长春富腾东南天下项目建筑质量管理研究
第 1 章 绪论
1.1.1 研究背景
近十年，全国房地产市场迅猛发展，在改善国民居住条件、促进社会经济迅速发展的同时，也带来了诸如：非法拆迁、房价上涨过快、房屋质量问题频发等一系列问题，其中，尤以房屋质量问题饱受诟病。中国消费者协会 2015 年2 月份的最新数据显示，2014 年全国共受理房屋及建材类投诉 24599 件，其中房屋质量问题位列首位！
近几年，中海、万科、九龙仓、华润置地等全国性房地产公司质量丑闻频发，中海地产 2013 年甚至发生长春、济南、重庆、上海四个城市项目，业主集体维权事件，一时成为众矢之的，品牌形象大打折扣！而长春当地多家房企，近年来也是频现“质量门”事件，如：2011 年长春益田御水丹堤业主怒砸售楼处事件、长春保利百合香湾业主集体维权事件、2012 年长春红旗街万达广场精装房质量事件等等，2015 年又接连发生了昊源高格蓝郡业主集体维权事件、新星宇和源业主围堵售楼处事件等。而这些只是长春房地产市场众多“质量门”事件里影响较大或见诸报端的事件，而普通的房屋质量投诉、维权事件则比比皆是，几乎每家房企都有涉及。频频出现的房屋质量问题直接影响业主生活甚至是居住安全，使得广大业主疲于应对、苦不堪言，在质量问题长期得不到解决的情况下，又常常导致业主集体维权，甚至暴力维权事件频发。正是在这种背景之下，选择了项目建筑质量管理，作为课题进行深入研究。
1.1.2 研究意义
房屋质量问题涉及面广、影响较大，一旦发生，给业主、开发商、建筑方等各参与方都将带来严重影响。所以，论文结合长春富腾东南天下这一在建社区工程项目，将其作为研究样本，对其进行案例解剖，分析存在的质量问题及其产生原因，提出改进建筑质量管理水平的解决方案和对策，为长春富腾东南天下项目开发建设提供质量管控建议，保证项目建设顺利实施，为社会贡献一个质量优良的精品工程。同时，也为房地产企业建筑质量管理，提供参考和借鉴，进一步完善建筑质量管理与控制体系，减少或避免在房地产项目开发时，出现建筑质量问题，进而推动房地产企业健康发展。
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1.2.1 研究方法
通过深入学习、研究项目质量管理的基础理论与基本方法，并对规划质量管理、实施质量保证、控制质量，三个项目质量管理过程进行了系统学习。同时，还对因果图、流程图、核查表、帕累托图、直方图、控制图、散点图共七种基本质量管理工具（即 7QC 工具）和质量审计、过程分析及统计抽样等技术进行了深入研究，并运用自身对工程管理上的切实体会，结合长春富腾东南天下项目实际，最终提出项目建筑质量管理方法和改进措施、建议。研究过程中主要采用了以下三种方法：
（1）理论与实践相结合。通过深入学习项目质量管理的理论、方法和具体内容，并对长春富腾东南天下项目建筑质量管理现状进行深入研究，最终将项目质量管理理论与长春富腾东南天下项目建筑质量管理实践相结合，通过在实际工作中的实践运用，对公司项目开发中的建筑质量管理，有了深入的了解并具有一定的实践经验。
（2）运用统计学方法。运用精益质量管理的相关理论和方法，收集、整理关于精益化管理的相关资料，通过运用统计学相关方法，最终得出可行性的结论。
（3）文献研究法。从长春富腾东南天下项目质量管理研究视角出发，搜集相关的文献、资料，并进行分类整理，更全面的了解项目管理的发展历程以及房地产行业在实际项目开发中，质量管理的发展阶段及发展水平，对项目质量管理的发展有了更加全面和宏观的认识。
1.2.2 研究内容
本课题研究的内容是项目管理中项目质量管理，其中主要进行项目建筑质量管理与控制研究。
首先，分析了房地产市场的现状以及建筑质量对于房地产行业的影响，从而论述此选题的意义。并对项目质量管理相关理论进行了分析，得出了一些有益启示，为建立更加科学合理的项目建筑质量管理模式提供了重要参考。其次，对长春富腾东南天下项目质量问题进行了深入剖析。通过分析长春富腾东南天下项目情况，以及项目质量管理现状等，得出目前项目存在的主要建筑质量问题为：人员问题、材料质量问题和施工方法问题等，这几类主要问题。第三，对富腾东南天下项目存在的主要质量问题进行成因分析。对发现的质量问题，进行深入探讨，得出导致各类质量问题的主要原因，进而采取针对性措施，予以改进。最终，提出富腾东南天下项目建筑质量控制对策。针对找到的建筑质量问题及其产生根源，采取有效的措施，来提升建筑质量管理水平。
