中小型房地产企业财务风险控制研究--以AHAX房地产企业为例

第一章 绪论

第一节 研究背景及意义

一、研究背景

现如今，市场的房地产公司越来越多，高额的利润，促使多家房地产公司纷纷上市，市场战火四起。我国房地产行业受国家经济政策、宏观经济环境、社会环境等外部因素的影响巨大。近期有降首付比例、降低贷款利率等多项促进“去库存”政策出台，加上政府出台多项刺激政策，导致从 2016 年春节后到 2016年 6 月，房地产市场非常火爆，一、二线城市房价甚至出现翻一倍的情况，新楼盘供不应求，市场甚至出现了花大价钱买购房名额的情况，市场泡沫渐渐显出。房地产企业要想健康持续的发展，就必须要加强公司项目的财务风险的管理，提高企业资金的使用效率，实现企业做大、做强的目的。房地产行业既是一个开发周期长、运营规模大、投入资金大的产业，也是高收益、高风险的行业，由于中小型房地产公司的财务风险管理水平整体较低，对风险的抵抗能力较弱，中小型房地产企业要想持续发展，就必须树立正确的风险观，一方面要开拓市场发展新项目，另一方面内部财务风险也是重中之重。

作为现代化企业管理的重要手段之一，财务管理早期起源于西方国家，国内起步较晚,相关的理论研究还在不断更新完善中。盛光明、周会（2005）选取 2004年 7 家 ST 房地产开发的企业进行 Z 计分模型的实证研究，得出该模型适合上市类的房地产企业进行财务预警的结论[1]。杨志军(2013)将生命周期理论运用到中小企业财务风险管理体系中，认为中小企业的管理体系不是一蹴而就的，应该根据其所处的周期时间段去完善风险管理体系[2]。以上学者实证研究中选取的财务指标对本文写作具有一定的指导意义。

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第二节 国内外相关研究综述

一、国外相关研究综述

相对而言，西方国家市场经济起步较早，历经多年的发展，相关企业制度已经非常完善，对财务风险问题也越来越看重，并做出研究分析。

经过多年的研究，国外学者研究出比较完善的一套分析方法：财务风险聚集布赖恩·科伊尔风险情景分析风险极限测试以及风险价值等，通过研究企业财务风险管理，为其他企业带来发展和创新的新思路。

在财务识别与度量方面，围绕着不确定性及风险损失，西方国家研究处研究出多种风险的度量方法，比较有代表性的有三种，即均值—方差模式、Value-Risk和 Downside-Risk 模式、以及 Konno 和 Yamazaki(1991)提出用平均绝对偏差（MAD：Mean-absolute deviation），用来度量财务风险，通过线性规划的方式来快速有效进行相关投资的组合优化 。

在财务风险影响因素上，西方研究学者也有不同的造诣。在 1989 年，Gilson将上市公司高层的离职情况列入财务风险预警指标中去，其认为高管的离职影响外部投资者揣测公司内部经营情况的是否稳定，进而影响股价[28]。詹姆斯和瓦尔兹（2007）认为，财务风险的影响因素较多，主要包括外部环境的复杂多变性，投资、筹资决策的不合理性和盈利能力差等方面的因素参与对财务风险的影响。这几个影响因素具体要结合相关的企业进行差异化的分析与考量[29]。Bidet，Westward，Freedenberg 和 Graded(2008) 等人通过分析 308 家英国房地产资本结构的影响因素后发现：运用权衡理论去实证分析所得到的结果，比运用优序融资理论去实证分析得到的结果，更加贴合各公司各自的因素分析[30]。不同的学者，对财务风险的分析有着不同的切入点，多家对比，才能出现最优的分析方案。

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第二章 相关概念界定及基本理论

第一节 企业财务风险的类别与特征

一、企业财务风险的类别

从企业进行日常财务活动的过程来看，可以将财务风险分为筹资活动风险、投资活动风险、资金运营风险、资金回收风险和利润分配风险五大块：

（一）筹资活动风险

筹资活动，主要为企业经营活动提供最原始的资金，也是一家企业开始经营活动的起点所在，是最早被学术界作为研究探索对象的一类财务风险。筹资活动风险，主要是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润（股东收益）的可变性。主要涉及到财务杠杆效应、汇率风险、利率风险等问题，在现如今市场经济瞬息万变的环境下，各家房地产企业之间竞争更加激烈，一点点的判断失误，很可能就导致非常严重的不可逆转的后果，更增加了企业筹资的难度。而众多周知，房地产业是属于资金密集型的行业，需要大量的资金去做项目周转，去维持公司项目的开发、销售以及后期的维护等，而许多房地产企业在发展过程中，并不是所有的企业都具备雄厚的资金实力，尤其是中小房企，资金短缺是普遍存在的一种现象，要解决资金短缺的问题，必须通过各种渠道进行资金筹集，在筹资活动过程中不可避免的会产生风险，而且筹资风险在房地产行业中比较多见。

（二）资金运营风险

在企业日常经营活动中，会面临多种风险，资金的运营安全变得非常重要。资金是企业进行各项经营环节所必不可少的一项重要元素，其管理活动渗透着整体经营活动的始末，具体非常重要的地位，企业的运营资金主要体现在货币资金、存货、固定资产，以及公司日常开销等项目中。在货币资金方面，其使用情况具体体现在现金流量表上，能直接反应货币资金。房地产企业在开发项目过程中，需要有较强资金运营的能力，才可能保证项目的顺利开发，但不是所有企业都有强大的资金运营能力，这就不可避免的面临着各种风险。

