株洲H商业地产项目投融资决策研究

第一章 绪论

1.1 选题背景和研究意义

1.1.1选题背景

商业地产投资开发热自 2002 年开始席卷我国。有关数据显示，我国商业房地产的资金占比在 2002 年仅仅一年就增加了近 12%，我国的商业地产进入迅猛发展时期。而且，由于经济发展、居民改善生活水平的需要，如商业街区、购物中心、综合超市等新的商业形态不断涌现，商业地产逐渐向一体化、综合化与多元化，即商业综合体模式的方向发展，并已逐渐成为未来地产业发展的趋势。然而，由于受到次贷危机引起的经济疲软与国内宏观调控政策的影响，我国地产市场陷入巨大的融资困境，一些投资开发商为了走出困境，做出了放缓拿地脚步、推后缴纳土地出让金、退地等一系列“脱困”反应，还通过一系列措施，如调整售价、整体出售、股权出售、互助合作等，以求尽可能快的回收项目投资资金，我国地产市场发展一度走向低迷。为了改善国内地产投资开发环境，2008 年下半年以来，国家政府积极调整了相关政策，以“一保一控”政策取代了原有的紧缩的货币政策，利用积极的增加内需规模的政策以及适当宽松的货币政策对地产市场进行调控。

到 2014 年、2015 年，更是迎来了地产行业的“国家政策”利好年，尤其是2015 年，“降准”、“降息”、“降税”、“优化土地供应结构”，新政连连出台，商业地产利好不断，对于长期受限的房地产市场来说，政府的宽松政策让地产行业运行整体加速。响应国家积极扶持地产发展决策的号召，湖南省住建厅发布“湘五条”，其中，明确提出对地产市场恢复及发展有利的条例，如允许异地购房使用公积金贷款；提倡建设住宅产业化项目，项目投资资本金可减半等。

在新的政策环境下，商业地产开发投资呈现出新的姿态。一方面，商业地产开发思路有了新的转变，逐渐从传统的“住宅开发”模式转变为另外一种较为适合商业地产建设项目的“商住开发”专业商业模式。这种模式下，商业地产行业呈现出新的亮点以及特点，新的跨地域的发展模式出现：商业地产投建商将与商铺经营商强强合作，共同经营地产项目，共同创造地产品牌。另一方面，商业地产投建商开始慢慢认识到商业地产投资建设开发的多重不确定性以及巨大的风险性，如项目空置率不断攀升、市场供求更加不平衡、商铺价格上涨变缓、投资回报率降低等问题都逐渐引起开发商的思考。在商业地产新的开发模式及各种投融资风险的诸多问题并存的情况下，株洲县的商业开发项目要在规避风险的同时健康发展，把握房地产投资开发前期决策就显得十分重要了，越来越多的经济及管理方面的专家学者开始关注项目投融资决策研究。

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1.2研究内容与方法

1.2.1研究内容

本文在对商业地产项目的投融资决策进行理论阐述的基础上，分析了株洲H商业地产项目的概况以及投融资环境，通过对项目的投资成本收益估算和融资分析，从而为项目决策提供政策建议。最后是项目投融资的风险控制措施建议。

第一章，绪论部分。主要介绍了研究背景、目的和意义，梳理了国内外相关研究内容，并交代了研究思路与方法等。

第二章，介绍了商业地产与商业地产投融资的相关理论。首先对商业地产进行了概念界定，并描述了其经营特点与发展现状。接下来就分别对项目投资和项目融资的相关理论进行了阐述。

第三章，介绍了株洲H商业地产项目的概基本情况，并对项目投资环境进行了分析。在投资成本收益分析的基础上，给出了项目投资决策建议。

第四章，基于AHP分析方法，构建形成株洲H商业地产项目的融资决策模型，对该项目的融资决策方案进行对比分析，给出项目的融资决策建议。

第五章，主要是提出投融资风险控制对策。在相关风险控制理论的指导下，，设计了株洲H商业地产项目的投融资风险控制对策。

第六章总结与展望。对本研究进行系统总结，并指出研究不足之处和后续研究方向。

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第二章 商业地产项目投融资相关概述及理论基础

2.1 商业地产

2.1.1商业地产的内涵

商业地产就是指通常用于商业用途的房地产项目。商业地产与传统的住宅地产、工业地产有所差别：从狭义上来说，商业地产指的是日常生活中的交易场所，如零售、餐饮、娱乐、休闲等，商业交易场所类别又可以分为综合商场、临街店铺、购物中心、商业步行街等[19]。从广义上来说，除了包括上述内容之外，还涵盖酒店、酒店式公寓、写字楼与新兴的旅游地产等。目前，我国普遍釆用的是广义范畴来定义商业地产的。

