及需求的特征制定有效的经济政策措施。我国在步入小康社会以后，经济的发展和社会的变化是全世界各国人民有目共睹的，虽然房地产市场进入名义上的“买方市场”，但房地产产品独特的特性依然对买方市场起到限制约束。本文以下将研究影响房地产供给市场发展的因素有哪些。

首先，城市规划：可用作开发住宅项目的土地范围，近几年土地面积减少，然而人口逐渐增长，进而规划建设用地也在逐年减少，进而开发住宅用地也将随之下降，土地成本也会增加，住宅价格上涨，（如图 5.1）供给量下降价格上涨使n 曲线移动到 m 处；之后，政策法规：对开发住宅项目增加税收，就会增加成本导致价格上涨使 n 曲线移动到 m 处，反之对该项目进行福利补贴政策使价格会下降， n曲线移动到 o 处；最后，拆除量：对达到拆除标准的寿命较长的房屋住宅进行拆除，会使现有的房屋数量总数减少，供给量下降进而价格上升， n曲线移动到m。

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第 6 章 结论

6.1 企业方面

本文主要通过详细的研究沈阳万科春河里住宅产业化项目的经济分析，了解到整体的住宅产业化发展成可观的状态，由于整个项目相关数据较复杂本文仍未能全面的了解到整个项目的现金流量情况，其中会有资金价值的差异影响数据分析。说明大多数企业都在努力转型建筑改革。沈阳市在推进建筑产业化之初就把市场重要的企业作为主导作用的位置，通过政策的推动和支持，万科集团以万科春河里住宅产业化项目作为沈阳住宅产业化的指导方向，充分调动企业的积极性和主动性，逐步创造规模化的产值，带动沈阳市装备制造企业向建筑产业化方向发展。沈阳的科技企业创新能力强，不断向上下游产业链扩展延伸，设计、施工、生产一体化方向发展，使沈阳市绿色住宅产业化建筑生产体系日益完善，企业所投资的成本也会相继减少。

本文运用微观经济分析方法了解到影响房地产的价格有两个方面，供给市场和需求市场，对于消费者来说，房屋的整体价值才是影响房地产的价格的重要因素之一。美国曾推出“互联网＋私人定制”生产销售房屋一体化的平台，消费者可以通过互联网定制自己未来的住宅，这样完全降低成本的同时，不再是当今中国每家每户都有同样的设计风格的产业化全装配式精装修住宅，完全变成真正意义上的买方市场，提高消费者的心理价位与住宅价值，促进销售，出可以有利于推进住宅产业化技术的发展。

参考文献（略）