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第二节 企业财务风险的影响因素

一、内部因素

造成企业财务风险的因素有很多，其中包括企业内部因素，主要是企业现阶段的经营发展情况以及内部管理情况的好坏，关系到企业面临的风险。造成企业财务风险的内部因素主要有：

（一）企业规模

企业规模的大小，对企业能够承受多少来自市场环境等变动因素的影响密切相关。企业规模的不同，经营状况及财务状况也会不同，在资金来源、贷款能力、资金运营、政府扶持政策等各方面有很大差别。当一家企业达到一定规模且股权结构都相对稳定时，企业的财务风险就越小，其原因在于：此类企业的资金相对雄厚，其融资相对容易，抵抗风险的能力也较强。而中小型房地产企业相对而言，企业规模较小，在经营运作过程中，容易出现资金缺乏的情况，这就要求企业想办法融资，创造更好的条件去赢得投资项目，扩大公司的规模，提升企业的综合实力。

（二）企业财务管理及内部经营能力

企业财务管理及经营能力，直接关系着企业可能会出现的财务风险。对于内部管理水平较高的企业来说，企业各方面的能力都比较强，比如获取信息的能力、执行事务的效率、分析市场信息的能力等。这类企业有很好的自身控制能力，对企业的每个经营环节掌控的较好，能及时地发现各项经营环节所发生或者可能发生的问题，并及时地采取措施，将损失减到最低。而这类企业如果出现财务风险，同样，会能及时发现并及时处理。而对于企业财务管理及内部经营管理能力较差的企业来说，在企业发生财务风险时，很难及时有效地对发现并采取规避措施。

（三）资本结构

资本结构，是指经营公司的全部资金来源，决定着企业承担风险的能力、赚钱能力以及还债能力等。通常借入资金过高，企业盈利能力强，但是资产负债率较高，给公司还债造成压力。如果资产负债率较低。低于 40%，可以避免企业超于正常还债能力水平，有利于企业资产收益率的提高。因此，在筹资时，公司应该在资本结构合理的范围内，尽可能地减少公司财务风险。

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第三章 中小型房地产企业财务风险及分析 ................ 15

第一节 房地产企业发展现状及特点 ....................... 15

一、房地产企业的发展现状..............................15

二、房地产企业的行业特点......................17

第四章 AHAX 房地产企业财务风险识别分析............................. 20

第一节 AHAX 房地产企业概况...................... 20

第二节 AHAX 房地产企业 2013-2015 年财务风险识别分析................. 21

第五章 AHAX 房地产企业财务风险的防范措施........................... 32

第一节 实施差异化发展战略................... 32

第二节 与上下游企业形成联盟 .................. 32

第五章 AHAX 房地产企业财务风险的防范措施

第一节 实施差异化发展战略

像 AHAX 地产这样的中小型房地产企业，在激烈的市场竞争中，因自身的综合实力与大型房地产企业存在着一定的差距，因此进行项目的开发与运营过程中，要找准自身定位，结合当地实际和风土人情，深入了解当地消费群体的特性，并与项目所在地其他行业进行结合，从而制定出个性化、差异化的发展战略。通过利用 AHAX 公司发展灵活的特点，一改以往的传统居民普通住宅，提供个性复合消费者需求的房产。在 AHAX 公司所在的安徽省内，各地级市的旅游资源相当丰富，，如芜湖市是国家历史文化名称，素有“江东名邑”之称，合肥市是中国优秀旅游城市，三河古镇作为国家 5A 级旅游景区而闻名省内外，截至 2015年，A 级景区 157 家，有 6 处的全国重点文物保护单位，等等。这些旅游资源丰富的城市，AHAX 公司应该结合旅游的特色进行差异化发展战略，结合旅游业的相关需求，通过建设旅游、休闲房产，开发出具有当地文化特色、生活气息浓厚的景区地产项目和休闲地产项目，我国把旅游和地产相结合做得比较好的地方比如海南能够很好的发挥企业差异化战略，海南是一个以旅游业为主要经济增长点的城市，在海南省内，尤其是旅游城市三亚有许多的房地产项目正是通过与旅游相结合，开发出许多具有较强吸引力的房产项目，为消费者带来了非常优质的精品，也给企业创造了较高的收益。

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第六章 本文研究结论及展望

第一节 研究结论

本文采用规范分析与案例分析相结合的研究方法。首先从房地产企业财务风险控制和管理的现状着手，通过文献研究法对财务风险控制管理理论进行深入梳理。界定企业财务风险的相关概念，分析企业财务风险类型、特点及相关影响因素，阐述企业财务风险识别的基本方法。本文选择 AHAX 公司作为案例分析的对象，收集该公司近三年财务数据，从筹资活动风险、营运资金风险、投资活动的风险及利润分配风险四个方面进行综合分析，并结合房地产行业数据对 AHAX 公司进行对比分析，利用相关理论识别 AHAX 公司财务所存在的风险及成因，最后提出实施差异化发展战略、与上游下游企业形成联盟分散财务风险、加强企业内部管理、拓宽企业融资渠道、做好投资规划与控制投资规模以及建立合理的去库存化制度可降低资金回收风险六个方面控制 AHAX 公司财务风险的相关建议。

本文希望通过本案例的研究，对类似 AHAX 公司的其他中小型房地产企业在进行财务风险的识别与防范的过程中提供借鉴依据，有助于其控制现有或者未来可能发生的财务风险，提升中小型房企在整个房地产行业的竞争力。为其他中小型房地产企业财务风险控制的识别及防范提供借鉴意义。

参考文献（略）