本研究涉及的对象属于广义上的商业地产项目，其主要功能定位是集酒店、娱乐、休闲、餐饮、办公等于一体。介于此定位，笔者提出本文的商业地产的定义，具体如下：商业地产项目是位于城镇传统或新规划的某一中心区域，作为该区域的发展引擎和城镇形象展示窗口，由具有开发实力的企业进行立项开发的，具有商业、办公、居住、休闲、娱乐、交通枢纽等多重城镇功能及商业功能，符合城镇发展规划及区域定位的一组集约开发、综合管理的商业建筑。

2.1.2商业地产开发经营特点

1.商业地产开发特点

（1）开发商要具备一定的资金实力。商业地产项目具有资金投入大，投资回收期长等特点，再加上商业经营培育期，在很少一段时间内都需要大量的资金进行投入，譬如，前期开发中的投入，运营过程中的持续投入，以及建投运营中临时的资金周转等，这些都要求开发商具有一定的资金实力。

（2）建筑定位要与项目所在地的环境、商业经营环境等相结合。商业地产投资开发可以说是一项系统工程，涵盖了环境科学、商业经济、建筑科学等多个方面。其中，明确项目所在的环境是决定投建商业地产项目是否成功的第一前提。商业地产和其所处的错综复杂的环境之间存在相互制约、相互促进的联系。具体而言，外部环境对商业地产的经营影响有很多种因素，譬如所在城市以及具体区域的社会经济发展状况、交通便利程度、消费群体、消费结构、商圈内的主要竞争对手等。与此同时，商业地产项目的开发运营情况也会影响以及改变项目所处区域的环境。那么，必须要注重前期的区位选择以及市场调查工作，这是影响商业地产项目投资决策的一个至关重要的环节。而且，由于这类投资项目的投资额度一般都比较大，所涉及的运营类别也较多，因此其投资区位的确定以及市场调研工作的复杂以及困难程度大大地超过了传统的住宅地产或者其他地产项目。

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2.2 项目投资

2.2.1项目投资开发决策的原则

所谓决策就是对应该解决的事情进行战略或策略上的最终抉择。因此，对于商业地产投资决策，可以定义为在商业地产建投开发的全过程中，投资开发商为了要实现预期的项目投资收益，使用了一系列科学适用的理论与方法，并遵循一定的研究范式，对拟建设的商业地产项目从经济上与技术上进行项目的开发投资的必要性分析与可行性论证，对多项投资方案进行选择判断，或者对某一种方案进行判断、分析调整，最终，抉择出最合理可行的的投资方案。

在进行商业地产投建开发项目的投资决策分析时，必须是以商业地产投资开发项目的具体特点以及具体项目的实际状况为前提，综合分析项目开发投资的市场环境因素、经济因素等，最终做出能够使得开发投资方预期收益最大化的切实可行的决策方案。在这一决策过程中，商业房地产开发商及投资开发决策方案制定者必须要遵循以下几方面的基本原则：

（1）经济效益原则

企业追求经济利益的最大化，是市场经济环境下的必然要求。从某种意义上说，获取利益不仅是房地产项目开发的起点，也是房地产项目开发投资的最终目的。也就是说不获利的商业地产项目毫无投资开发的必要。所以，在对房地产项目的投融资问题进行和决策时，必须将经济效益问题纳入考虑范畴。此处的经济效益并非强调企业要过于重视短期效益，而是要做到长期效益与短期效益的有效结合。

