试论小产权房折射的法律问题

发布时间：2016-09-09 07:21

　　论文摘要 小产权房是具有中国特色的一种房地产形式，本文主要介绍了其存在的典型特点以及其法律地位，并且探讨了其所形成的原因及存在的现状，小产权房问题一直得到国家的重视，小产权房之所以存在这样尴尬的处境，最主要的原因基于我国二元制的土地结构，这也是合法化小产权房的关键所在。

　　论文关键词 小产权房 二元制土地结构 农村现状 法律问题

　　小产权房问题存在已久，但是自2006年被称作“中国小产权房第一案”的“宋庄画家村”案把沉睡已久的小产权房问题推向了风口浪尖。虽然本案已经终结，但是带给我们的反思与研究却一直在持续，经过本次案件，小产权房重回大众视野，同时也成为房地产界、经济学界、社会学界以及法学界研究的一大热点问题，随着时间的流逝，其热度有增不减。

　　一、小产权房的概述

　　（一）小产权房的概念
　　到底我们所谈到的“小产权房”是何种概念呢？其实法律法规以及相关政策并未有明确的概念或定义去诠释，而只是在社会实践中一种约定俗成然后被大众广为接受的一种称谓，本文中所讲的小产权房是指相对于大产权房即五证（国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建设工程开工许可证）齐全从而获得县级以上人民政府或者县级以上人民政府房产主管部门颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书的房屋而言的，因为其依赖于农村集体所有的土地，其开发建设并未取得相应的许可，其土地性质也未进行改变也未缴纳相应的土地出让金等费用，其购房合同也不会在房管局给予备案，而向本集体经济组织内村民出售的房屋，其所获得一般只是乡一级政府或者村委会所颁发给村民的“房产证”，这并不是真正意义上的产权证。基于这种性质小产权房并不能真正的进行流转，其获得方式大部分都是通过旧城改造、城中村改造、新农村建设、拆迁安置等途径和形式建设的 。笔者对于其存在的背后的“强拆问题”、“农民被上楼”问题不做研究与讨论只是对于存在于农村现状当中以及我们视野范围内的小产权房所折射出的一些法律问题进行浅析，观点仅代表笔者个人观点，也希望本文可以起到抛砖引玉的作用。
　　（二）小产权房的特征
　　1.建设于农村集体所有的土地上：
　　基于对小产权房概念的概述，我们不难发现，本文中所讲的“小产权房”最重要的特征就是建设于农村集体所有的土地之上，也正因为这个特征使小产权房具有了典型的中国特色。
　　2.依赖于农村集体组织中农民的身份：
　　小产权房因为其建设于农村集体所有的土地上所以天然的对农村集体组织中村民的身份具有了依赖性，小产权房的开发也很大程度上给村民带来了经济效益。
　　3.不是国家合法承认的产权：
　　因为小产权房的整个开发建设并不是与普通商品房程序一样，其也并未取得相应的手续、得到相关的许可和证书，而一般只是以村集体的名义建设，相对于合法的商品房省去了很多必要的流程。
　　不容置疑，中国房地产业的持续发展造成了房价的持续攀升，令很多购房者“望房兴叹”基于此种情况，相对价廉的小产权房如雨后春笋般进入大众视野。

　　二、探究小产权房出现的原因

　　小产权房的出现是伴随着中国农村经济发展的增速以及农民收入增加而出现的，其客观上也促进了农村经济的发展，究其原因，可归纳于以下方面：
　　（一）土地制度的二元结构是小产权房出现的根本原因
　　从我国《宪法》第10条的规定可以看出我国的土地所有权分为国有土地所有权和农村集体土地所有权。当然这两种所有权制度在现实生活中是有很大差异的，国家对其所有的土地有绝对的所有权，不容置疑，而与之相反集体的所有权具有相对性；同时国家所有的建设用地使用权可以自由的在市场流通而农村集体所有的建设用地使用权不能自由流转，其流转仅限于本村集体成员之间。这种基于二元制的土地制度在很大程度上造成了国家土地利益的损失同时因为农村宅基地不能对外流转以及宅基地以外的建设用地使用权也不得对外流转，从而导致了农民集体对集体所有土地权利的一种丧失。
　　（二）城市房价的过快增长是小产权房出现的直接原因
　　房价的增长让越来越多的人没有能力购买一套属于自己的住房令这些买房者也只能“望房兴叹”。与此同时，政府主导建设的经济适用房、廉租房等无法满足人们的购房需求。由此手续简便、价格便宜的小产权房进入大众视野，其在很大程度上缓解了城市住房拥挤的状况也减轻了城镇居民的居住压力同时在一定程度上平抑了城市房价并带动了农村当地经济的发展。
　　（三） 城郊农村城市化进程的加快为小产权房的发展提供了现实条件
　　最近几年，我国农村城镇化的进程达到了前所未有的规模，大批农村合并为新社区，大批农房被拆迁，当然这只是中国城镇化的一隅。城镇化的加快让社会主义新农村变得更加整洁更加漂亮，也让人们实现了曾经大部分农民所向往的“楼上楼下”的生活，这种成就可能只是当时年代数亿农民的一种对美好生活的向往，但是今天却成为了现实。这种大规模的城镇化，在客观上加速了小产权房数量的增加。

