万达广场建筑综合体未来发展趋势及对策研究

第 1 章   绪论

1.1   论文研究的背景及意义

1.1.1   PUD 模式是当今形势下城市开发的先进趋势

规划单元综合开发(Planning Unit Development；PUD)是产生于美国的一种社区分区规划分类。首先，它是一种基于传统土地区划的改良管制方式，又是一种土地细分的规划方法，是基于大规模、大片区的土地整体开发的弹性解决方案。

PUD 概念最初于 1965 年由美国学者 Babcock 等人研究总结，核心概念为：在大规模、多街区、多地块的土地开发实践中，作为主导的政府规划部门仅要求建设单位保证该区的基本人口密度、最低限度空地比及交通、公共设施建设水准，其他的土地混合使用方法、住宅基本形式、宅基地设计方式和建筑设计灵活多样，完全由市场和基地条件决定，建筑商可自行弹性安排。优点是鼓励在基地中保留有特殊价值地段或建筑，利用自然地形形成中心公园、绿地等的开放空间，为公众提供大量休闲游乐场所。PUD 模式大多用于开发强度较高的城市次要区域或中心区域升级改造，这种分区管制的办法比传统规划方法具有更大灵活性和积极性，给单一区域或单一地块的开发、管理带来更大的弹性和市场活力，更有利于创造宜人的城市空间环境。

这种 PUD 模式比传统开发方式有着明显差异：相邻的城市单元更容易统一于整体性开发思路之下，开发计划不再依赖于现行的土地使用管制规则，具体宅基地面积、房屋形态、建筑密度、建蔽率、留设空地的规定打破了原有限制。政府开发计划的签批审核也不再局限以往的单个审批，而是为了整体规划需要进行统一审核并批复。

美国应用 PUD 模式于城市、自治区、州的规划和发展，囊括住宅、非住宅建筑(如商场)、开放的土地、公共配套设施、产业分区、游憩区的发展，，既提供了住房也提供了就业岗位，使社区更具吸引力和自给自足。

我国一般适合使用 PUD 模式地区存在于以密集方式进行开发的新建区、商业区以及混合性发展地区。在我国人多地少的国情下，城市化进程目前处于跨越式发展，对城市的功能重新聚合并改造升级，PUD 模式有着重要的指导性意义和实践空间。 

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1.2   论文研究目的

“PUD(Planning Unit Development)规划单元综合开发”的模式实质是一种开发管理控制方法，而不是一种实施优秀规划设计的方法。它鼓励土地混合使用开发，但在具体导引方面要求尊重市场化原则，政府并不在具体开发项目上实施规划管理方面的控制和导引。既符合整体规划的优化型，实施起来又能保障机动灵活。

首先，PUD 意味着建设用地规划一次性完成，保证下属各个独立的城市单元、居住小区乃至单一组团在总体控制下有序发展，并充分考虑可持续发展的长远战略，不会因为用地过大、发展周期较长而失控。道路、景观、公建等先期建设，后续单元开发便减少了公建等硬性配置指标，使每个最小单元都能共享社区资源。

其次，大幅降低市场风险，有助于房地产政策的宏观调控。在各单元综合开发的背景下，只需要解决动态市场需求，根据市场需求调整详规，可最大程度上摆脱满足指标、抄袭建设等不利因素，化解规划与市场中间产生的矛盾。

再次，PUD 模式可缓解政府在公共配套服务及市政基础设施配套上的压力，以国内外的经验来看，信誉良好、资金充足而为了培育潜在市场而在 PUD 中获利的大品牌开发商，都很愿意在配套上进行投入，并且都能获得成功，随着武汉万达中央文化区建设的良性运转，PUD 模式隐然成为未来城市发展的主要指导思想。

最后，PUD 提升项目的市场竞争力。当今形势下，房地产市场阻力主要体现于消费者对完善的生活配套、便利性、生活品质的隐忧。PUD 模式将住宅建设与公共服务设施有机结合，综合考虑了消费者的居住、文娱、购物、休闲、办公等需求，最大程度上解决了消费者关心层面，对客户信心有极大促进作用。

PUD 模式在国外发展 40 余年，在国内尚未得到有关部门重视，甚至缺乏基本的介绍材料。目前中国老城区已经缺乏对外扩张能力，需要功能再次升级；而新城区不断增多，规划粗放、土地矛盾等问题亟待缓解。PUD 模式能够一定程度上化解此项问题，因此有必要重视这一模式。