城镇商业项目物业是一个收入增长点，但是开发周期较长，收益结构复杂。但是，我国的商业市场发展较为落后，也就预示着城镇商业项目物业的未来价值应该是大于现实价值的。所以，商业项目物业往往被买入者作为长期收益性投资。那么其长期收益性的决定它的价值最大化主要表现为：首要的是物业群落整体价值最优；其次是实现物业各自的自身价值最大化，同时尽可能降低或避免各物业之间的相互的负面影响，如此一来，采取何种盈利模式将成为影响商业项目物业成长发展的关键因素，在确定物业组合方案及功能配比时都应该以物业整体价值最优为前提来进行。

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第三章 株洲 H 商业地产项目投资决策分析.....................21

3.1 项目概况............................ 21

3.2 项目投资开发环境分析.................. 24

第四章 株洲 H 商业地产项目融资决策分析.............33

4.1 商业地产资金的来源..................... 33

4.2 构建商业地产项目融资决策优化模型................... 34

第五章 株洲 H 商业地产项目的投融资风险控制对策.......................42

5.1 株洲 H 商业地产项目投资风险控制对策..................... 42

5.1.1 做好市场调查以全面论证项目可行性.............. 42

第五章 株洲 H 商业地产项目的投融资风险控制对策

5.1 株洲 H 商业地产项目投资风险控制对策

5.1.1做好市场调查以全面论证项目可行性

及时与全面地了解市场信息，是正确做出商业地产项目决策的前提。因此，商业地产项目前期市场调查工作的开展可以说是房产公司是否能成功投建项目的关键点。要做好前期市调工作，首先，要以政府相关政策及规划为依据，全面了解项目所在地区的同类地产的信息资料，进一步分析统计项目的市场基础、竞争者实力、消费需求及消费欲望等数据信息，才能帮助项目的精准定位，科学决策准投资项目的投资与否，并尽可能降低项目投建过程中的不确定性及风险。因此，对于本论文所研究的株洲 H 商业地产项目而言，只有全面深入调研商业地产市场，才能了解项目投建的可能性及风险性，进而提前提出相应对策，应对复杂多变的商业地产市场；也才能有效与目标经营者达成有效地沟通交流，使得招商成功机率最大化，与此同时，还应多争取与品牌商合作的机会，形成龙头效应，为项目运营期造势。

5.1.2加强前期开发—建设—运营全过程管理

商业地产投资开发项目通常涉及主体繁多，包括投资商、开发者、业主、项目管理公司、运营商等。因此，想要成功投建运营商业地产项目，必须加强项目的全过程管理，才能有助于处理项目各主体间的关系，进而有效协调链接开发-建设-运营各环节，最大可能地实现价值链效益。那么，这就要求项目开发商不单单要加强项目开发建设期的投资建设管理，还要注重后期运营期的招商及经营管理，如有必要，还可以邀请专业招商机构介入。

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结论与展望

本论文基于理论和实例相结合的研究方法，探讨了在进行商业房地产投融资决策时投资开发商应考虑的各种影响项目成败的因素以及怎样有针对性地制定适合的投融资方案。在阐述商业地产项目的内在涵义、开发经营特点以及现有发展现状的基础上，并以商业房地产投资和融资的一般理论为理论依据，分析了商业地产项目投、融资方法，在此基础上，对株洲 H 商业地产项目投资和融资决策进行具体的分析研究。首先，分析了商业地产项目所在城镇株洲县区域社会经济发展、商业地产发展的基本概况以及株洲 H 商业地产项目开发投资的优劣。从该商业地产项目的投资成本的预测开始，依照项目自身的情况及特点，来预测项目后期的经营销售收益，提出项目进度安排和资金使用计划，提出项目投资的可行性。再根据项目的基本情况，采用 AHP 分析法构建项目融资决策优化模型，从而为株洲 H 商业地产项目融资方案的优选提供科学依据。最后，提出该项目的投融资风险控制对策，旨在为商业地产项目投融资决策风险管理提供理论指导。

由于文章篇幅有限以及本人的知识水平有限等原因，本文研究中还有一些问题值得进一步研究探讨：

（1）公司的投融资方式的选择，与公司治理结构等有关，本研究是以一家公司和一个项目为例进行研究的，研究结论的普适性还有待验证。

（2）虽然在进行本论文的研究时，笔者已明显觉察到国内商业地产行业的融资渠道较为单一，这也是限制商业地产项目发展的重要原因之一，但本研究并没有就此提出解决方案。

参考文献（略）