　　（四）小产权房的低成本与高收益
　　相对于大产权房，小产权房是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获得土地而向政府缴纳的土地使用权出让金（其中也包括政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商这一环节，而承包方一般是当地农民。并且小产权房的开发也可以省去基础设施配套等市政建设费用，另外工程设计的投入、配套开发建设费用（如学校）、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也大大节省。因而，其相比于真正的商品房，成本大幅度降低。这也是市面上小产权房价格低廉的决定性因素。而在这一过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。

　　三、小产权房的农村现状与法律问题

　　那么小产权房在中国农村又是何种现状呢？ 今天笔者仅对小产权房在当代农村的一些社会现状进行简单的概述。结合笔者所生活的农村，当大批农房被楼房所取代的时候，没有太多的农民会去关注自己所要入住的新楼房是否是所谓的小产权房，是否可以取得相关部门所颁发的产权证。这种基于农村现状的情况很普遍，农村集体组织之外的第三人交易这种通过改造而得到的房屋的现象也比比皆是，当然这也是基于农村法律观念薄弱造成的一种尴尬局面，很多农民不以为然的认为占有即为自己拥有绝对的所有权。他们单纯的把盖着乡（镇）政府或者村委会钢印的本本当作国家所认可的房产证，基于这种认识致使这种小产权房的交易与买卖在现在的农村相当普遍。与此同时，由于乡产权房屋的开发建设没有相关法律政策明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，个别房地产开发商盲目追求高额利润，甚至一些开发建设单位并未取得相应的资质，房屋的质量和房屋的售后保修难以保证。很多开发商都是抱着“打一枪换个地方”的心态，致使这些小产权的房屋的质量惨不忍睹，比如房屋楼层高度不够、钢筋以劣换优，以细换粗、楼板厚度严重减少、阳台面积严重缩水等现象相当严重，正如前段时间某市城中村的“纸质阳台”事件便是此类小产权房的症结所在的表现。
　　在法律上小产权房所带来的最重要的问题还是房屋买卖合同是否有效的问题。基于相关法律法规的规定：小产权房的交易流转仅限于农村集体组织中的集体成员。不适格的主体即本集体组织之外的其他人所进行的交易流转一般会认定为无效，本文开头被称为“中国小产权房第一案”的“宋庄画家村”案也表明了这一点。但是也需要区分不同的情况：
　　1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同应该认定为有效。
　　2.对于房屋出售给本乡以外人员的，如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效。
　　3.对于房屋出售给本乡以外人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。基于小产权房的性质其法律执行上也会出现很多困难。
　　对于小产权房执行问题，在处理上通常会有两种分歧：第一种是，这种小产权房可以进入拍卖程序，也可以其拍卖价款清偿债务，因为我们可以视其为公民的普通财产；第二种就是不可以，因为其不具有流通的资格，购买者也不一定能成为适格主体取得其所有权。 根据《中华人民共和国拍卖法实施细则》第6条第二款规定：法律、法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。笔者赞同第二种，，不可否认小产权房的大量存在已经成为农村居民重要的财产组成部分，但是基于相关法律法规以及相关政策的规定，小产权房暂时不能进行流转与交易，在牵扯到相关问题时其执行也成为难题。

　　四、小产权房未来的路在哪里

　　综上可知小产权房这一问题是具有中国特色的，其解决途径也必然会是具有中国特色的。笔者参考相关专家学者的著作与观点特提出以下几点：
　　1.农村土地属于农村集体所有，村民只享有相对的用益物权即土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等，所以应该从法律上确保农民对土地的所有。
　　2.加大监管监察力度，从而杜绝这种小产权房如雨后春笋般的建设速度，确保农村城镇化、新农村建设、旧村改造的合法化，“集约上楼”要与当地经济发展水平相适应，避免“被拆房”、“被上楼”等违规现象的发生。
　　3.加快转变符合条件的小产权房的产权变革，给予其合法的地位，从而保障购房者的权益，并建立农村住房保障体系，从制度上为小产权房的变革保驾护航。
　　4.制定相应的法律、出台相对应的政策明确开发建设以及交易小产权房的违法性，对其违法违规行为予以惩罚。
　　5.发展农村经济，促进农民增收，缓解农村居民生活压力、医疗卫生压力、以及自然灾害造成的压力等等。
　　6.政府加大控制房价的力度，加快建设保障性住房、经济适用房以及廉租房的建设，尽可能的缓解住房难、买房难的问题。

本文编号：111917