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第 2 章 富腾东南天下项目概况及存在的质量问题
2.1.1 项目开发企业介绍
吉林省富腾房地产开发有限责任公司（以下简称富腾地产）作为富腾集团的下属分公司，成立于 2007，注册资本为 5000 万元，从事房地产开发经营已达十年，目前具备国家二级开发资质。其产品线覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房等多种业态。富腾地产目前已经具备了一套成型的质量保证体系，在长春市已经开发建成的“富腾家天下小区”、“富腾安达天下小区”、“富腾天下城小区”、 “富腾御公馆洋房”等系列产品均满足各项建筑质量强制标准，并且全部采用建筑节能新技术。已入住的几个小区（其中富腾家天下小区入住已达十年）均没有出现大的质量问题，业主对建筑质量基本满意（2015 年四个已入住小区的物业费缴费率均在 98%以上；物业公司每季度所做的业主满意度调查，满意率均在98%以上）。
2.1.2 项目工程情况介绍
长春富腾东南天下社区项目，是富腾地产在长春市开发的第五个民用住宅小区，位于长春市经济技术开发区浦东路与福州街交会处。项目总用地面积30903 平方米，规划总建筑面积约 10 万平方米，总户数 700 户，计划投资 4.5亿元，是由 6 栋 17-18 层小高层住宅、1 栋写字楼、5 栋社区商业和 1 栋商务会馆组成的综合性社区。项目于 2015 年 4 月 18 日开工建设，目前正处于工程开发建设阶段。项目工程基本情况及设计单位、建设单位、监理单位等情况，见表 2.1。
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2.2.1 项目质量规划情况
富腾地产于 2015 年 1 月 8 日，通过土地公开拍卖摘得土地后，就立即组建了项目开发组织机构，着手进行了市场调查，确定了客户群及客户需求，研究了产品特征和开发过程特征，设定了质量目标并制定了相关资源配置计划，展开并深化规划设计工作。经过两个月左右时间，最终确定：客户定位为城市新青年；产品定位为 63-119 平米的高端、刚需、类豪宅产品；质量目标定为项目整体质量合格率达 100%，争创君子兰杯优质工程。并于 2015 年 3 月中旬制定了项目控制程序、控制点、文件体系、质量检查表等体系文件。
2.2.2 项目质量控制情况
项目质量规划工作确定后，项目于 2015 年 4 月 1 日开始组织开工建设，为保证项目开发符合相关质量标准，及时发现和消除质量缺陷，公司制订了一套事前、事中和事后质量控制方法，完善了质量管理手册，明确了各部门、各岗位的质量职责，以便在项目开发各阶段能够及时发现偏差、找出原因并采取纠偏措施。此外，公司还建立了“项目质量联席会”制度，每月定期组织设计部、工程部、销售部、合约采购部等部门人员召开一次质量联席会，鼓励大家提出质量问题、分析原因并提出意见、建议。
2.2.3 项目质量改进和质量保证情况
在项目开发过程中，公司要求各部门把每月质量改进的目标，写进各自的月度工作计划中去，以保证各业务工作质量得到持续改进、螺旋上升。并且在部门和公司两个层面，定期组织员工进行培训，使各级管理人员了解各自在质量管理中的责任，掌握质量管理方法。而且公司还将质量管理情况列入员工绩效考核项目，与工资挂钩，每月进行绩效考核、兑现，以此来强化质量管理工作。此外，为向客户展示项目质量控制过程，公司还专门设置了展示样板间，将每道工序的施工过程和最终产品向客户进行展示。
2.2.4 质量管理重、难点情况
（1）规划时间短、工期要求严
项目从 2015 年 1 月 8 日取得土地后，为了实现快速开发、尽快回款的目标，公司将项目开发计划确定为：2015 年 4 月 1 日动工、7 月 12 日开盘，11 月份全部主体封顶，2016 年 8 月 15 日竣工，9 月份实现业主入住。这样留给项目规划阶段的时间较短，对项目开发设计、质量规划等工作要求较为苛刻。另外，从项目开工到竣工，总共只有 14 个月时间，中间还有一个冬季停工期，在受到外部气候条件及其他因素制约的情况下，要迅速完成基础、主体等施工内容，任务较重，工期相当紧张。