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第 2 章   国内外 PUD 模式的发展状况及分析

2.1   国内外发展阶段和典型应用案例

2.1.1   国际 PUD 模式的发展阶段与趋势

(1)“城外新区”(1945~1967)，即在大城市外部建立用以疏散城市集中人口的新兴区域。二战以后，西方主要发达国家经济高速发展，城市规模、城市人口急剧膨胀，大量产业区如雨后春笋般出现，市区用地无序发展蔓延，不约而同地进入了单中心高度聚集的城市发展阶段，中心城区人口密度居高不下，例如：20 世纪 50 年代，巴黎人口平均密度达到惊人的 26000 人/k ㎡。各主要大城市急需重新安置人口，不得不向外构筑独立城区。

新独立城区为建筑业提出了巨大挑战：1、规模较大、独立完整。在空间、社会组织管理系统上必须构建出与城市传统中心区、乡村地区和其它新区清晰的差异化，作为城市要素齐备的子系统，同时满足规模化要求。2、功能完备，住宅、产业、公共配套缺一不可，并且与城市中缺乏游乐、休憩空间与滞后的工作环境相比，新区在这些方面必须保持非常强劲的竞争力。3、开发周期较长，往往需要 10 年以上，这就意味方案需具备前瞻性规划，动工时间较为靠后的空间单元能够适应经济与人文的城市化发展，而在若干年后，早期兴建的空间单元具备可持续发展的改造能力，以便与时俱进。

可以认为，城外新区是城市郊区化模式的必然产物，要求规划中充分考虑未来城市一个或几个重要职能与长期发展趋势，同时满足时间、空间要素，科学地逐步构建未来城市的行政、商业、文化、产业中心的结合体，并具备发展新经济的可能性，与老城区共同构成有机整体。同时，该区在发展初期与城市核心区域处于竞争劣势，政府势必要通过规划和配套政策的倾斜，既削弱中心区竞争优势，限制其过度发展，又同时引导城市功能转移。

(2)“城间新区”(1970~1989)于 20 世纪 80 年代末期在美国城市一体化高度发展、私家汽车大量普及的背景下兴起的，其基本目标是避免城市出现大规模、无序蔓延，又要结合现代生活的各种要素，利用城市自然条件、交通条件，在城间过渡带构建具有当地特色和文化的新兴社区以取代随意性较强的郊区模式。

旧城区二次开发的在时间、空间上受制于平均地租及拆建成本。二次开发的租隙是引起城中新区开发的内因。目前我国城市土地分级利用的招拍挂制度，也起到推动城市功能结构调整和重新布局的推进作用。更多的旧城区的升级改造完全可以依托土地市场的市场化平台进行开展。

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2.2   我国 PUD 模式的差别化分类

2.2.1   政府主导

即使是在土地私有化的西方发达国家，政府也在新城区开发或城市中心改造等多组团开发项目上积极应用 PUD 模式发挥主导作用。区域规划和发展战略由政府召集组织机构提出，具有透明度。在项目具体发展过程中，政府与开发商明确职责范围，确保 PUD 模式实现规划目标，如法国拉德芳斯(La Défense)

2.2.2   市场主导

区域依托自身优势和良性竞争的商业机制吸纳人口，无需政府指令和行政干预，由市场需求来驱动 PUD 模式，使该去规划建设向着市场需求方向发展，以利益最大化、可持续发展为目标，如美国的尔湾(Irvine)。

2.2.3   我国差别化分类 PUD 模式发展的制约条件

我国无论是在政策主导及市场化实施 PUD 模式上均已经具备了一定的条件，但未重视 PUD 模式的概念。城市规划是 PUD 模式发展的前提条件，但总的来说，我国政府在城市规划方面发展缓慢，规划能力还不及发达国家或地区的私人开发企业。

(1)政府主导下 PUD 建设

总之，目前城市规划的合理性、公众参与度不高，从根本上限制 PUD 模式发展。 目前，行政判断和领导意志在很大程度上左右着城市规划，主管领导对城市规划的重要性存在着模糊认识，认为规划可有可无，只要经济发展了，其它都是次要的。城市政府、领导自觉或不自觉要求规划部门按照领导的意志进行规划的编制，或随意改变规划，规划部门只好服从领导，无法真正地代表公共利益。

(2)市场主导下的 PUD 建设

我国房地产市场的市场化高速发展已有 10 多年历史，国内先后有不下几百家开发商获取了具备 PUD 模式开发的用地规模，但均没有走上 PUD 模式开发之路，主要原因有：①规划人员力量不足，市场化参与度不高，规划方案无法凝聚共识。②各地方房地产市场发展不均衡，住宅市场多，商业市场少，形成了进退失据、压力很大的局面。③政府规划管理工作禁止性规定多，因势利导少，许多开发商将用地“化整为零”而浪费了大量大宗规模的供地，丧失了 PUD 模式开发的本意。

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第 3 章   万达中央文化区 PUD 模式平台建设及存在的问题 ............... 22

