营改增+房产税 楼市大变局即将开始

营改增+房产税一方面鼓励企业或企业主投资不动产或房产，另一方面，针对不动产或房产持有环节征收差别化的税收，这样的税收机制成为未来楼市运行的非常重要特征，楼市大变局也即将从此开始。

营改增和房产税 推动楼市大变局

为了进一步减轻企业负担，“两会”期间李克强总理提出，今年将采取三项举措，其中一条是全面实施营改增，从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。一时间，房地产营改增成为业内热议的话题，那么，营改增对楼市有什么影响?  

具体来讲将产生如下四点影响：  

1、房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，为正处于转型期的房地产企业提供了“缓冲期”;  

2、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效去化写字楼库存;

3、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合;  

4、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好的城市投资购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市(比如南京、苏州、合肥、东莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，不会到市场基本面不好的城市投资。总的看来，营改增对企业投资楼市确实会有助推作用，对于投资者(企业或企业主)来讲，将因此而获益，但营改增并不是楼市政策的  

营改增+房产税=胡萝卜+大棒

从房产税自身来讲，其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收，其影响主要也是引导市场去投机化，通过差别化税费的征收，让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内;房产税的征收防止市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主。由此，我们可以判断，营改增将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，降低了税负，同时，给了所有投资不动产尤其是投资房产的企业“甜头”，就像是给了所有企业吃了“胡萝卜”，市场也会因此而出现大整合与并购的趋势;房产税还会继续推进，当企业或企业主持有不动产尤其是房产之后，房产税作为持有环节的税种又会调节市场需求结构，抑制投资投机性需求，这也可以称作是对于企业的约束，或者称之为“大棒”。

综上所述，“营改增+房产税”=“胡萝卜+大棒”，一方面鼓励企业或企业主投资不动产或房产，另一方面，针对不动产或房产持有环节征收差别化的税收，“胡萝卜+大棒”的税收机制成为未来楼市运行的非常重要特征，楼市大变局也即将从此开始，未来的市场也将显得更加扑朔迷离。  

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