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3.1 管理者与员工因素 .......................................... 18
3.2 施工材料因素 .............................................. 20
第 4 章 富腾东南天下项目质量控制对策....................... 26
4.1 建立全员参与的精益化项目质量管理体系...................... 26
4.2 建立稳定的合作关系和采购体系 .......................... 29
结 论 .................................................. 39
第 4 章 富腾东南天下项目质量控制对策
通过分析，不难看出，富腾东南天下项目质量问题存在于多个环节，产生的原因更是多方面的。所以仅仅依靠单个环节的控制和改进，是无法大幅度降低质量缺陷、减少质量问题的。这就需要发动全员参与，进行体系化建设，共同建立起一整套精益化质量管理体系，实施全面质量管理。首先，必须使质量控制制度化，确立明确的质量目标、建立完整的质量管理架构，使质量控制贯穿于所有操作层面工作。其次，在公司内部培育责任明确、敢于负责的氛围，形成良好的质量文化，使项目各参与方自觉遵守规范的质量行为，只有这样，才能为开发出高质量项目打下基础。然后从技术层面，强化事前规划控制和事后的总结评议，最终建立起一套有效的治理管理体系，实现对质量的有效控制。具体对策为：
4.1.1 确定适宜的质量、成本目标，建立管理架构，实行项目经理负责制
（1）确定适宜的质量目标和质量成本
在对客户需求进行充分市场调研的基础上，确定一个适宜的质量、成本目标，使这个目标既符合相关标准、满足大部分客户需求，同时又具有经济性，具备一定的市场竞争力。比如，公司通过前期市场调研和成本测算，最终确定项目总体质量目标为：争创长春市“君子兰杯”优质工程；确定项目质量标准为：符合国家、地方及行业建筑质量标准，保证通过验收，并坚持公司标准（即公司以往成熟经验做法）。最终，在公司测算成本以内，实现项目质量目标，最终向市场提供满足客户需求的产品。
（2）建立质量管理架构和体系层级，实施质量检查评估
另外，对质量检查、评估提出具体要求（如要求项目部、监理单位等项目监管部门要实施日巡、周查、月检制度，要严格实施专项检查制度等等）。并且注重建立项目开发标准化业务流程，明确各节点工作成果要求，，建立业务引导和业务规范。通过业务流程建设，规范项目启动、计划、执行、控制、结束等各管理过程组的工作，形成一套完善的业务运作体系，使项目质量摆脱个人质量意识及管理水平不足的限制，得以全面提升。
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结 论
首先，要想保证建筑质量，必须发动项目各参与方，全员参与，共同建立起一整套精益化的项目质量管理体系，实施全面质量管理。因为通过独立管控某个环节或因素，只能起到一个方向或一个点的控制效果，无法大幅度降低项目建筑质量缺陷。而整个建筑质量涉及的人、机、料、法、环等环节和因素很多，而且他们之间还有很多内在联系，加之目前建筑开发规模越来越大、产品功能越来越复杂、市场竞争也越来越激烈，为了在降低成本、提高开发速度的同时，又能向顾客提供高质量的建筑产品，房地产企业就必须建立起一套能兼顾开发质量、速度与成本的，精益化的项目质量管理体系。通过制定适宜的质量目标和质量成本、建立质量管理架构、营造质量文化氛围等手段，让全员提高质量意识，并通过强化事前规划和事后评议等手段，最终建立起一套有效的治理管理体系，实现对质量的有效控制。
其次，要想保证建筑质量，必须在公司建立起稳定的合作伙伴关系和采购体系。因为合作伙伴是每栋建筑的具体建设者，而材料供应商则是每栋建筑的材料供应者，只有建设者能够提供高质量的施工、供应商能够提供高质量的建筑材料，才能实现良好的质量保证，最终才会有一个高质量的建筑。
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参考文献（略）
本文编号：369873
本文链接：https://www.wllwen.com/wenshubaike/caipu/369873.html