3.1   万达中央文化区 PUD 模式平台建设 ............. 22

3.1.1   发展现状 .............. 22

第 4 章   万达中央文化区发展 PUD 建设的对策与建议 ......... 38

4.1   万达中央文化区 PUD 建设发展的对策 ............ 38

4.1.1   技术创新对策 ..................... 38

第 5 章   结论 ............ 45

第 4 章   万达中央文化区发展 PUD 建设的对策与建议

4.1   万达中央文化区 PUD 建设发展的对策

PUD 模式指导城市建设已成为世界性趋势，这为我国城市发展提出了“师夷长技”的重要课题。中国尽管城市化速度日新月异，但从合理化、市场化、科学化的 PUD 的开发方面距离主要发达国家差距甚远。但是，我们要抓住目前中国城市发展结构性调整的机遇，加快 PUD 模式的综合运用，与时俱进，可从以下几点加以考虑。

4.1.1   技术创新对策

技术目前世界上 PUD 主要有 3 种代表性经验：① 日韩经验，在积极改善旧城市中心区的开发强度及建设城市边界辐射带较为有代表性；② 美国模式，在相邻城市之间的过渡地区建设品质更高、交通更为便捷的新区，推进城市一体化的经验参考价值较高；③ 西欧模式，分流城市功能并积极建设卫星城市，提高城市化率的经验。

目前我国人多地少、城市化进程较为高速的国情，西欧模式有较大的发展空间，但日韩模式也较为适用。同时城市一体化的趋势，美国模式也有较大的参考价值。总体来说 PUD模式的发展是当务之急。随着房地产市场新一轮格局的形成，万科等专注于住宅开发的地产商进军文化旅游产业。目前制造业空心化，外资纷纷撤出中国市场的背景下，产业经济亟需反弹，未来势必有除文化旅游产业之外的其它符合产业 PUD 地产项目出现，开发商应积极改造现有开发观念，进行新一轮整合增强 PUD 模式开发能力，提高房地产业整体品质，避免产能过剩现象。

万达集团文化旅游产业的第四代产品，并不是只有“中央文化区”这样城市中心 PUD模式的再开发项目，也有自然资源丰富而远离中心城市的待开发或正在开发项目，如长白山项目、西双版纳项目、金石滩项目等，这些都占据着国家 5A 级风景区的稀缺资源。预计 2015 年第四代产品数量将达到 13 个。那些不具备 PUD 开发经验、资金实力小而散、产品研发能力低下、管理成本过高和过度依赖无序竞争的开发企业，很难担纲此类大型的PUD 模式开发项目，即使获取此类项目的开发权限也很难发挥资源优势，造成浪费现象。只有通过并购、联合和资产重组等形式，成为在产业上下游一体化、专业能力过硬的联合集团，不断优化人力、持有能力、资金等配置，才有机会通过获取此类项目获得宝贵的 PUD模式开发经验。

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第 5 章   结论

综上，我们应加快 PUD 模式的理论研发、经验推广和应用力度，加快规划思路的调整，充分利用研发和管理的创新成果，重视 PUD 模式的核心优势，加快中国 PUD 模式与国际接轨的步伐。

(1)PUD 模式高度依赖规划的市场化程度，现在，我国规划的制定仅限制在由领导、专家和相关部门人员形成的一个小圈子里，就目前而言，领导和部门所代表的权力为决策主体，专家及公众为决策对象，二者只是单方面的决策与接受关系，几乎不存在两者之间的互动关系，专家和公众长期处于决策的第二线，极大制约了我国 PUD 模式的发展，同时也限制了其市场化脚步。树立产学研一体化的规划技术和产品研发机制，提高市场参与度和多领域专家论证的公开化进程，可从积极改变我国在 PUD 领域受制于行政管理的状况，提升我国城市发展的活力。

(2)开发商的规划能力在很大程度上决定了 PUD 模式的优劣，目前，我国开发企业的规划能力有限，前期规划工作高度依赖规划院和国际的规划研究机构，同时照搬照抄也广泛应用，这也是是制约我国 PUD 模式发展的“瓶颈”。在国际化 PUD 模式与我国项目用地的地域性、文化的独特性方面存在较大差异的情况下，开发商应提高自身的规划技术的原创能力，纵向吸取经验，多领域探讨 PUD 研发模式，对赶上或超过国际 PUD 模式的技术水平，其意义非常重大。

(3)武汉万达中央文化区自 2010 年完成了 PUD 模式的规划设计工作，只经过三年的发展，已经初步完成了建设目标，对全国其余 12 个万达第四代产品提供了技术支持，虽然未明确提出项目的 PUD 模式概念，但也在大规模、多产业的综合性开发经验上高度应用了 PUD 模式的框架性流程和技术指导经验。武汉万达中央文化区必将成为国内有代表性的城市中心 PUD 模式的典型应用案例。

参考文献（略）